La calificación registral en el Registro de la Propiedad digital y gráfico
| Autor | Luis Javier Arrieta Sevilla |
| Cargo | Profesor Contratado Doctor en Derecho Civil. Universidad de Navarra |
| Páginas | 3671-3702 |
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El estudio de la función y extensión de la calificación registral es un tema clásico entre quienes se dedican al Derecho Inmobiliario Registral. El trabajo que aquí se presenta no pretende sumarse a la lista casi interminable de publi-
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caciones sobre esta materia sino mirar al futuro. En concreto, pretende poner de manifiesto que la introducción de medios gráficos y digitales en la gestión del Registro de la Propiedad altera de modo decisivo el régimen tradicional de la calificación registral.
Para justificar lo anterior emplearemos el supuesto de hecho de la SAP de Santa Cruz de Tenerife, de 16 de octubre de 2012 [JUR 2013/224949]. La demanda trae causa del recurso directo ante la jurisdicción civil interpuesto por el notario autorizante de una escritura de declaración de obra nueva frente a la negativa del registrador de la propiedad a practicar el asiento solicitado. La doctrina que contiene el fallo —justo y aparentemente sencillo— encierra en sí una nueva perspectiva de la calificación registral cuando ésta se realiza en un Registro digital y gráfico que puede llegar a alterar el conjunto del sistema tabular. Se trata, sencillamente, de una sentencia histórica.
De lo que se deriva de los hechos contenidos en la sentencia, la declaración de obra nueva se refiere a una construcción antigua. La nota de calificación negativa se justifica en la existencia de un expediente de infracción urbanística que debe ser subsanado antes de practicar la inscripción.
En los casos en los que se pretende la inscripción de una obra nueva antigua es indispensable que se cumplan los requisitos del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que aprueba las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (NCRH, en adelante) y que se reiteran, ya con rango legal, en el artículo 20.4.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008, modificado en 20112 (LS, en adelante). Conforme a los citados preceptos se permite la inscripción de la obra nueva si la escritura pública se acompaña de una certificación catastral descriptiva y gráfica u otra expedida por el Ayuntamiento o un técnico competente o de un acta notarial descriptiva en la que se acredite la fecha de terminación de la obra y, por tanto, la prescripción de la posible infracción urbanística y, además, no conste en el Registro de la Propiedad una anotación preventiva de incoación de un expediente urbanístico.
Sólo si se cumplen los citados requisitos el registrador permitirá el acceso a los libros de la obra nueva. Aunque la ausencia de la anotación preventiva de incoación del expediente de disciplina urbanística junto con los otros requisitos justifique la práctica de la inscripción ello no supone que la obra nueva se adecue necesariamente a la legalidad.
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Uno de los problemas con los que tradicionalmente se ha encontrado la Administración pública a la hora de instar el reflejo tabular del expediente urbanístico es la determinación de la finca registral afectada. Han sido tradicionales los supuestos en los que a través del Catastro u otras entidades de Derecho público los Ayuntamientos tienen conocimiento de la infracción urbanística con la consiguiente apertura del expediente disciplinario pero del que no se deja reflejo registral. Cuando ello ocurre se origina una situación de discordancia entre la realidad jurídico-inmobiliaria y la tabular que perjudica la seguridad que el Registro pretende fomentar. Frente a esta desidia de la Administración pública ha tratado de reaccionar el legislador de dos formas: por un lado, constriñendo legalmente a la Administración a acordar la práctica de la anotación preventiva de incoación del expediente disciplinario en el Registro de la Propiedad [art. 51.1.c) LS] y, por otro lado, haciéndola responsable de los perjuicios que la falta de anotación preventiva pudieran ocasionar a un tercero de buena fe (art. 51.2.II LS).
El legislador es cada vez más consciente de que la información territorial es fundamental para determinar las facultades dominicales del propietario. Por ello, se fomenta el acceso al folio registral de diversas circunstancias que afectan al territorio sobre el que se extiende la finca. En el caso resuelto por la SAP de Santa Cruz de Tenerife, de 16 de octubre de 2012, la nota de calificación negativa no plantearía ningún problema si la infracción urbanística constara en el Registro de la Propiedad a través de una anotación preventiva practicada a instancia de la Administración correspondiente. Es obvio que si el legislador permite el acceso al Registro de información territorial es para dotarla de publicidad frente a terceros y, al mismo tiempo, para ser tenida en cuenta por el registrador cuando lleve cabo la calificación de nuevos títulos. Manifestación de ello es que el artículo 52.c) NCRH exige para la inscripción de una declaración de obra nueva que «no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación».
