La resolució del contracte de cessió de sol per obra
| Autor | Albert Ruda González |
| Cargo | Área de Dret Civil, Universitat de Girona |
| Páginas | 151-162 |
-
INTRODUCCIÓ
Com és ben sabut, la cessió de sol a canvi d'obra és un deis contractes més freqüents en el sector de la contractació inmobiliària actual. Mitjançant aquest contráete, que rep diverses denominacions -com ara permuta de solar per obra, aportado de solar o cessió de solar per pisos a construir, entre altres-, una o diverses persones, generalment propietáries de béns immobles, els cedeixen a una altra perqué hi realitzi una obra i els lliuri una part de la mateixa que sol consistir en alguns pisos o locals comercials, places d'aparcament o altres elements immobiliaris susceptibles d'aprofitament independent. Normalment, el contracte es configura de manera semblant a una permuta (arts. 1.538-1.541 CC) en qué la part que cedeix l'immoble (en endavant, el cedent) en transmet la propietat a canvi que l'altra (en endavant, el cessionari) hi edifiqui o rehabiliti l'edificació ja existent i li lliuri després els pisos o locals, etc. El cessionari es quedará la resta de l'obra i podrá vendrela o arrendarla a terceres persones, amb la qual cosa podrá obtenir un benefici.
Un dels problemes práctics més interessants en relació a aquest contracte es planteja en aquells casos en qué el cedent sollicita la resolució per incompliment de l'altra part. D'aquesta manera, aquesta part pretén posar fi a la relació contractual existent, la qual cosa s'aconsegueix a través de l'anomenada eficàcia alliberatória de la resolució. Ara bé, com també és sabut, la resolució no només produeix aquest primer efecte que extingeix els deures de prestació de les parts sino que també obliga a restituir alió que s'hagi lliurat en compliment del contracte que es resol (art. 1.123 CC). Aixó comporta que la resolució doni lloc a determinats conflictes d'interessos entre les parts que son especialment difícils de solucionar quan, com és freqüent, sobre el sol cedit existeix ja una construcció inacabada. A més, poden veure's afectades terceres persones que hagin contractat amb el cessionari o, fins i tot, amb el cedent.
La principal dificultat d'ordre práctic que es planteja en el tractament jurídic deis supósits de resolució d'aquest contracte deriva de la insuficiencia de la regulació legal vigent, insuficiencia que la doctrina ja ha posat de manifest en ocasions anteriors(1). Aquesta situado s'afegeix al fet que l'intent de regulado d'aquest contracte dut a terme mitjançant el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario(2) hagi estat gradualment desactivat per la jurisprudencia fins rebre el seu cop de gracia amb la Sentencia de la Sala 3a del Tribunal Suprem de 31 de gener de 2001 (RJ 2001/1083)(3), la qual ha considerat que la regulació reglamentaria era contraria a la llei i per tant nulla(4). Si bé el Reglament no regulava l'aspecte objecte d'aquest treball, pot subratllarse que Tamillacio parcial de la regulació de la cessió de sol per obra pot dificultar la comprensió de les normes subsistents (els dos últims parágrafs de l'art. 13 RH) i pot també accentuar la conveniencia d'aclarir quin és el seu régim jurídic.
La presentació d'un Projecte de llei de cessió de finca o edificabilitat a canvi de construcció futura al Parlament de Catalunya(5) pot constituir una oportunitat immillorable per introduir una regulació moderna, que s'ajusti a les necessitats de la práctica i que tingui en compte, especialment, el tractament d'aquesta materia per part deis jutjats i tribunals de justicia així com les diverses propostes que la doctrina científica ha anat formulant. Óbviament, aixó requeriría un estudi més ampli del que es pot fer en aquesta breu comunicació. En aquest treball es tractaran, dones, només alguns d'aquests aspectes tot distingint els requisits de la resolució (apartat II) i els seus efectes o conseqüéncies jurídiques (apartat III).
-
ELS REQUISITS DE LA RESOLUCIÓ
-
Requisits de la resolució de la cessió. L'incompliment resolutori
El Projecte català no regula els requisits de la resolució, tret del que es dirá després sobre la resolució automática i la resolució cautelar. Semblen doncs aplicables els requisits que la jurisprudencia ha anat exigint a partir de la regulació del Codi Civil (art. 1.124). El primer d'ells és que existeixi el que s'anomena un incompliment resolutori. Quan s'utilitza aquesta expressió es vol fer referencia a un incompliment qualificat, en el sentit que no tot incompliment faculta al creditor per resoldre el contracte, sino només aquell en qué concorren determinades característiques(6). Com se sap, la jurisprudencia exigeix que el demandat hagi incomplert de forma greu les obligacions que li incumbeixen i que es tracti d'un incompliment d'obligacions principals. Tanmateix, la propia jurisprudencia ens té acostumats a que la resolució prosperi també en determinats supósits d'incompliment merament parcial (que sigui especialment significatiu), compliment defectuós (lliurament d'aliud pro alio) i retard perllongat en el compliment(7). Aixó dificulta la definició del que própiament constitueix l'esmentat incompliment resolutori i obliga a examinar les resolucions dels Tribunals per obtenir una idea del que és el dret viu en aquest punt.
