Reconstrucción y Registro (II): Reorganización de la propiedad
| Autor | Jorge López Fernández |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Lorca, número 3 |
| Páginas | 2353-2422 |
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En función de quién desempeñe el protagonismo o la iniciativa de la reconstrucción, resumidamente, podemos encontrarnos ante tres escenarios o marcos distintos:
— Uno, el que representa la iniciativa de los propietarios, otorgando los títulos necesarios para llevar a cabo las operaciones registrales sucesivas que correspondan hasta lograr la total reorganización de la propiedad sobre los pisos y locales nuevos.
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— Otro, un iter abreviado, comprimiendo las operaciones regístrales anteriores, lo que podríamos llamar «atajo» sin intención peyorativa alguna.
— O bien podrá tratarse de rehabilitación y reconstrucción promovida por la Administración Pública (el Ayuntamiento principalmente), ya sea mediante programas, planes especiales y proyectos de rehabilitación (en sentido amplio y en su mayor grado, actuaciones de renovación urbana o transformación urbanística), o por medio de la edificación forzosa (Ley 7/2012 para la urgente reconstrucción de Lorca y RD-ley 11/2012, de 30 de marzo) o quizá mediante sistemas de actuación integrada de iniciativa pública en caso de solución esencialmente urbanística1.
Los dos primeros escenarios para desenvolver la reconstrucción parecen exigir la unanimidad de los propietarios inscritos, dicho sea esto con los matices que tratamos de exponer a continuación al hablar de la hipótesis general; y adelantando la puntualización de que interpretamos que, si las modificaciones afectan solamente al edificio o la copropiedad de elementos comunes, pero no al contenido esencial del derecho de dominio de los pisos que pertenece a los propietarios, se entendería unanimidad expresada en acuerdos en junta de propietarios, y por tanto no sería exigible el consentimiento individualizado2 de los mismos (uti singuli, como le llama la DGRN en varias Resoluciones).
Procederá el cauce general o el abreviado dependiendo de la complejidad de la situación y en la práctica de las posibilidades de obtener pronto proyecto técnico y la licencia.
Los programas o planes de rehabilitación se aplicarán a iniciativa de la Administración competente (la municipal, básicamente), a veces en régimen de equidistribucion (cuando simultáneamente se ejecuten las previsiones del planeamiento y las del plan especial de rehabilitación, y constituyendo actuaciones de regeneración urbana y transformación urbanística), pudiendo ciertamente participar los propietarios (arts. 19 y 20 del RDL 8/2011, de 1 de julio) y en todo caso repercutiendo los costes en ellos, en aplicación de las normas de la Ley de Economía Sostenible, con garantía real registral de su pago (arts. 110 y 111 LES).
En caso de «inejecución injustificada» de las disposiciones que tratan de llevar a cabo la rehabilitación se abren las posibilidades de expropiación forzosa por causa de utilidad pública e incumplimiento de la función social de la propiedad, o la ejecución forzosa, a tenor del artículo 36 de la Ley de Suelo. En este último caso, si se opta por la venta forzosa se aplicarán los artículos 206-209 de
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la LSRM (Ley del Suelo de la RM, Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia) así como los artículos 87 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, mientras que si procede la sustitución forzosa, el SEPES está legitimado para actuar como agente edificador (arts. 8 y siguientes del RDL 11/2012).
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La hipótesis general. Operaciones regístrales a considerar
Una vez demolido el edificio existente e inscrito, el iter de la reconstrucción en buena teoría comprenderá —o implicará— las operaciones regístrales siguientes:
1 .a La cancelación de la obra nueva y de la propiedad horizontal, incluyendo el cierre de los folios de las fincas creadas por división horizontal.
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a La inscripción de la extinción de la propiedad horizontal y conversión en copropiedad ordinaria, como acto o actos previos a la inscripción de una obra nueva que sustituye a la anterior, con expresión de la causa de la nueva descripción —demolición de la obra existente, rehabilitación—.
3 .a Finalmente, la inscripción de la obra nueva y del título constitutivo de la propiedad horizontal, con apertura de folio a los nuevos departamentos creados y divididos horizontalmente.
Unanimidad de los propietarios
La reconstrucción jurídica del edificio y la reorganización de la propiedad horizontal constituida comportarán una nueva descripción o definición tanto del derecho de copropiedad sobre los elementos comunes como del derecho singular sobre el piso o local privativo de cada propietario, que requerirán según los casos, la adopción de acuerdos en junta de propietarios (actos colectivos) o el consentimiento del propietario del piso local.