Sin embargo, la novedad que presenta la sentencia de 16 de octubre de 2012 es que el registrador no tuvo conocimiento del expediente urbanístico a través de la consulta de los libros registrales, ya que no se practicó la anotación preventiva de incoación del expediente urbanístico, sino que el registrador de la propiedad se sirvió de la denominada información territorial asociada a la base gráfica de la finca registral para suspender la inscripción.
La información territorial asociada a las bases gráficas registrales se puede definir como aquel dato jurídico-público referido al territorio que afecta o restringe el derecho real de propiedad inscrito pero que no forma parte de un asiento registral sino que está asociado o vinculado a la base gráfica de una finca inmatriculada. Es decir, la Administración pública gracias a un acuerdo de colaboración con el registrador de la propiedad, manifiesta que sobre el mismo
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espacio físico sobre el que se extiende, a juicio del registrador, una finca registral existe una determinada información territorial que goza de relevancia jurídica3.
Para examinar la validez del comportamiento del registrador que extiende una nota de calificación negativa con base en la información asociada entiendo que es necesario contextualizar la función de seguridad jurídica propia del Regis-tro de la Propiedad (II); analizar el significado de las bases gráficas registrales y de la información asociada a ella (III); y exponer, con posterioridad, su relación con el artículo 18 LH (IV). Por último, se apuntarán algunas consecuencias derivadas de la extensión de la calificación registral a la información que se asocia a la base gráfica de las fincas (V).
El Registro de la Propiedad, como institución jurídica, desempeña sus funciones básicamente dentro del ámbito del Derecho privado. Muestra de ello es que a él tienen acceso los actos y contratos a través de los cuales se crean, transmiten, modifican y cancelan derechos reales inmobiliarios (art. 1.I LH). Sin embargo, resulta de igual modo indudable que la propiedad no es únicamente una cuestión privada. y ello no sólo por la función social de la propiedad, sino también porque sus limitaciones o cualificaciones no vienen únicamente expuestas por los denominados derechos reales limitados.
En la actualidad el Registro no sólo es un medio para dotar de protección y publicidad a los derechos reales sobre bienes inmuebles sino que su utilidad traspasa las fronteras propias del Derecho civil. Esto se debe, en primer lugar, a que en el Derecho público tiene una importancia cada vez mayor la organización y los usos del territorio, lo que afecta decisivamente a la configuración del derecho de propiedad y, por consiguiente, a las fincas registrales. En segundo lugar, el Registro de la Propiedad influye en decisiones urbanísticas y administrativas en la medida en que garantiza la tutela efectiva de los que constan en el Registro como titulares de una finca. Por este
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motivo, el Registro de la Propiedad es una herramienta indispensable para la Administración pública porque proporciona erga omnes y con una eficacia netamente superior a otras instituciones aparentemente análogas la identidad de propietario de una finca.
Las funciones de seguridad y fomento del tráfico jurídico inmobiliario que se atribuyen al Registro de la Propiedad se satisfacen a través de un sistema de presunciones y ventajas que la Ley Hipotecaria atribuye a quienes ostentan la condición de titular registral. Se presume la posesión, veracidad y exactitud del derecho del titular registral (art. 38 LH), lo que le abre una vía rápida y expedita para la tutela judicial de su derecho inscrito (arts. 41 LH y 250.1.7.º LEC). Si el tradens del titular registral careciera de poder de disposición sobre la finca se facilita su prescripción secundum tabulas (art. 35 LH) o se le protege si es un adquirente de buena fe y a título oneroso de persona legitimada por el Registro (art. 34 LH). Asimismo, se dificulta la usucapión contra tabulas (arts. 1949 CC y 36 LH) y se reduce la oponibilidad de los derechos no inscritos (art. 32 LH).
Dada la relevancia jurídica que se deriva de la condición de titular registral es indispensable que se arbitren una serie de mecanismos que eviten las discordancias entre la realidad jurídica y la tabular. Es cierto, no obstante, que los asientos registrales están bajo la salvaguardia...
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