Pel que fa al retard com a causa de resolució, una Sentencia de l'Audiéncia Provincial de Granada, Secció 3a, de 16.2.1999(8), va entendre que podia justificar la resolució quan el mateix havia frustrat les legitimes expectatives de la part cedent que va complir puntualment amb les seves obligacions. Aixó suposa aplicar la doctrina jurisprudencial segons la qual la resolució procedeix quan el retard comporta que la prestació esdevingui inútil per al creditor. En la mateixa línia, la STS de 21.10.1999 (RJ 1999/1339) entén que si el cessionari només es retarda quinze dies a l'hora de complir amb la seva obligació d'entregar el pis, el local comercial i les places d'aparcament promesos, aixó no constitueix un incompliment resolutori si no es frustra decididament el contracte. Per la seva banda, la SAP Alacant, Secció 6a, de 3.5.2000 rebutja que procedeixi la resolució sollicitada peí cedent perqué el retard del cessionari no havia frustrat la finalitat del contracte ni esdevingut impossible el seu futur compliment(9). En canvi sí que s'ha considerat que si el cessionari pretén entregar un aliud pro alio com ara habitatges de protecció oficial en lloc d'habitatges lliures, es tracta d'un incompliment definitiu (STS de 22.7.1998 [RJ 1998/6391])(10).
En quant a l'incompliment d'obligacions accessóries, el Tribunal Suprem ha considerat que no tenen carácter essencial, i per tant no faculten per resoldre el contracte, quan es tracta de l'obligació assumida peí cessionari d'obtenir llicéncia d'urbanització (STS de 5.5.1997 [RJ 1997/3671]). Algunes Audiéncies Provincials semblen sostenir el criteri oposat. Així, la SAP, Secció la, de 27.9.1996 (RJ 1996/1831), va considerar que un retard d'un any en demanar la Uicéncia municipal d'obres no suposa una actuació negligent si el cedent accepta tácitament el transcurs d'aquest termini sense demanar abans la resolució. I la SAP Albacete, Secció 2a, de 6.4.2000, va admetre la resolució perqué la cessionária no havia contractat l'aval bancari promés a la cedent(11) i al seu entendre aixó constituía un incompliment essencial.
La jurisprudéncia ha estat oscillant pel que fa a l'aplicació d'un requisit suplementari de l'incompliment resolutori, que té relació amb el comportament del deutor incomplidor. Es tracta de l'anomenada «voluntat deliberadament rebel al compliment», requisit que, com és conegut, ha estat present en bon nombre de les resolucions judicials sobre resolució com a mecanisme per protegir el deutor incomplidor enfront de possibles actuacions excessives del creditor. Mentre un primer grup de sentències s'allunya del mateix, tot aclarint que aquest no és requisit de l'incompliment per poder resoldre un contracte de cessió de sol per obra (així STS de 29.4.1991 [RJ 1991/3105] i la SAP Granada, Secció 3a, de 16.2.1999 ja citada), altres hi contenen una referencia esporádica. Així, la STS de 20.11.1991 (RJ 1991/7973) va exigir que el cessionari hagués incorregut en un incompliment que pogués qualificarse com a deliberat i definitiu. La STS de 5.5.1997 (RJ 1997/3671) va excloure que el simple retard justifiques la resolució perqué al seu entendre no hi havia hagut una voluntat deliberadament rebel, tot i que també es podría haver dit que el retard no havia frustrat les legitimes aspiracions del creditor com s'ha apuntat més amunt. La SAP Almería, Secció la, de 21.9.1999(12) va considerar determinant que el cessionari hagués tingut una manifesta voluntat incomplidora que es palesava en el fet que no hagués fet res per complir. Malgrat tot, sembla que la línia predominant en la jurisprudencia és aquella que s'aparta del requisit de la voluntat rebel, i que el substitueix per aquell criteri segons el qual es suficiente que se frustre el fin del contrato para la contraparte [...], quedar frustrados el fin económicojurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor (tot i que aquí quan es parla del venedor es fa referencia al cessionari; STS de 30.7.1997 [RJ 1997/726]; en sentit similar, SSTS de 5.6.1989 [RJ 1989/4298] i 19.6.1996 [RJ 1996/5102]). D'acord amb aquesta línia, es resol el contráete en cas d'impossibilitat sobrevinguda de la prestació no imputable al cessionari, com pot ser la reducció de l'edificabilitat de la finca (STS de 24.2.1993 [RJ 1993/1249]; vegeu pero la STS de 19.1.1990 [RJ 1990/16]).
Existeix un altre requisit aplicat per la jurisprudencia, relatiu no a l'entitat o caracterització de 1'incompliment del deutor, sino més aviat a la conducta del creditor. La resolució no procedeix quan el cessionari que la sollicita ha incomplert préviament, per no haver preparat en el termini pactat a tal efecte els elements indispensables per fixar la participaciò que en l'edificació haurien de correspondre...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba