Resolución de 22 de mayo de 2000 (B.O.E de 31 de julio de 2000)

AutorJosé María Navarro Viñuales
Páginas270-277

COMENTARIO

  1. Hechos

    Se trata de la compraventa de una finca en la que tres personas (A, B y C) adquieren el usufructo conjunto y sucesivo y dos de ellas (A y B) la nuda propiedad para su sociedad conyugal.

    El Registrador de la propiedad señala un doble problema:

    - Si A y B adquieren el usufructo conjunto y sucesivo y además la nuda propiedad, en realidad adquieren la plena propiedad, ya que, en cuanto a ellos, el usufructo se extingue por confusión de las personas de usufructuario y nudo propietario.

    - Si tres personas adquieren el usufructo hay que precisar la cuota o participación que adquieren en el mismo.

    El supuesto de hecho resumido plantea dos temas de interés. Individualicemos el tratamiento de cada uno de ellos.

  2. El desdoblamiento del usufructo y la nuda propiedad en una misma persona

    En principio puede parecer jurídicamente defectuoso que varias personas aparezcan en un mismo negocio como nudos propietarios y usufructuarios en relación a una misma finca ya que si compra el usufructo más la nuda propiedad, ¿no sería más lógico decir que lo que se está adquiriendo es el pleno dominio?

    Sin embargo, en contra de lo que parece a primera vista, no es lo mismo. En efecto, el desglose entre usufructo y nuda propiedad está justificado porque son derechos que van a operar de modo distinto:

    1. En el presente caso ni siquiera coinciden los adquirentes del usufructo (son tres) con los de la nuda propiedad (son dos para su sociedad de gananciales). Por ello si, como se pretende en la nota de calificación, se produjera la consolidación de la plena propiedad en favor de los dos nudo propietarios que simultáneamente son cousufructuarios entre sí y con un tercero, de modo que los hacemos pleno propietarios, estaremos privando de su derecho al tercer usufructuario.

    2. Al margen de la R. que comentamos planteémonos un segundo supuesto: las dos personas que compran la nuda propiedad de la finca adquirieren simultáneamente su usufructo conjunto y sucesivo: tales adquisiciones ¿no equivalen exactamente a la compra de la plena propiedad?

    La respuesta de nuevo es negativa. La disociación entre nuda propiedad y usufructo también en este caso sigue justificada, ya que son diferentes las reglas que juegan en relación a ambos derechos: si se produce el fallecimiento de uno de los cotitulares del usufructo éste acrece al otro usufructuario, mientras que en caso de fallecimiento del titular de la nuda propiedad ésta corresponderá a quien sea su heredero.

    Por...

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