La reforma del Derecho registral inglés
| Autor | Sergio Nasarre Aznar |
| Páginas | 1285-1314 |
En 2002 se aprobó por la Land Registration Act 2002 (LRA 2002) la que ha sido considerada la mayor reforma del sistema registral inglés desde la Land Registration Act 1925 (LRA 1925), la cual, a su vez, ha quedado derogada por aquélla (s. 135 y Schedule 13 LRA 2002).
La LRA 2002 se aprobó el 26 de febrero de 2002 y se aplica en Inglaterra y Gales (s. 136 [3] LRA 2002), aunque no entró en vigor hasta el 13 de octubre de 2003. Está previsto que Lord Chañeellor desarrolle la ley mediante Rules (reglamentos), siendo hoy los más recientes los Land Registration Rules 2003 2, elaborados el 19 de mayo de 2003 y que entran en vigor el mismo día que la ley.
La importancia de la reforma registral trasciende el mundo registral para afectar a materias puramente civiles, como es la de la creación y transmisión de los títulos sobre inmuebles. El land law (derecho inmobiliario) inglés, pues, queda modificado en la manera de crear y transmitir sus instituciones: los easements (servidumbres), los profits (usufructos), las mortgages (hipotecas), los leases (arrendamientos), los fee simple (derecho de «propiedad»), etc. Es decir, en la actualidad (sin entrar aún en vigor la LRA 2002 por completo), los derechos sobre inmuebles en Inglaterra y Gales se crean y transmiten desde la firma del contrato de constitución o cesión del derecho. Este hecho provoca el nacimiento ex lege del derecho que se pretende crear o transmitir a favor de quien conste en el contrato, si bien no en su forma «completa»; se transmite, por el momento, en equidad, a la espera de la posterior redacción del deed y/o 3 de la inscripción registral.
A partir de la completa entrada en vigor de la LRA 2002, los títulos inmobiliarios se transmitirán necesariamente por inscripción registral, de manera que el papel que desempeñará la equidad en la negociación inmobiliaria quedará muy reducido.
La segunda gran área novedosa que implica la LRA 2002 es que crea un Registro Inmobiliario on-line, o sea, electrónico, al que se puede acceder no sólo para consultar el estado registral de una finca, sino también para negociar con los inmuebles a través de una intranet.
Por lo tanto, el nuevo Registro Inmobiliario inglés será constitutivo y electrónico.
Además de estas dos grandes novedades, la LRA 2002 aporta una serie de mejoras generales al complicado e imperfecto sistema registral inglés y de Derecho Privado: se establece un régimen diferenciado para la usucapión (adverse possession) contra tabulas, se limitan los overriding interests (derechos no inscritos que afectan a los inscritos), se aumenta el número de derechos que pueden registrarse (antiguos overriding y los títulos de la corona), se mejora el sistema de rango registral, se esclarece algo más la naturaleza jurídica de la mortgage, entre otros. Algunos de estos aspectos van dirigidos a una finalidad: aumentar el número de fincas inmatriculadas, una de las preocupaciones de los impulsores de la reforma.
Por lo tanto, la reforma registral era necesaria 4: la LRA 2002 aspira a suplir las insuficiencias de una multitud de registros imperfectos y de funcionamiento complicado, existencia de cargas ocultas y de fincas aún sin inmatricular.
Desde nuestro punto de vista, la nueva LRA 2002 inglesa se enmarca dentro de la tendencia europea de la flexibilización de la negociación (disposición y gravamen) con bienes inmuebles, haciendo un sistema registral más adecuado, ágil, accesible y on-line 5. Nos remitimos al apartado 5, donde explicamos el Proyecto EULIS. Esto afectará especialmente a la mortgage inglesa 6, que, siendo ya un derecho de garantía inmobiliaria suficientemente flexible, le hacía falta una reforma registral en este sentido para aclarar y dar más certeza a su funcionamiento.
Actualmente, y seguirá siendo así tras la LRA 2002, coexisten en Inglaterra y Gales diversos Registros relacionados con la tierra, debido a que existen todavía numerosas fincas sin inmatricular, muchas de las cuales son rurales 7, pertenecen a la corona o a la nobleza 8 o a los colleges de Cambridge y de Oxford y no han sido vendidas, por lo menos, desde el 1 de diciembre de 1990 9.
