Requisitos subjetivos para efectuar la declaración de obra nueva

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas161-170

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Existen ciertos requisitos de ámbito personal necesarios para formalizar cualquier tipo de declaración de obra nueva, entendiendo que el carácter de la declaración de obra nueva se considera como una manifestación con claro carácter inmatriculador, ya que se refiere directamente a la finca en sí misma considerada y a sus características físicas que, con la escritura pública se complementan con los pormenores de la edificación objeto de declaración, dejando así constancia en el correspondiente asiento registral.

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En principio, aunque para algunos autores la obra nueva se considera como un hecho, es decir, una simple modificación física o material, careciendo, por tanto, de todo aspecto jurídico negocial; personalmente, pienso que estamos sin duda, ante un negocio jurídico, libre y voluntario, encaminado a determinar plenamente el objeto de un derecho real como es el dominio de un inmueble, y que así se refleje en los libros registrales.

Actualmente, la declaración de obra nueva se considera como un acto de carácter dispositivo262, y ello restringe el ámbito de las personas que pueden otorgar este tipo de documento público.

En primer lugar, la obra nueva tiene que ser declarada por el propietario del solar siguiendo el principio registral de tracto sucesivo, o por todos los condueños263, de ser varios los propietarios264, pues estamos ante un acto de riguroso dominio y como determina el art. 397 del Código Civil se exige el concurso de todos los condóminos, ya que se pueden producir alteraciones sustantivas en la titularidad dominical del solar sobre el que se levante la construcción265. Por tal motivo, tratándose de fincas que pertenezcan en proindiviso a diversos titulares, si fuese declarada por uno solo de ellos que afirme haberla costeado, aunque cuente con el consentimiento de los demás, deberá determinarse exactamente qué se persigue con tal declaración, si se busca inscribir a nombre de uno solo la propiedad, o por otro lado que la obra se registre a nombre de todos ellos con pacto personal interno de pagar el importe al que levantó la edificación266.

Lógicamente, para poder formalizar la correspondiente escritura, el propietario o todos los copropietarios de la finca en cuestión deberán exhibir

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su título público que deberá estar inscrito y otorgar la pertinente escritura pública267. Esto es así, pues desde el punto de vista registral, y por exigencias del principio de tracto sucesivo268, es el titular registral quien debe realizar la declaración de la obra nueva269, pues solo éste es el que ostenta a su favor una presunción de existencia y pertenencia del derecho inscrito en la forma que resulta del asiento registral correspondiente270. Pero, por el contrario, se admite que la declaración de obra nueva la formalicen los actuales titulares registrales, aunque la persona que la realizó no la haya inscrito en su día, transmitiéndola con la parcela sobre la que se levanta pero sin declararla en el título.

Si el solar estuviese inscrito a nombre de un matrimonio en régimen de sociedad de gananciales, se viene admitiendo que la declaración sea instada por uno sólo de los cónyuges, pues no supone alteración alguna en el régimen jurídico del inmueble ganancial, al seguir teniendo dicho carácter tanto el solar como la edificación; siendo ajenos al Registro de la Propiedad los problemas sobre eventuales reembolsos entre el patrimonio común y los privativos de uno u otro cónyuge, por los desequilibrios económicos que pudiesen existir271. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha venido sosteniendo que la declaración de obra nueva contiene un negocio jurídico de carácter oneroso que aunque no esté expresamente nombrado, puede tener aptitud suficiente para probar el traspaso patrimonial entre cónyuges, de bienes privativos a gananciales, al amparo de lo preceptuado en el art. 1323

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del Código Civil272, y más concretamente con lo dispuesto en el art. 1355 del mismo cuerpo legal relativo a la atribución de ganancialidad.

