Tanteos y Retractos a favor de la administración
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Hay diversos supuestos en los que el legislador, estatal o autonómico, concede a la Administración un derecho de preferente adquisición en el caso de transmisión onerosa de determinados bienes.
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Contenido
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Podemos citar, en especial, por su importancia y frecuencia:
Enajenación onerosa de fincas forestalesEn efecto, la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de Montes regula el derecho de preferente adquisición de la Administración, al decir en el art. 25:
1. Las comunidades autónomas tendrán derecho de adquisición preferente, a reserva de lo dispuesto en el apartado 2, en los siguientes casos de transmisiones onerosas: a) De montes de superficie superior a un límite a fijar por la comunidad autónoma correspondiente. b) De montes declarados protectores y con otras figuras de especial protección conforme a los artículos 24 y 24 bis.
2. En el caso de fincas o montes enclavados en un monte público o colindantes con él, el derecho de adquisición preferente corresponderá a la Administración titular del monte colindante o que contiene al enclavado. En el caso de montes colindantes con otros pertenecientes a distintas Administraciones públicas, tendrá prioridad en el ejercicio del derecho de adquisición preferente aquella cuyo monte tenga mayor linde común con el monte en cuestión.
3. No habrá derecho de adquisición preferente cuando se trate de aportación de capital en especie a una sociedad en la que los titulares transmitentes deberán ostentar una participación mayoritaria durante cinco años como mínimo
4. Para posibilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente a través de la acción de tanteo, el transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración pública titular de ese derecho los datos relativos al precio y características de la transmisión proyectada, la cual dispondrá de un plazo de tres meses, a partir de dicha notificación, para ejercitar dicho derecho, mediante el abono o consignación de su importe en las referidas condiciones.
5. Los notarios y registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente.
6. Si se llevara a efecto la transmisión sin la indicada notificación previa, o sin seguir las condiciones reflejadas en ella, la Administración titular del derecho de adquisición preferente podrá ejercer acción de retracto en el plazo de un año contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que la Administración hubiera tenido conocimiento oficial de las condiciones reales de dicha transmisión.
7. El derecho de retracto al que se refiere este artículo es preferente a cualquier otro.
El 21 de octubre de 2015 la letra b) del apartado 1 del artículo 25 queda redactada según la Ley 21/2015, de 20 de julio, de la siguiente manera: «b) De montes declarados protectores conforme al artículo 24».
Puede verse las normas autonómicas en Especialidades de la venta de fincas forestales
Transmisión de vivienda de Protección Oficial entre particularesEn efecto, hay legislaciones autonómicas que conceden a la administración un derecho de preferente adquisición en el caso de transmisiones de viviendas de protección Oficial. Con mayor detalle puede verse en Segunda transmisión de vivienda protegida o de protección oficial entre particulares
Las normas más importantes son:
En Andalucía1.- Viviendas protegidas:
La Ley 13/2005 de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo.
El Decreto 149/2006, de 25 de julio aprobó el Reglamento de Viviendas Protegidas.
2.- Espacios naturales protegidos
La Ley del Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía (Ley 2/1989, de 18 de Julio) en su art. 24 dice que la Junta de Andalucia, a través de la Agencia de Medio Ambiente, podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto en todas las transmisiones onerosas de Bienes y Derechos intervivos de los terrenos situados en el interior de los espacios declarados protegidos.
3. Fincas forestales:
La Ley Forestal de Andalucía (Ley 2/1992, de 15 de junio) dice en su art. 30:
Los derechos de tanteo y retracto se ejercitarán conforme a la legislación forestal del Estado.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, en el ámbito de la Comunidad autónoma de Andalucía, en los supuestos de fincas forestales en las que parte de su superficie se destine a cultivó agrícola, podrán ejercitarse los derechos de tanteo y retracto cuándo la superficie forestal sea mayor que la agrícola y concurran los Requisitos generales Exigidos para el ejercicio de estos derechos.
4. Patrimonio histórico:
La Ley del Patrimonio Histórico de Andalucía (Ley 14/2007, de 26 de noviembre) concede en el art. 17 un derecho de tanteo y retracto a la Consejería competente en las transmisiones onerosas de la propiedad o cualquier otro derecho real de uso o disfrute de bienes muebles o inmuebles inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz.
5.- Areas especiales:
La Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía menciona los siguientes casos:
- La posibilidad de que los municipios y la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía puedan delimitar, en cualquier clase de suelo, áreas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Administración actuante. (En el art. 132.1
- La posibilidad de delimitar áreas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en suelo rústico, con el objeto de regular o controlar procesos de parcelación o formación de nuevos núcleos de población.
- La posibilidad de delimitar áreas en las que queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto las segundas y ulteriores transmisiones onerosas y de cualquier otro derecho real de uso y disfrute que recaiga sobre viviendas protegidas.
En estos casos se hará constar estos derechos en el Registro de la Propiedad y deberá tenerse en cuenta en las escrituras de transmisión.
Véase el contenido del art. 132 de dicha Ley.
En AragónLa Ley 24/2003 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de Vivienda Protegida modificada por la LEY 14/2014, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad Autónoma de Aragón.
Hay que citar la Ley 9/2004, de 20 de diciembre, de reforma de la Ley 24/2003 de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida y el DECRETO 223/2018, de 18 de diciembre, del Gobierno de Aragón, por el que se regula el Plan Aragonés de Vivienda 2018-2021.
En el Principado de AsturiasLa Ley de Protección de los Espacios Naturales de Asturias (Ley 5/1991, de 5 de abril) menciona el tanteo y retracto en el art. 37.
El Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, que aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo y en su art. 225 regula la "Delimitación de áreas de tanteo y retracto sobre viviendas de protección pública"; el Decreto 11/2006, de 24 de enero regula los precios de venta y renta de las viviendas protegidas en segunda y posteriores transmisiones y el Decreto 92/2005, de 2 de septiembre por el que se aprueba el Reglamento en la materia de Vivienda de la Ley del Principado de Asturias 2/2004, de 29 de octubre, de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Vivienda.
CanariasLa Ley 2/2003 de 30 de enero de vivienda de Canarias con nueva disposición adicional añadida por la LEY 11/2015, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 2016 y modificada por la LEY 3/2016, de 29 de diciembre, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de Canarias para 2017.
La Ley del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. (Ley 4/2017, de 13 de julio) permite delimitar ámbitos dentro de los cuales las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, sean terrenos o edificaciones, estén sujetas al derecho de tanteo y retracto por la...
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