Las repercusiones del arrendamiento del Hotel-Residencia -Los Astures-
| Autor | Arturo Merino Gutiérrez |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil en la Universidad de La Rioja |
| Páginas | 991-1020 |
La fundamental y exclusiva cuestión sobre la que nos proponemos dictaminar consiste en si el arrendamiento de la industria hotelera explotada en la Residencia -Los Astures- por Cabrales, S. A., subsistirá una vez se adjudique el hotel en pública subasta al mejor postor o podrá cancelarse por éste o por quienes traigan causa de él.
Son datos que delimitan la presente controversia los siguientes:
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Existe un arrendamiento de una industria hotelera explotada por una sociedad anónima.
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Se practica una anotación preventiva de embargo en un procedimiento dirigido a reclamar un crédito contra el propietario-arrendador del inmueble en el que está ubicado el hotel.
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El documento privado en el que se pactó el arrendamiento se elevó a escritura pública con anterioridad a la anotación.
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El crédito anotado, cuya fecha fehaciente es la de la sentencia que lo determinó, es posterior a la fecha de la escritura pública.
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El arrendamiento no consta escrito en el Registro de la Propiedad.Page 991
Para ello, a mi juicio, conviene resolver varias cuestiones, algunas más discutidas que otras:
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En primer lugar, qué legislación es aplicable al contrato analizado. En este punto se encuentra uno de los evidentes centros de interés. La
legislación especial, constituida por la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente (LAU), aprobada en el lejano año de 1964, y actualmente en proceso de reforma, continuó con el matiz proteccionista que había germinado en las primeras leyes especiales que se publicaron en el primer tercio de este siglo. La ausencia de viviendas, la importancia de asegurar la frágil posición de los inquilinos, permitiéndoles disfrutar de un techo bajo el que cobijarse, frente a la prepotencia de la que podrían hacer gala los propietarios-arrendadores, condujo al otorgamiento, en una legislación de acentuado tono social, de una serie de derechos a los arrendatarios, que además se declaraban irrenunciables por éstos: en ese conjunto deben citarse, por su valor puntero, el derecho a una renta fijada por la ley, que liberaba al arrendatario de las continuas subidas por el arrendador; el derecho de prórroga forzosa, que dejaba a la exclusiva voluntad del arrendatario la continuación o no del contrato; y los derechos de preferente adquisición -el tanteo y el retracto- en el caso de ciertas transmisiones a terceros de la cosa arrendada. Pero a continuación debe matizarse que esta legislación se circunscribió, precisamente por los fines y objetivos que perseguía y las limitaciones que conllevaba para el derecho de los propietarios de los bienes arrendados, a regular el contrato de arrendamiento de viviendas y el de local de negocio, dejando al margen de la misma otros contratos que, como éstos, tenían por misión conceder el uso de una finca a una persona a cambio de una renta.
Estos contratos, a pesar de suponer una relación jurídica con las mismas características, también denominada arrendamiento, se regirían, como antes de que apareciera dicha legislación especial, por el viejo Código Civil, elaborado y alumbrado en una época netamente individualista que imperiosamente debía influir en sus prescripciones. Consecuencia de este respeto a la individualidad, al derecho de cada uno, que admitía pocas inmisiones o limitaciones provocadas por consideraciones sociales, no había limitación de renta, salvo por el artículo 1.255 del Código Civil, que impedía los pactos contrarios a la moral y el orden público, que entonces también suponían un claro respeto a las proclamas de los revolucionarios franceses; tampoco imponía una prórroga forzosa, sino que el contrato concluía en el plazo pactado; ni recogía en favor del arrendatario los derechos de preferente adquisición antes mencionados.
