Régimen jurídico
| Autor | Mercedes Ruiz Garijo |
| Cargo del Autor | Profesora de Derecho Financiero y Tributario. Universidad Complutense. |
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RÉGIMEN JURÍDICO
Como advertíamos al inicio de este trabajo, la LIRPF, como modalidad de obtención de renta, establece una serie de imputaciones derivadas de la titularidad o uso de determinados bienes inmuebles. Se trata de una cláusula de cierre en la tributación del capital inmobiliario. La imputación consiste, con carácter general, en un 2 por 100 del valor catastral (excepto que haya sido revisado o modificado con efectos a partir del 1 de enero de 1994, en cuyo caso se imputará el 1,1 por 100). Si además, los inmuebles carecieran de valor catastral a la fecha de devengo del impuesto (o no hubiese sido notificado al titular) el 1,1 por 100 se aplicará a la mitad del valor del inmueble tomado a efectos del IP (107). Dicha renta se determinará, además, proporcionalmente al número de días que corresponda en cada periodo impositivo.
1. PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES URBANOS NO ARRENDADOS. EXCLUSIONES. PARTICULAR REFERENCIA A LA VIVIENDA HABITUAL
El artículo 71 de la LIRPF delimita negativamente los bienes inmuebles urbanos que generan a su propietario una renta imputada. De este modo, la principal duda que se suscita es la exclusión de los bienes inmuebles rústicos (calificados como tales en el artículo 62 de la LRHL), que sólo pueden generar rendimientos de capital inmobiliario. Dicha exclusión, sin embargo, no tiene demasiado sentido y suscita cierta perplejidad, especialmente cuando el bien tiene un valor importante (108). Por otro lado, “el motivo para que se considere renta el disfrute de un inmueble urbano por su propietario es el mismo que justificaría que se considere el disfrute directo de un bien de naturaleza rústica”. Incluso hay más razones para gravar estos bienes que son dedicados, en la mayoría de los casos, al esparcimiento y recreo del sujeto. En definitiva, existe un claro disfrute de los mismos (109).
En segundo lugar, se excluyen aquellos bienes inmuebles generadores de rendimientos del capital inmobiliario (arrendados, o sobre los que se haya constituido o cedido un derecho o una facultad de uso o disfrute). La dificultad, advertida por el profesor PÉREZ ROYO, es determinar la imputación cuando el bien inmueble es arrendado temporalmente. En este punto, la doctrina ha sido favorable a efectuar un prorrateo. Sin embargo, como el mismo autor sostiene, dicha interpretación no es razonable. Hay que tener en cuenta los periodos en los que el bien inmueble está en expectativa de ser alquilado.
En definitiva, y a juicio del citado autor, habrá que resolver cada caso en concreto, no realizando imputación el aquellos periodos en los que el bien inmueble está desocupado por circunstancias propias de la misma actividad de alquiler a que se dedica. No es lógico imputar una renta por un bien inmueble que deja de ser arrendado y vuelve a serlo transcurrido un periodo razonable. En el mismo sentido, no cabrá imputar renta alguna cuando el inquilino con su contrato de arrendamiento resuelto se resiste a abandonarla. Esto es así porque lo que genera la imputación de la renta es la libre disponibilidad del uso del bien inmueble, lo que claramente no sucede en estos casos (110).
En el mismo sentido, no cabe imputación en aquellos bienes inmuebles afectos a actividades económicas; el suelo no edificado; los inmuebles en construcción y aquellos que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso (o incluso, tal y como advierte el profesor PÉREZ ROYO, aquellas otras viviendas que no son aceptadas por defectos en su construcción) (111). Se trata de una exclusión lógica dado que la imputación se genera, justamente, por la libre disponibilidad del uso del bien inmueble. No obstante, en el caso de los bienes inmuebles que no son susceptibles de uso, la duda que se plantea es si será necesario un certificado de inhabitabilidad. Este certificado sería de gran utilidad, además, en el ámbito local. Tras la reforma operada en la LRHL se ha establecido un incremento de las tarifas en el IBI para las viviendas desocupadas. Aunque, en principio, su finalidad es fomentar las viviendas en alquiler, dicha finalidad no es efectiva en los bienes que comentamos. De este modo, el artículo 74 de la LRHL dispone que “tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los Ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por 100 de la cuota líquida del impuesto”.
Especialmente, se excluye de imputación la vivienda habitual. El problema estará en determinar qué debemos entender por dicha vivienda: su concepto y qué elementos la integran. En relación con el primer aspecto, la Ley y el Reglamento del impuesto solamente delimitan dicho concepto en relación con la deducción contenida en el artículo 55.1 de la LIRPF (deducción por inversión en vivienda habitual). De este modo, constituye vivienda habitual aquella que sea habitada, de manera efectiva y con carácter permanente, por el contribuyente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras (artículo 51.2 del RIRPF). Además, se exige que el contribuyente resida en ella durante un plazo continuado de tres años (artículo 55.1.3.º de la LIRPF). No obstante, se entenderá que la vivienda es habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dichos plazos, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran...
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