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Resolución de 21 de febrero de 2005 (B.O.E. de 6 de abril de 2005)

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Vincent
AutorJuan Barrios Álvarez
Páginas353-361

COMENTARIO

I. La consignación del precio de la opción como requisito para el levantamiento de cargas posteriores.

La DG parte aquí de su reiterada doctrina de que para cancelar las cargas posteriores a la inscripción de la opción de compra es necesaria la consignación del precio de la opción. Esta exigencia, que no está recogida expresamente en norma alguna, se ha basado, en resoluciones anteriores, en el principio de subrogación real que resulta de la aplicación analógica de lo previsto en los artículos 133 de la Ley Hipotecaria, 672 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175-6ª y actual 236-k, del Reglamento Hipotecario.

Si atendemos a lo señalado en estos dos últimos artículos citados, la consignación puede ser incluso efectuada en «establecimiento bancario o caja oficial» o en el «oportuno establecimiento público». En cualquier caso parece que habrá que proceder a la notificación a todos los interesados (artículo 1178 del Código Civil). Evidentemente el reparto entre el transmitente y los titulares de cargas posteriores acabará, a falto de acuerdo entre todos ellos, en el Juzgado.

En ocasiones la compensación es complicada, dado que el adquirente aplaza el pago o paga compensando un crédito previo frente al transmitente; en este último caso la DG ha oscilado entre cancelar las cargas posteriores sin más (Resolucin de 10 de abril de 1987) o exigir el depósito en metálico del precio, sin que sea suficiente la cesión de dicho crédito a favor de los titulares posteriores (Resolucin de 11 de junio de 2002). O sea, que nos movemos en terreno problemático para la seguridad jurídica. Por si fuera poco, la necesidad de consignación para cancelar las cargas posteriores al ejercicio de la opción de compra ha sido negada rotundamente por el TS en la reciente Sentencia de 5 de noviembre de 2003 (RJ Ar.2003/8257), lo cual sugiere la conveniencia de la actuación del legislador aclarando el sistema de liquidación de cargas posteriores a la opción.

II. Consignación en caso de quiebra del transmitente.

En la Resolucin que comentamos se plantea la relación entre la mencionada consignación y la situación de quiebra del deudor (anterior a la actual ley Concursal). El problema es cómo efectuar el depósito si el deudor está en quiebra. La solución es sencilla si pen-Page 359samos en que en este caso, iniciada la ejecución universal, resultan estar interesados en el precio la totalidad de acreedores del deudor quebrado; el precio debe ingresar en la masa de la quiebra. Luego vendrá la discusión sobre si los acreedores con hipoteca sobre la finca posterior al derecho de opción pueden hacer valer un derecho de ejecución separada que se extienda por...

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