Así, parece oportuno examinar los criterios de la DGRN al respecto, que asientan diferencias sobre su objeto que podemos considerar claras, al menos conceptualmente. En concreto, indican Resoluciones como las de 27 de diciembre de 2010 o 5 de julio de 20053:
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— Que los actos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habrá de hacerse constar en documento público (arte. 3, 8 y 18.2 de la LPH y 20 de la LH).
— Que si el acto afecta en conjunto a la organización de los elementos comunes, incluso si se trata de una modificación estatutaria o una adición a los estatutos, en principio no es preciso el otorgamiento individualizado o uti singuli de todos los propietarios que al tiempo de la inscripción aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos; se trata de un acto de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, no pudiendo la calificación registral, en este tipo de acuerdos, extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.
Dichos criterios están firmemente asentados y parecen fundamentar verdaderos principios generales del Derecho. Tienen consecuencias procesales claras: la jurisprudencia niega legitimación a la representación orgánica o legal de la comunidad de propietarios para asuntos que afecten al derecho privativo o contenido esencial de los propietarios
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y la circunscribe a los asuntos que afecten a la comunidad (art. 13.3 LPH) o de interés general para la comunidad [cláusula general del art. 14.e) LPH].
El artículo 13 LPH parece alumbrar la posibilidad de que frente a terceros el hecho de que el asunto pertenezca a la comunidad será justificación suficiente para considerar válida la actuación del presidente. Sin embargo, no nos hallamos ante la legislación societaria (cfr. 128 LSA) y el mero hecho de contratar con quien acredita ser representante social no basta para que el tercero quede protegido: es necesario un elemento objetivo, que el asunto pertenezca a la comunidad. La representación legal de la misma (ejercida por el presidente) no alcanza a los intereses concernientes a los elementos privativos: la STS de 24 de julio de 1989 aclara que no se discute la legitimación procesal del presidente o representante de la comunidad, sino la facultad de disposición procesal de la comunidad representada sobre un asunto que afecta a la esfera privativa de los copropietarios (o «contenido esencial del dominio», como le llama la DGRN)4.
Y está legitimado pasivamente cuando el asunto afecte a la comunidad, pero no lo está para allanarse a las pretensiones relativas a asuntos que deben decidirse en junta de propietarios (SSAP de Valencia, de 18 de marzo de 1993, y Barcelona, de 15 de enero de 1990).
Los «asuntos que afectan a la comunidad», sin perjuicio de acuerdos (o consentimientos individualizados) que los amplíen5:
— Acciones derivadas de la posición contractual de la comunidad frente a terceros en el ámbito de administración de elementos, servicios e instalaciones comunes.
— Acciones petitorias, posesorias y declarativas de derechos de la comunidad en relación con los elementos, servicios e instalaciones comunes, frente a propietarios o frente a terceros.
— Acciones de salvaguarda material del inmueble cuando la reparación, sustitución o destrucción de lo mal hecho sea posible.
Indica la STS de 22 de mayo de 1993 que en situación de prehorizontalidad son ajenos los asuntos de los propietarios a la esfera de representación orgánica. Porque, como dice M.a del Carmen González Carrasco6 en el ámbito de la propiedad horizontal no existe protección del tercero en cuanto a los actos que extravasen los intereses comunes. La STS citada se apoya en otras7 que señalan que las comunidades de propietarios formadas para la edificación están sometidas a los artículos 392 y siguientes de la LPH, rechaza que la legitimación (pasiva en este caso) corresponda a la comunidad formada para la construcción del edificio y mantiene que la legitimación permanece en
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los comuneros ad aedificandum por diferenciarse netamente este supuesto del previsto por el legislador en la LPH.
Así pues, a efectos del Registro de la Propiedad, los actos derivados de la reconstrucción del edificio deberán llevarlos a cabo los propietarios vigentes con arreglo a los indicados criterios, que tratan de satisfacer las exigencias de legitimación y tracto registral, diferenciando en cada caso si dichos actos alcanzan al contenido esencial de los derechos privativos de los propietarios, o por el contrario se refieren a elementos comunes.
Podemos distinguir, entonces, atendiendo a su alcance y finalidad:
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