Resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero de 1990. BOE de 2 de marzo.
| Autor | Carmen Betegón Sanz-Fernando Curiel Lorente |
| Páginas | 1439-1494 |
Las Resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero de 1990 constituyen en realidad una sola resolución, ya que se repiten en todas ellas el supuesto de hecho (la escritura calificada), los protagonistas (el recurrente, Registrador y Centro directivo), los argumentos y, en consecuencia, la solución doctrinal sugerida por la Dirección.
Dos son las cuestiones que en la misma se abordan: la posibilidad de que la facultad resolutoria convenida al amparo de los artículos 1.504 CC, 11 LH y 59 RH tenga como presupuesto de hecho el impago de los intereses pactados como consecuencia del aplazamiento del pago del precio, y la posibilidad u obligatoriedad de hacer constar en el asiento correspondiente la cláusula que regula las retenciones que el vendedor pueda efectuar si la resolución tiene lugar, es decir, el acceso al Registro de la Propiedad de la denominada cláusula penal.
Intentaremos un análisis pormenorizado de la doctrina de la Dirección, separando para ello el examen de las dos cuestiones expresadas, no sin antes señalar algunas sorpresas y contradicciones que observamos en la resolución.
La primera sorpresa la ofrece el "Vistos", especialmente escaso, donde se reduce considerablemente la referencia a preceptos legales examinados, hasta el punto de echarse en falta normas citadas y discutidas por el recurrente y el Registrador (como el art. 1.173 CC), o invocadas en el Auto presidencial (art. 10 de la Ley de 19 de julio de 1984, de Defensa de los Consumidores), e, incluso, invocadas por la propia Dirección en su Resolución (arts. 1.445, 1.501, 1.541 y 1.755 CC mencionados en el Fundamento de Derecho señalado como 1). No menos exigua es la referencia a sentencias y resoluciones sobre los temas debatidos.
Extraña que en el Fundamento de Derecho señalado como número 1 se ocupa de una cuestión que no ha sido objeto de controversia, como es la de la excepcionalidad del mecanismo resolutorio que da lugar al recurso, alegada por el Registrador en su nota para justificar una interpretación restrictiva de los preceptos que lo regulan y aceptada por el propio recurrente, quien se cuida por ello de expresar que con la posición que defiende no se trata de realizar unaPage 1452 interpretación extensiva del artículo 1.504 CC sino de definir simplemente el concepto de precio que le sirve de presupuesto.
Al contrario, no se hace la más mínima referencia a la cuestión de la imputación de pagos regulada en el artículo 1.173 CC, utilizada por el recurrente como para justificar de pasada la esterilidad de la discusión y examinada por el Registrador para negar su repercusión en el ámbito de las garantías en que se desenvuelve el pacto resolutorio.
Contradicción se observa dentro del Fundamento de Derecho número 2 cuando se dice que la variación temporal introducida en la posición del comprador origina una obligación nueva junto a la típica para a continuación expresar que en las obligaciones pecuniaras la modificación del vencimiento comporta generalmente una alteración del quantumal parecer, de la misma y única obligación. Téngase en cuenta que la configuración como obligación única o como dos obligaciones diferenciadas sinrvió en las resoluciones de 24 de marzo y 16 de septiembre de 1987 y en la de 19 de febrero de 1990 para fundamentar la exclusión de la cobertura del pacto resolutorio para prestaciones accesorias.
Otro tanto cabe decir del enigmático Fundamento de Derecho número 6 que permite dar la razón al Registrador en un punto, la determinación de cantidades correspondientes a precio e intereses en cada plazo, que sólo guarda coherencia con la postura del propio Registrador de negar la cobertura resolutoria para los intereses y aceptarla para el precio aplazado, pero no con la decisión del Centro directivo de aceptar su aplicación tanto por el impago del precio como del de sus intereses.
Argumentación del recurrente
La cobertura que significa la condición resolutoria explícita puede extenderse a los intereses pactados por aplazamiento del pago del precio porque los intereses son un incremento del precio por el hecho de retrasarse su pago, es decir, forman parte del precio.
No se realiza, por tanto, una interpretación extensiva del artículo 1.504 CC, sino una mera definición del precio en la voluntad de las partes.
No cabe alegar tampoco la objeción del artículo 114 LH, porque la facultad derivada de la condición resolutoria explícita no se transforma en derecho real por el hecho de su inscripción registral, y, desde luego, es algo distinto del derecho de hipoteca, al que tiende erróneamente a asimilarse (incluso por la DGRN al hacer aplicación a este supuesto de los requisitos de la consignación del art. 175 RH).