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En segundo lugar, qué naturaleza tiene el derecho arrendamiento. La importancia de la solución que se dé a esta cuestión es evidente. NoPage 992 entraremos, lógicamente, en la eterna e inacabada polémica sobre la distinción entre los derechos reales y los derechos personales o de crédito. Pero cualquiera que sea el criterio, único o múltiple, que se emplee para tal fin, hay cierto acuerdo en que los derechos reales se caracterizan por dos notas: su inherencia, vinculación, relación o poder sobre una cosa y su oponibi-lidad erga omnes, frente a todos, lo que produce que el titular del derecho real puede hacerlo valer frente a cualquier miembro de la comunidad. Con un ejemplo se ve claro: A es titular de un derecho real de usufructo, de usar y disfrutar una cosa; su derecho está vinculado a la cosa usufructuada, tiene una íntima relación con ella, y A puede hacer valer su derecho frente a cualquiera, incluido el propietario que le otorgó el derecho u otro propietario a quien aquél le haya vendido la cosa usufructuada, evitando con ello toda violación o falta de respeto de su derecho. Frente a estas notas, el derecho personal o de crédito se ha caracterizado siempre por ser un derecho constreñido a desenvolver su eficacia únicamente entre las personas que intervienen en la relación jurídica: sujeto activo o titular del derecho y sujeto pasivo o persona obligada a cumplir la prestación en que el derecho consiste. Su eficacia, pues, tradicionalmente se limita a ser -inter partes-. Y decimos tradicionalmente porque hay remedios, especialmente al Registro de la Propiedad, que tienen la taumatúrgica virtud de hacer que un derecho que por sí solo produce efectos entre las partes los provoque respecto de terceros. Por ello, un puro derecho personal o de crédito, sin ese añadido que le otorga oponibilidad -erga omnes-, no puede hacerse valer cuando colisiona con un derecho real. Otro ejemplo trae la luz: A presta a B una determinada cosa a cambio de un precio y por tiempo cierto. El derecho del prestatario de usar la cosa es personal. Por consiguiente, si A vende a C la cosa prestada, su derecho no es oponible a este nuevo comprador, sin perjuicio de las reclamaciones de indemnizaciones -inter partes- que B podrá hacer frente a A por su incumplimiento, ya que le había concedido el uso de lo prestado durante tiempo determinado y a pesar de que B cumplió con su pago no puede disfrutar de la totalidad de su derecho.
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En tercer lugar, sí es oponible el contrato pactado entre arrendador y arrendatario al que adquiera la finca arrendada.
Esta viene a ser la consecuencia, no disimulada, de la solución que se dé a los otros dos problemas. Si este contrato se rigiese por la LAU, los derechos irrenunciables de prórroga forzosa del plazo del contrato (que se suprimió con el cuestionado hoy -Decreto-Boyer-, el Real Decreto-Ley de Medidas Urgentes en Materia Económica de 30 de abril de 1985, que no alteró sin embargo la situación de los contratos anteriores al mismo, que mantendrían tal prórroga regulada en los artículos 56 y siguientes de la LAU) y de preferente adquisición (artículos 47 y siguientes de la LAU)Page 993 conllevarían dos posibilidades para Cabrales, S. A.: o bien podría continuar en el disfrute del arrendamiento no sólo hasta que terminase el plazo pactado (en 1995) sino hasta que su voluntad en contrario de dejar de disfrutar el arriendo apareciera, o bien podría, ejercitando el derecho de retracto -si es que el tanteo, anterior a la venta, no se le hubiere ofrecido-, adquirir del adjudicatario en la subasta la finca arrendada por el precio pagado por aquél. Si el derecho del arrendatario fuera un derecho real sería oponible al tercer adquirente de la finca arrendada, salvo que el arrendamiento no constase inscrito y el adquirente que hubiera adquirido de persona que en el Registro de la Propiedad apareciera facultada para transmitir la finca arrendada, lo hubiera hecho de buena fe (la que desaparecería si conociera la inexactitud del Registro al no recoger que la finca vendida estaba arrendada), a título oneroso (esto es, con contraprestación) y hubiera inscrito su adquisición. Pero, como trataremos de demostrar, ni el contrato se rige por la LAU, ni el derecho del arrendatario tiene carácter real, ni puede producir efectos frente al adquirente en pública subasta.
El artículo 3.º de la vigente LAU excluye del ámbito de aplicación de la misma los arrendamientos de industria. Dice así:
-El arrendamiento de industria o negocio de la clase que fuere queda excluido de esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas.
Cuando conforme a lo dispuesto en el número anterior el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general, cualquiera otra destinada a ser utilizada en la explotación del arrendatario.
No obstante lo dispuesto en el número 1, el arrendamiento dePage 994 industria o negocio de espectáculos que en 1 de enero de 1947 excediera de dos años de duración o que antes de la entrada en vigor de la presente Ley se haya celebrado por plazo igual o superior, quedará sujeto a las normas que esta Ley...
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