Resolución de 27 de mayo de 1983.
| Autor | Luis M. Cabello de los Cobos y Mancha |
| Cargo | Registrador de la Propiedad (CEH de Canarias) |
| Páginas | 1185-1226 |
La doctrina de la DG -habida cuenta que el plan de reparcelación y proyecto de urbanización señala como único destino, exclusivo y permanente, de los locales de sótano el de garaje, que éste en la realidad es único, que algunas plazas están a caballo y que cuenta con licencia municipal de apertura- es la siguiente 1:
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- 1. Comunidad funcional (Navarra): El propietario de cinco locales destinados a garaje e integrados en tres edificios puede constituir una comunidad permanente, que se caracterice por excluir la acción de división y los derechos de preferente adquisición de los comuneros, establecer sus causas de extinción y fundamentar su existencia en el principio jurídico de «paramiento fuero vienza» y en la necesidad funcional impuesta por un destino común, mediante la enajenación simultánea de cuotas indivisas sobre la finca
La insuficiencia normativa que la DG y la propia doctrina y jurisprudencia advierten en el articulado de la LPH es evidente. A los veintinueve años de su vigencia, la realidad social impone su desarrollo y adaptación, dando nuevo cauce a situaciones nuevas, nacidas de la voluntad privada en el desenvolvimiento económico de las instituciones. El problema no es ése, sino el de la atemperación de las soluciones prácticas a la normativa vigente. Se puede crear derecho, pero, en tanto el legislador encauza la realidad, debe hacerse por la aplicación analógica, si es posible, antes de recurrir a la atipicidad. La atipicidad, bajo la amenaza de la nulidad judicial, es un terreno resbaladizo. Son necesarias Instrucciones y no Resoluciones para resolver el problema, reformas reglamentarias con la viveza que la sociedad reclama. La seguridad jurídica debe imperar.
Tendríamos que preguntarnos si la LPH y el CC no permiten una solución analógica distinta de la comunidad funcional y de las adscripciones de uso, si cada comunero puede ejercitar en todo momento, la que podríamos llamar acción de división horizontal. Si la indivisibilidad del garaje, como unidad económica y jurídica, impide la división material de éste, formando nuevas fincas independientes, con una serie de elementos comunes -acceso y viales- que hagan factible el ejercicio de la propiedad separada, fuera ya del posible fraude de Ley -civil y fiscal- que tal vinculación atípica puede materializar. La comunidad funcional es un «ex-abrupto», donde confluyen la comunidad ordinaria por cuotas ideales y la comunidad «prodiviso» en el uso exclusivo de las plazas individuales. Seria, quizá, más sencillo admitir la acción de división horizontal. Como indica el TS, la indivisibilidad de cosa, según destino, no obliga necesariamente a la enajenación en pública subasta, sí cabe su división en régimen de propiedad horizontal -ver arts. 400 y 401 del CC: S. de 9 de mayo de 1988 2. La acción de subdivisión, en este caso, evitaría los problemas de la atipicidad comunitaria, sin tener que recurrir a la exclusión de los derechos de preferente adquisición y de la acción de división. El garaje por destino será indivisible, pero el aprovechamiento puede dar lugar a una sólida titularidad dominical, más allá de la simple adscripción, apoyada, hoy por hoy, en un simple artículo reglamentario, que más obedece en su fundamento a resolver un problema de mecánica registral que de derecho sustantivo. Analogía y no atipicidad.
(Sobre comunidad funcional, hay que tener en cuenta, además, las Resoluciones de 18 de mayo de 1983 y 20 de febrero de 1989, objeto de comentario en otro lugar.)
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- 2. Agrupación impropia, facultados por sendas cláusulas estatutarias, los propietarios actuales y futuros de los locales de sótano para agruparlos entre sí o con otros de edificio colindante, es posible llevar a cabo la agrupación de cinco locales destinados exclusiva y permanentemente a garaje e integrados en tres edificios contiguos, con la subsistencia de las fincas de procedencia dentro de su respectiva propiedad horizontal, coexistiendo los antiguos folios regístrales con el nuevo
La excepcionalidad de ciertas agrupaciones, recogida en los artículos 8.2 y 44 de la Ley y Reglamento Hipotecarios (las denominadas fincas funcionales), a diferencia de esta agrupación impropia, más atiende al problema físico de la no colindancia que al problema jurídico de la unidad: la finalidad da una estructura organizativa y económica a la diversidad de elementos que componen un todo -a veces-, parece un patrimonio separado. Los actos de división, segregación, agregación o agrupación son actos formales que persiguen dar carta de naturaleza a un nuevo objeto jurídico. El nuevo objeto forma un todo, y la independencia de los elementos que lo componen desaparece. Es por ello que esta agrupación es más impropia de lo que parece. La finalidad o destino es común. Las fincas agrupadas subsisten. La singularidad, a diferencia de las agrupaciones temporales de empresa, no está en la titularidad. Incluso en éstas lo determinante es la comunidad que entre ellas forman, la participación indivisa de cada una, ya que la agrupación en sí no tiene personalidad jurídica 3. La singularidad, pues, de esta agrupación excepcional está en el objeto. Se crea un nuevo objeto. No se pueden agrupar físicamente elementos independientes integrados en edificios contiguos. La especial naturaleza jurídica de la propiedad horizontal lo impide. El destino puede ser común, pero el objeto físico no. Los locales en planta baja participan necesariamente de los elementos comunes de cada edificio, y en concreto del suelo. Física y jurídicamente los locales siempre dependerán en determinada medida de su edificio matriz.
En definitiva, la DG lo que hace es reconocer la existencia de una finca nueva de carácter formal -el Registro se lleva por fincas-, que carece de autonomía, sin sustantividad física ni jurídica, dependiente de la subsistencia y régimen de tres comunidades horizontales, a través del establecimiento de la excepcional reglamentación de una comunidad atípica, a caballo sobre esas tres. Propiamente, no hay agrupación, el folio se abre para dar cabida al estatuto jurídico, en orden a la administración y disposición, de cinco locales poseídos pro indiviso con destino común. Luego, ¿para que agrupar? Hubiese bastado hacer constar en los folios respectivos ese especial estatuto jurídico y el régimen de servidumbres recíprocas existente entre los mismos. La razón, pues, del nuevo folio no puede ser otra que clarificar -¿?- el contenido del Registro, a la hora de practicar las «segregaciones» de las plazas de garaje adscritas a las cuotas, o facilitar la venta de cuotas sin determinar el local y edificio en que se concreta, ya que en Page 1190 todo caso habrá una equivalencia o proporcionalidad entre esa cuota y la coti-tularidad de los cinco locales. El «dueño» de una plaza de garaje será comunero sobre los cinco locales, con independencia de su situación fisica. Si estas fincas no desaparecen...
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