Normas de derecho hipotecario sobre modificaciones de entidades
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Modificaciones hipotecarias son las operaciones de segregación, división, agregación y agrupación que afectan a fincas ya inmatriculadas.
En el presente Tema con el título de normas de derecho hipotecario sobre modificaciones de entidades se hace referencia únicamente a las normas del reglamento Hipotecario sobre estas figuras, con la necesaria remisión al tema que trata la doctrina de la DGRN - hoy DGSGyFP - y del TS sobre estas modificaciones.
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Contenido
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Una cosa son las normas de derecho hipotecario que regulan la inscripción de las también llamadas operaciones de modificación de entidades, en concreto la agrupación, la agregación, la división y la segregación de fincas y otra las normas legales para poder practicar una segregación o una división, sea en suelo rústico o en suelo urbano, que exigen la pertinente licencia; para este segundo supuesto puede verse Segregaciones o divisiones en suelo urbano según las diversas legislaciones y licencias de parcelación y Segregaciones o divisiones en suelo rústico, según legislaciones
En todo caso, siendo la segregación una modificación de la finca, rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que puedan ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención. (Resolución de la DGRN de 29 de abril de 2019). [j 1]
Reglas generales para toda modificación hipotecariaRequisito subjetivo: se trata de un acto de administración, con la importancia que ello reviste.
Recuerda la Resolución de la DGRN de 21 de julio de 2011 [j 2] que las operaciones de modificación de entidades hipotecarias (agrupación, agregación, división y segregación) son considerados por el Reglamento Hipotecario desde la reforma de 1982 como actos de administración y no dispositivos (cfr. art. 93.4 y art. 94.2 del Reglamento Hipotecario (RH) en relación con el art. 1375 y el art. 1384 del Código Civil).
Requisito objetivo:
Para que tenga reflejo registral cualquiera de estas operaciones debe tratarse de una finca inscrita. Ahora bien, puede ser una finca rústica o urbana; y puede tratarse de un solar o de un edificio e incluso de una entidad en régimen de propiedad horizontal, con sus reglas especiales en orden a que haya una previsión en los estatutos o que sea exigible el acuerdo unánime de los integrantes de la comunidad.
Véase el tema Subdivisión de local
Y también:
Y sin olvidar, como puso de relieve la Resolución de la DGRN de 26 de mayo de 2007, [j 3] la diferencia entre la segregación o división de una entidad y la desvinculación de un anejo; autorizada por los estatutos la segregación, pero no prevista la desvinculación, se exige para desvincular un garaje del piso el acuerdo unánime de la Junta.
Requisito formal:
Se exige:
- Escritura pública.
Según el art. 50, RH:
Todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada.
- Correspondencia catastral:
El art. 9 de la LH, según redacción dada por la la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria dice que siempre que realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la inscripción contendrá la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices., debiendo existir correspondencia entre las fincas registrales y las certificaciones catastrales, en los términos que exige el art. 9 de la LH.
Puede verse la Resolución de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para dar cumplimiento a las obligaciones de suministro de información por los notarios establecidas en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Reglas del Reglamento Hipotecario sobre las modificaciones de entidades Normas de derecho hipotecario sobre la segregación1. Regulación legal:
La segregación viene regulada en el art. 47 del RH que advierte que:
En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.
Según el art. 47 del RH , siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.
2. El caso de segregaciones no inscritas:
No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro.
Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación. Esto ha sido una previsión excepcional que tuvo por finalidad encontrar...
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