La responsabilidad civil del promotor por defectos constructivos
| Autor | Juan Antonio Pérez Rivarés |
| Cargo | Profesor asociado de la Universidad de Barcelona. Abogado |
| Páginas | 27-41 |
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El autor agradece a Juan Cadarso Palau y a Emilio Díaz Ruiz sus aportaciones a este trabajo. Cualquier error o imprecisión es de exclusiva responsabilidad del autor.
El principio tradicional de nuestro Derecho en mate- ria de daños es el de la responsabilidad por culpa o negligencia. Sin embargo, se aprecia una evolución en el criterio de imputación de la responsabilidad: la doctrina y jurisprudencia más recientes apuestan claramente por una responsabilidad objetiva cuando se trata de actividades que entrañan riesgo.
De hecho, el principio de la responsabilidad objetiva se ha ido imponiendo paulatinamente en diferentes textos legislativos recientes, tales como: (i) la Ley de Ordenación de la Edificación 1(«LOE») (en lo que se refiere específicamente al promotor inmobiliario 2respecto a los daños materiales causados en el edificio), (ii) la Ley de Responsabilidad civil por daños causados por productos defectuosos 3(«LPD») (respecto al fabricante y el importador de tales productos); y (iii) la Ley de Residuos 4(respecto al contaminador, el poseedor y el propietario de suelos contaminados).
Las previsiones sobre responsabilidad contenidas en las tres normas citadas son susceptibles de afectar al promotor inmobiliario. Ahora bien, las reclamaciones contra los promotores relativas a cuestiones constructivas pueden basarse asimismo en las disposiciones generales del Código Civil («CC») (responsabilidad por vicios ocultos 5y/o por incumplimiento de contrato 6), en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios 7(«LGDCU») y/o en el régimen general de responsabilidad extracontractual 8.
Al tratar el tema de la responsabilidad civil, partiremos del análisis del concepto de «promotor» en nuestro Derecho y ofreceremos una visión general, además del conocido régimen de la LOE, de los demás regímenes de responsabilidad civil a los que pueden recurrir los propietarios o compradores insatisfechos para intentar fundamentar sus reclamaciones contra el promotor motivadas por defectos constructivos, que siguen vigentes y sin embar- Page 28go a menudo pasan desapercibidos a raíz de la entrada en vigor de la LOE 9.
La mayoría de los regímenes de responsabilidad derivados de las leyes citadas y de las disposiciones de carácter general aplicables no afectan únicamente a los promotores, sino que son también aplicables a vendedores, fabricantes, propietarios y, en general, a cualquier otra persona física o jurídica. Sin embargo, ciertos regímenes privilegiados de responsabilidad (y, en particular, el derivado de la LOE) se aplican específicamente a la figura del pro- motor. En consecuencia, conviene detenerse en concretar qué se entiende por «promotor» a los efectos de determinar su responsabilidad en Derecho español.
En un intento de englobar los diferentes tipos de actividad de promoción y las diferentes entidades promotoras imaginables, el legislador ha acogido en el artículo 9.1 de la LOE un concepto amplio de «promotor», al definirlo como «cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título» 10. A la vista de esta definición:
(i) La persona física o jurídica que encuentra una oportunidad de promoción y promueve el proyecto, aporta financiación (con sus propios recursos o mediante financiación bancaria) y se limita a contratar las obras con un contratista general o «llave en mano» (que es quien, a su vez, contrata con subcontratistas, proyectistas, dirección facultativa, etc.) tiene la consideración de promotor. La persona física o jurídica que, por el contrario, contrata directamente el proyecto con los diferentes contratistas y técnicos involucrados (como acontece en el esquema del contrato de obras «tradicional») tiene asimismo la consideración de promotor.
(ii) El promotor a menudo no contrata las obras con terceros (el llamado «promotor-comitente»), sino que él mismo (o alguna de sus divisiones o compañías de su grupo) se halla también implicado en la construcción (el llamado «pro- motor-constructor»); y, en ocasiones, incluso está involucrado en las actividades de marketing y ventas. Sin embargo, ninguno de estos elementos (implicación en la construcción, marketing o ventas) es necesario para recibir la calificación de promotor a los efectos de la LOE.