Por cierto, se admite que la declaración de obra nueva sea otorgada por el viudo y los herederos del cónyuge supérstite sin necesidad de previa liquidación de los gananciales ni partición de la herencia273. Por supuesto, "cuando los herederos declaran una obra nueva realizada por el causante no hay inconveniente en inscribir la obra a nombre del difunto mientras no se produzcan adjudicaciones concretas; al fin y al cabo se trata sólo de decir que el causante había construido aquella obra (aunque está muy extendida la falsa idea de que no pueden hacerse inscripciones a nombre de difuntos, olvidando, por ejemplo, el caso clarísimo en que hay que inscribir una compraventa a favor del causante antes que la herencia a favor de sus herederos)274" como indica AVILA NAVARRO. Desde luego nada impediría que se inscribiese la obra nueva a nombre del causante, aunque en la práctica se buscan fórmulas como la de inscribir el edificio y su posible régimen de propiedad horizontal a nombre de los herederos conjuntamente y "en la forma que resulta de la inscripción separada de los elementos privativos"275. Tampoco es obstáculo, y de hecho es muy habitual, realizar escrituras de declaración de obra nueva precedidas de aceptación y liquidación de una herencia, declarándola los propios herederos276.

Es importante destacar, que si el dominio de la finca se encontrase desmembrado por varios propietarios, dueños por un lado del usufructo y de la nuda propiedad por otro, siguiendo la postura de GARCÍA CANTERO, es aconsejable la concurrencia de ambos al otorgamiento público de la correspondiente escritura de declaración de obra nueva, pero no hay obstáculo para que la obra nueva sea declarada únicamente por el nudo propietario, sin con-

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tar con el consentimiento del usufructuario277, como afirmó nítidamente la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 21 de febrero de 1.995: "... desde el punto de vista del Derecho Civil, la construcción presupone que la hayan precedido determinadas relaciones contractuales entre el constructor y terceras personas. Ahora bien, una vez realizada la obra, su acceso al Registro de la Propiedad tiene lugar como la simple constatación de un hecho ... y desde el punto de vista hipotecario la obra nueva no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción registral de la finca, y no implica en el ámbito civil cambio de la titularidad de la finca afectada...278". El pronunciamiento de la Dirección General se basa en los dos siguientes preceptos de nuestro Código Civil:

El art. 489 que consigna: "El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo, podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario", de forma, que si puede enajenar o transmitir, lógicamente podrá realizar la edificación que es un simple acto administrativo o acto de administración. A este respecto, GARCÍA CANTERO considera que "el art. 489 lo expresa con mayor precisión; la forma y la sustancia son límites, tanto para el usufructuario como para el nudo propietario279".

El art. 503 del Código Civil que expone "El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo ni se perjudique el derecho del usufructuario". A destacar que en los dos artículos

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trascritos, se habla de propietario cuando, en puridad, debió expresarse que era el "nudo propietario". En este sentido, "entendida la prohibición de alterar la forma y sustancia del bien usufructuado como integrada por las obligaciones de respetar su identidad, estado y condiciones, pero también mantener su aptitud productiva o de mejorarla es claro que se cumplen estas obligaciones si se construye sobre una finca … en cuanto que el disfrute del usufructuario puede alcanzarse por intermedio de la construcción280".

El concepto de mejora a que alude el art. 503 precitado, debe entenderse en un sentido amplio, teniendo un claro componente económico y otro de gasto, tras el cual se produce un resultado. A su vez, el gasto puede ser ordinario o extraordinario. El primero, según CASTÁN TOBEÑAS es aquel estrictamente necesario para la producción de frutos o el mantenimiento de los edificios281. Por el contrario, los gastos extraordinarios pueden dividirse en tres tipos:

  1. Los necesarios para la conservación del inmueble.

  2. Las mejoras en sentido estricto que permiten aumentar la capacidad o rendimiento de la cosa y por tanto su valor.

  3. Los voluptuarios o de lujo o de puro recreo o comodidad.

Por todo lo expresado anteriormente, se estima innecesario el consentimiento del usufructuario en una escritura de obra nueva al no verse perjudicado su derecho ni disminuido su valor en la finca, salvo que el inmueble hubiese sido hipotecado conjuntamente a favor de un tercero, entendiendo, además, junto con ÁVILA NAVARRO que en todo caso, el usufructuario por sí solo no...

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