El mecanismo de la condición resolutoria explícita produce un primer efecto resolutorio del contrato y de pérdida del dominio para el comprador, que es de carácter real y se produce automáticamente o de pleno derecho, y unos efectos posteriores restitutorios de la cosa con sus frutos y del precio con sus intereses de carácter obligacional.
En último término, la discusión puede ser estéril, ya que al entenderse pagados en primer término los intereses, conforme a lo dispuesto por el artícu-Page 1453lo 1.173 CC, se podrá ejercitar la facultad resolutoria siempre que no se hayan satisfecho en su totalidad tanto el precio como sus intereses.
Argumentación del Registrador
No procede la inscripción de la parte correspondiente a los intereses del precio aplazado a efectos de la condición resolutoria, porque:
1) Los artículos 1.504 CC, 11 LH y 59 RH sólo hablan de precio, y no de intereses, y no por azar.
2) Precio e intereses son conceptos jurídicos diferentes, con distinta causa (compraventa, crédito) y diverso régimen jurídico. La propia escritura revela la diferente perspectiva con que se contemplan el precio y los intereses, aunque luego ambos quieran ampararse en una misma figura cautelar.
3) No siendo precio, los intereses sólo podrían acogerse a la condición resolutoria explícita por vía analógica o por interpretación extensiva del artículo 1.504 CC, lo que impide su carácter excepcional derivado de:
a) La excepcionalidad del comiso que su ejercicio implica (respecto arts. 1.859 y 1.884 CC, según Resoluciones de 24 de marzo y 16 de septiembre de 1987).
b) La excepcionalidad del mecanismo resolutorio, tanto en el artículo 1.504 como en el más genérico del 1.124 CC, aplicables sólo respecto de prestaciones esenciales, frente a la mera acción de cumplimiento, medio ordinario aplicable también a las prestaciones accesorias.
c) La excepcionalidad del efecto real de la resolución frente al efecto personal de la facultad reconocida en el artículo 1.124 CC, como lo revela la dicción de los artículos 11 LH y 59 RH.
d) La excepcionalidad, finalmente, que implican el automatismo y la autotutela del vendedor inherentes al procedimiento de ejercicio del pacto de lex commissoria incluso en sus consecuencias regístrales.
4) Porque de admitirse, se produciría una contradicción con lo dispuesto en el artículo 114 LH (que limita la garantía hipotecaria respecto de los intereses) y en el artículo 1.120 CC (que excluye los intereses de la devolución consiguiente a la resolución.
5) La discusión no es estéril a pesar del 1.173 CC, que no interfiere en el tema de garantías reales.
Argumentación de la Dirección General
No puede aceptarse la conclusión del Registrador de que no pueda extenderse la garantía de la cláusula resolutoria a la cobertura de los intereses, sobre la base de que diferenciando el artículo 1.501 CC el concepto precio y el de interés el artículo 1.504 CC sólo contempla la estipulación resolutoria por falta de pago del precio, porque:
a) Del silencio de la norma no puede deducirse una prohibición de lo mencionado, sino más bien su admisión al amparo de lo establecido en el artículo 1.255 CC.Page 1454
b) La norma legal se dicta en consideración a un contrato-tipo, y como en la compraventa típica el precio es la contraprestación exclusiva del comprador (art. 1.445 CC) es coherente la restricción del artículo 1.504 CC al impago del precio, máxime cuando en la previsión legal el aplazamiento por sí solo no se reputa retribuido (art. 1.501 en relación con 1.755 CC). Pero ello no quiere decir que las variaciones del tipo legal no hayan de merecer igual protección jurídica que aquél.
La conclusión general, habida cuenta además de la aplicación del artículo 1.504 CC a figuras afines, bien por determinación legal, artículo 1.541 CC y 11 LH, bien por analogía, confróntese artículo 4 CC, es la licitud de la previsión resolutoria explícita cuando se quiebra el equilibrio patrimonial inherente a la concreta operación realizada dentro de los límites legales.
En el caso del recurso, la retribución de los intereses no hace quebrar la unidad negocial, en el sentido de que pueda hablarse de un contrato de venta seguido de un acuerdo accesorio desligado causalmente del anterior por el que se conviene el aplazamiento a cambio de un...
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