(iii) El promotor es a menudo un profesional o un empresario. Sin embargo, conforme a la LOE (a diferencia del criterio acogido por la jurisprudencia recaída en aplicación del artículo 1591 CC 11), ni el carácter profesional ni el ánimo de lucro son elementos necesarios para ser considerado promotor. Una persona física o jurídica tiene la consideración de promotor a efectos de la LOE (y se halla, por tanto, sujeto a las responsabilidades que dicha ley le atribuye) incluso si está implicada en un solo proyecto y éste no se lleva a cabo en el marco de una actividad empresarial ni está dirigido a la venta a terceros. Así, reciben la calidad de promotores a efectos de responsabilidad personas o entidades tales como:
- el minifundista que promueve una vivienda en una finca de su propiedad para su propio uso (el denominado «autopromotor»),
- la cooperativa de viviendas que se constituye a los solos efectos de promover la cons- Page 29trucción de un edificio destinado al uso de sus propios miembros, o
- la comunidad de propietarios que promueve, contrata y sufraga la rehabilitación de la cubierta de un edificio en régimen de propiedad horizontal que supone una alteración de su configuración arquitectónica.
(iv) Incluso las Administraciones públicas (ya se trate de administraciones territoriales, patronatos públicos, universidades o empresas públicas 12), cuando actúan como promotores de procesos edificatorios relativos a edificaciones que no consistan en obras públicas o infraestructuras 13(por ejemplo, viviendas sociales de promoción pública), reciben la calidad de promotores a efectos de responsabilidad, en la medida en que promueven y financian el proyecto y contratan las obras 14.
Por último, conviene destacar que tener título de propiedad sobre el suelo (o cualquier otro derecho real sobre él) no es requisito necesario para recibir la calidad de promotor 15. Según el artículo 9.2.a) de la LOE, es obligación de promotor «ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él» 16.
Asimilar esta obligación a la exigencia de tener título de propiedad o un derecho real sobre el solar o a su inscripción registral para ser considerado pro- motor nos parece excesivo, pudiendo (a nuestro entender) el promotor actuar en tanto que tal en virtud de una mera habilitación contractual. Este es típicamente el caso en las operaciones de forward funding (compraventa de futuro edificio comercializado y arrendado con financiación progresiva a cargo del comprador) cuando se articulan como un contrato complejo o mixto, en las que el vendedor suele recibir la consideración de promotor durante todo el proceso de construcción y comercialización por acuerdos contractuales, por mucho que el comprador (inversor) que aporta la financiación necesaria para desarrollar el proyecto adquiera título de propiedad sobre el suelo desde el inicio del proceso constructivo 17.
Cuando el propietario del solar no es un promotor profesional y desea sin embargo involucrarse en una promoción inmobiliaria, habitualmente acude a un gestor o empresa profesionalizada que lleva a cabo las tareas propias de la promoción (tales como el desarrollo urbanístico, la gestión de permisos y licencias o las gestiones con la Administración). Entre los propietarios que recurren a los servicios de profesionales de la promoción se cuentan, entre otros, los fondos de inversión inmobiliaria que (de conformidad con su normativa reguladora) a menu- do tienen vedado involucrarse en actividades de promoción, los propietarios de suelo rústico sin experiencia en las actividades de promoción inmobiliaria y las cooperativas de viviendas que se constituyen para promover la construcción de un edificio destinado al uso de sus propios miembros.
Las empresas profesionalizadas a que recurren los propietarios (no profesionales) en este contexto no reciben la calidad de «promotor». Sin embargo, en la medida en que «a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción actúen como promotores» 18, tendrán la consideración de «figura análoga» a los efectos de la LOE y, en consecuencia, se hallarán sujetos a las mismas responsabilidades que el promotor 19.
Frente al criterio tradicional de la...
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