Responsabilidad de las entidades financieras a la luz de la Ley 57/1968. Posicionamiento actual de la jurisprudencia

AutorMateo C. Juan Gómez
CargoAbogado de Bufete Buades
Páginas632-647

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I Introducción

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, fue promulgada en época franquista, como mecanismo de control ante la reiterada comisión de abusos producidos en el mercado inmobiliario, efervescente por aquellas fechas. Lo que pretendió el legislador no fue sino extender las garantías que ya se preveían en el Decreto de 3 de enero de 1963 para la promoción de viviendas de protección oficial, a todo tipo de residencias.

El foco de atención se centró en el destino conferido a las cantidades anticipadas por compradores de viviendas en construcción, en un intento de garantizar que estos medios económicos sean destinados efectivamente por la promotora a la construcción de la/s vivienda/s en cuestión, así como su devolución en el supuesto de que esta/s finalmente no pueda/n llevarse a cabo por cualquier circunstancia.

La primera y más importante medida de protección consiste en garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y auto-

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rizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

De lo anterior se colige la responsabilidad en la que incurre el avalista bancario o la entidad aseguradora, en caso de que se suceda el riesgo que ha decidido libremente cubrir.

Ahora bien, la jurisprudencia ha ido abogando por otra dimensión de responsabilidad de las entidades financieras, ya no en su condición de avalistas de la promotora, sino por constituirse en depositarias de cantidades entregadas a cuenta para la compraventa de viviendas en construcción.

Interesa al presente trabajo exponer sucintamente las principales líneas de discusión que se han suscitado en la jurisprudencia reciente, y los distintos frentes que aún hoy podemos considerar abiertos en relación a esta materia.

A fin de exponer nuestras observaciones de forma ordenada, dedicaremos unas líneas al origen del debate litigioso, para posteriormente plantear los escenarios que han resultado más controvertidos en los litigios habidos al amparo de la Ley calendada.

II Origen del debate doctrinal

El epicentro de la cuestión discutida se localiza en la imperfecta redacción del artículo 1 de la Ley 57/1968, que guarda el siguiente tenor literal;

Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:

Primera. Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Segunda. Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior

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Como se puede observar, la expresión final del precepto contiene una previsión de responsabilidad de la entidad financiera depositaria, que para la apertura de la cuenta especial deberá exigir la garantía (aval o seguro) que recoge el precepto.

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Dicha expresión puede ser interpretada de distintas formas:

i) Como que la entidad financiera está obligada a exigir que se acredite la garantía referida con cada entrega a cuenta

ii) Como que la entidad financiera está obligada a destinar tales ingresos a una cuenta especial y a exigir que se acredite la garantía referida, pero únicamente en el momento de la apertura de la cuenta especial y no con cada asentamiento.

iii) Como que la entidad financiera solo será responsable si apertura una cuenta especial, de tal modo que de realizarse las entregas en una cuenta distinta a la especial, su devolución no le resultará exigible.

iv) Como la obligación de la entidad financiera de emitir los avales que se le requiera por la promotora por las entregas a cuenta, pero respondiendo únicamente en la medida en que emita los mismos.

Estas distintas interpretaciones de la norma apuntada, dan lugar a importantes contradicciones en el seno de la jurisprudencia menor, así como a una extensa casuística. Seguidamente exponemos los debates que han resultado más habituales, y que en gran medida no son sino una aplicación de las anteriores interpretaciones a supuestos de hecho concretos.

III Naturaleza de la acción. Plazo de prescripción

La primera parada de nuestra ruta pasa por reflexionar sobre la naturaleza de la responsabilidad que pudiera derivarse del artículo 1 de la Ley 57/1968 -si se aceptara que es así- para las entidades financieras depositarias.

Pensemos por ejemplo en un escenario de ausencia de aval individual entregado al comprador. Parece innegable que no existiría ninguna relación contractual que uniera al Banco con los compradores de las viviendas. Se descartaría, por ende, que estuviésemos ante una responsabilidad de naturaleza contractual1. De esta suerte, si se aceptase que la entidad financiera es responsable frente a los compradores, habrá de concluirse que esta será una responsabilidad «ope legis» o extracontractual.

Quedaría por perfilar si se trata de una acción personal y, por tanto, con un plazo de prescripción de 15 años (art. 1964 Código Civil), o si es puramente una responsabilidad extracontractual, prescribiendo al cabo de un año, ex artículo 1968 del Código Civil. En consecuencia, de aceptar el último planteamiento, si los demandantes -como es bastante habitual- se demorasen más de un año en redirigir sus reclamaciones de la promotora a la entidad financiera, podría excepcionarse la extinción de la acción.

Así por ejemplo, la sentencia número 13/2014 de la Audiencia Provincial de Burgos, sección 3.ª, de fecha 15 de enero, se inclinó por defender que la acción contra la entidad financiera por falta de constitución del aval es de naturaleza extracontractual y el plazo de prescripción de un año debe comenzar a contar desde que se produce el daño para el comprador, o lo que es lo mismo, al manifestarle el promotor que no puede reintegrarle su inversión.

Cumple apuntar que este es uno de los puntos conflictivos a los que ha salido al paso recientemente el Tribunal Supremo, concretamente en la sentencia del Pleno, de 16 de enero de 2015, rec. 2336/2013, reconociendo en su Fundamento Jurídico Segundo, en referencia a la prescripción, que «es bueno que esta Sala se pronuncie sobre la misma, partiendo de dos extremos, el de tipo de responsabilidad y el de dies a quo. Lo cual es necesario porque la sentencia de primera instancia

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afirma que se trata de responsabilidad contractual, afirmación que no es objeto de justificación, ni de desarrollo alguno y la sentencia de la Audiencia Provincial afirma que es extracontractual».

El Alto Tribunal sienta jurisprudencia y afirma que estamos ante una obligación que nace de la ley, al que es aplicable el plazo de prescripción general de las acciones personales (15 años por tanto), confirmando la doctrina de la «actio nata» en relación a la fijación del «dies a quo».

IV Limitación cuantitativa o temporal de la responsabilidad

El artículo 1827 del Código Civil proclama el que debe ser el precepto cardinal en la interpretación de toda obligación de fianza, a saber, la interdicción de su presunción, exigiendo que la misma sea expresa y nunca extenderse a más de lo contenido en ella. En claro seguimiento de este precepto, José Luis GARCÍA-PITA y LASTRES2, nos recuerda que;

«La "garantía" supone una ampliación del poder de agresión del acreedor, que ya no se limita al patrimonio del deudor, ora porque consiste en la afección de un segundo patrimonio, ora bien porque supone la afección de bienes concretos merced a la técnica del derecho «in re aliena» o, sin más, a la técnica del derecho real, y -por consiguiente- requiere de un expreso acto de constitución».

Esta especial naturaleza de la fianza, ha llevado a no pocos tribunales a limitar la responsabilidad de las entidades financieras que sí habían concedido aval bancario a los compradores de viviendas a los términos del propio documento de aval. De esta suerte, si el límite cuantitativo del aval era inferior a las cantidades efectivamente entregadas a cuenta por el comprador, este solo tenía acción con los límites de la obligación expresamente asumida por el garante.

Un ejemplo puede ser la sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra,...

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