La reforma de la ley Hipotecaría en sus artículos 41, 399 y 400
| Autor | Jerónimo González |
| Páginas | 836-845 |
La reforma de la ley Hipotecaría en sus artículos 41, 399 y 400.1
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Las dificultades teóricas, y prácticas de la posesión tabular y los conflictos de orden público 2 que latían en las entrañas del artículo 41, llamaron la atención de los Centros superiores de la Administración, y, ante la presión de los intereses agrarios, sé pensó en cortar el nudo gordiano, ya que no se veía la posibilidad de desatarlo. Sin embargo, la derogación de un texto que, con todas sus imperfecciones, se consideraba como adelantado salón de los progresos hipotecarios, fue desechada rápidamente y se trató de buscar una solución a los problemas más perentorios 3 con la reforma de su contenido en un cuádruple sentido: a) llamando la atención de los profesionales sobre la necesidad de separar en la inscripción los efectos declarativos de los posesorios; b) sentando como juris tantum la presunción de que la inscripción lleva consigo la posesión correlativa ; c) dejando a los TribunalesPage 837 la ultima palabra tanto respecto a la verdadera situación jurídica como al estado posesorio efectivo, y d) señalando dentro del derecho procesal, español el procedimiento adecuado para salvar las diferencias técnicas entre el sistema hipotecario y el instituto dé la posesión.
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Las legislaciones inmobiliarias, por haber prescindido de la tradición real, han abierto el camino a las divergencias accidentales de propiedad y posesión. En el Código civil, por ejemplo, la compraventa está referida directamente a la entrega de la cosa; no a la transmisión de la propiedad, mientras la inscripción del título va dirigida a esta finalidad más que al cambio de posesión.
Por esta razón, y por el valor siempre creciente en las legislaciones modernas de la tenencia de todo usuario, el señorío jurídico y la- potestad de hecho están separados concienzudamente en los sistemas alemán, austríaco y suizo de tan rancios blasones hipotecarios 4.
Dadas las características de la posesión y su publicidad, se explica perfectamente ique la ley en un principio no la hubiera, considerado como carga oculta, y que, al contrario, hubiera organizado el Registro para combatir a los gravámenes clandestinos, a los derechos reales que carecen de repercusión posesoria. Únicamente cuando el Registro asume las funciones de publicidad inmobiliaria, es cuando se presenta el conflicto con la intuición popular y con el cultivo de la tierra.
No es posible, hoy por hoy, y sobre todo en una nación de régimen multiforme, sin catastro ni descripciones garantizadas, pres-Page 838cindir de la diferencia eiitre acciones reales e interdictos, 5. Y así lo reconoce el preámbulo del Real decreto de 23 de Junio de 1.927, con un decidido propósito de empujar la técnica española, por la doble vía del juicio petitorio cuando, se discuta la existencia, modificación o extinción de un derecho real, y por la del; procedimiento posesorio cuando se trate del señorío, de hecho. b) Así como la inscripción en el juicio declarativo, demuestra prima facie que el titularles el dueño, mientras no se pruebe que el Registro se halla equivocado, así reaccionar los términos del asiento en el procedimiento posesorio contra el demandante o. demandado que niegue la posesión , real del titular. «Quien tenga inscrito... gozará de... los derechos... del propietario... mientras los Tribunales no declaren que los términos de la inscripción no concuerdan con la realidad jurídica.»
Quien tenga inscrito gozará de los derechos del poseedor de buena fe mientras los Tribunales no declaren que existe un poseedor de mejor condición.
¿Para qué hemos de dislocar los párrafos, o, lo que es más grave, la organiza de las institutores y sostener que el Registro montado directamente para acreditar derechos, puede ser, contradicho rectificado en este fundamental extremo, y en cambio ha de acreditar, sentiblemente una situación de hecho desmentida por la vida real y por la conciencia popular? Ambas presunciones son juris tantum, anulables por la prueba en contrario, aunque esta prueba sea de las más difíciles en los-pocos casos en que el propietario inscrito, el propietario, verdadero y el poseedor sean personas distintas 6.
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La última palabra en estas cuestiones ha de ser pronunciada por los Tribunales. Si se discute o impugna un derecho con arreglo al artículo 24, el propietario será reputado tal, aunque se haya tomado anotación preventiva de la demanda, en tanto no sé dicte un fallo contradictorio de la inscripción. Con él podránPage 839 entenderse los que quieran adquirir un derecho sobre la finca, utilizarla o arrendarla, mientras no se declare que la realidad jurídica difiere de la hipotecaria.
Asimismo compete a los Tribunales decidir en los procedimientos posesorios, si las declaraciones contenidas en el asiento corresponden a la posesión real.
La ley Hipotecaria no imita al médico de Voltaire, que después de haber diagnosticado a un paciente la pérdida de un ojo, al apreciar la cura de la lesión, escribió una obra voluminosa para demostrar que la naturaleza se había equivocado.
Ahora bien: ¿cuáles habrán sido los motivos que el artículo 41 en su vigente forma haya tenido para citar el artículo 445 del Código civil en el momento de referirse al poseedor de mejor condición ? -
Como hemos tenido ocasión de ver, la admisión por la ley de una posesión ficta (sin natural aprehensión) complica estos problemas, abriendo la puerta a las posesiones simultáneas.
Las clásicas discusiones sobre la posibilidad de que uno posea justamente y el otro injustamente; uno, corporalmente, y el otro con el ánimo ; uno, como propietario, y el otro, como guarda, en virtud de decreto judicial ; uno, que conserva la posesión antigua, y otro que adquiere la nueva ; uno, en virtud de aprehen-Page 840sión, y él otro como heredero del poseedor uno, como titulármele cierto, derecho real, el otro como, dueño ; uno, mediatamente, el otro, inmediatamente y en propia utilidad uno en parte dé la cosa el otro, en parte diferente ; uno...
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