Un primer Registro, el Lana Charges Register 10, recoge los derechos 11 que recaen sobre una finca que no está inmatriculada (s. 14 LCA 1972); como sigue el criterio de folio personal (s. 3 [1] Lana Charges Act 1972, LCA 1972), tiene una serie de complicaciones, como es el hecho de crecer sin límite, de manera que parte de la doctrina lo equipara al monstruo de Frankestein 12. Un segundo Registro, el Lana Register, que es el objeto de la reforma de la LRA 2002, se ocupa de recoger las cargas sobre fincas inmatriculadas (s. 3 [2] LRA 2002) 13. Además, si se trata de garantías constituidas por sociedades (hipotecas legales o en equidad o sobre finca registrada o no, hipotecas navales, floating charges, etc.), para que vinculen a acreedores y liquidadores de la sociedad, deben hacerse constar en el Companies Register (s. 395 [1] Companies Act 1985). Esto comporta que, cuando alguien quiere asegurarse de si una finca está gravada previamente y con qué derecho(s), deberá comprobar, por lo menos, estos tres Registros, además de hacer una exploración física de la finca buscando la posible existencia de overriding interests 14.
Si bien la pluralidad de Registros sigue igual después de la LRA 2002, las ventajas que comportará inmatricular una finca con la nueva ley (protección ante adverse possession y esclarecimiento de prioridad de derechos, esencialmente) potenciará esta opción en detrimento de fincas no registradas. El legislador inglés ha descartado, de momento 15, la posibilidad de obligar por ley a inmatricular todas las fincas, basando su decisión en que es demasiado prematuro (!), que iría contra la Convención Europea de Derechos Humanos (desproporción entre la finalidad perseguida y las obligaciones que comportaría) y que sería demasiado complicado para los implicados en la aplicación de la ley 16.
Según la s. 93 [2] LRA 2002, la creación y la transmisión de los derechos sobre inmuebles se hará mediante inscripción en el Registro Electrónico 17 del contrato y/o del deed 18.
Esta es la solución que el legislador inglés ha encontrado a lo que ellos denominan «registration gap», que es el tiempo transcurrido entre que se contrae la obligación de crear o transmitir un derecho legal 19 sobre una finca immatriculada 20 y el efectivo registro del título.
En general, existen dos estafes primarios sobre la tierra: el freehold y el leasehold (s. 1 [1] LPA 1925). Para inmatricular una finca (first registration) hace falta ser titular (proprietor) de uno de estos dos estates (ss. 9 y 10 LRA 2002). Los leasehold, que hasta finales del siglo xv eran meros derechos obligacionales, hoy son auténticos modos de detentar (*) las fincas que tienen una duración limitada en el tiempo (por 99 años, por 3.000 años, de año en año sin fecha final, etc.) 21. El freehold viene a representar el máximo derecho que se puede detentar (*) sobre un inmueble sin duración limitada, siendo el fee simple su máxima expresión 22, aunque su régimen sigue ajustado a las tenares (posesiones) medievales, las cuales reconocen un señor feudal (titular formal) superior.
De hecho, la titularidad formal de todas las fincas en Inglaterra y Gales pertenece a la Corona (Crown) en calidad de máximo señor feudal (overlord), lo que fue abolido en Escocia por la Abolition of Feudal Tenure Act 2000. La titularidad real (ahora referente a la Corona) de las fincas ha sido un aspecto de preocupación para la LRA 2002. Así, la Law Commission y el HM Lana Registry, impulsores y redactores de la ley, plantean una revisión para esta situación en Inglaterra y Gales 23.
El derecho que la Corona ejerce sobre las fincas se denomina demesne y contiene tanto el control directo como el beneficiario de un inmueble. De hecho, el freehold y, su máxima expresión, el fee simple absolute in possession, que es el máximo derecho que cualquiera puede tener sobre una finca, supone una simple posesión (tenure) de la tierra, la titularidad de la cual la detenta (*) la Corona. Nótese, de hecho, que fee viene de feudum. El demesne cobra plena eficacia cuando algún fee simple se extingue, hecho que sucede con 500 fincas cada año. Y el caso más común de extinción de un freehold 24 es cuando se renuncia a él en caso de liquidación de una sociedad.
Entonces, la Corona o los ducados de Lancaster o de Cornualles (los tres señores feudales reconocidos hoy en derecho inglés) reciben las fincas en bona vacantia, a la que pueden renunciar -para evitar responsabilidades ante los acreedores del concursado- quedándose la finca, no con un fee simple, sino en demesne. En la práctica, este demesne no se completa y se espera a que alguien acepte un fee simple sobre la finca y se haga cargo de las deudas que recaen sobre la misma. La Corona también detenta (*) en demesne la costa (foreshore) de Inglaterra y Gales.
Así vemos que, extinguido un fee simple, la titularidad revierte (escheats), siguiendo la lógica de un sistema feudal, al señor feudal (el que hasta el momento había...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba