Reflexiones en torno a la venta de cosa ajena

Abogados Civil

Resumen

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1. Planteamiento.-2. La nulidad de la venta de cosa ajena por falta de objeto. Critica.-3. La anulabilidad de la venta de cosa ajena: 3.1. Por «error in dominio». 3.2. Por dolo.- 4. La validez de la venta de cosa ajena como exigencia de sistema.

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Extracto

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Reflexiones en torno a la venta de cosa ajena

1. Planteamiento

El problema del tratamiento jurídico que merece la venta de cosa ajena, aun siendo un tema clásico en nuestra doctrina, sigue estando de actualidad como lo demuestran lo numerosos trabajos que sobre el tema recientemente se han publicado, importancia que también se percibe en los repertorios de jurisprudencia. Sin embargo, aun cuando se afirme que hoy es mayoritaria la doctrina partidaria de su validez, lo cierto es que si se analizan instituciones conexas, como son la noción de justo título para la usucapión ordinaria, el saneamiento por evicción, la organización de nuestro sistema registral y, concretamente, el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, se pueden apreciar posiciones contradictorias.

Aunque en todo problema jurídico planteado hay que tener muy presente el conflicto de intereses que en cada caso tiene lugar, la solución que debe recibir la venta de cosa ajena 1 en nuestro ordenamiento tiene mucho que ver con el sistema de transmisión de los derechos reales adoptado, como lo demuestra el hecho de que las distintas soluciones que ha recibido en otros ordenamientos se derivan de los distintos sistemas de transmisión adoptados. El párrafo segundo del artículo 609 CC establece que «la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten (...) por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición». Si bien la fórmula empleada por el artículo 609 es imprecisa en todos sus extremos, ya que no se señala qué contratos producen, mediante la tradición, la transmisión del derecho real, ni la relación que media entre esos ciertos contratos y lo que ha entendido el Código por tradición, es prácticamente unánime la doctrina que afirma para nuestro sistema la insuficiencia del contrato para operar por sí solo las mutaciones jurídico reales. Por otro lado, es generalmente admitido que la compraventa regulada en nuestro Código Civil es meramente obligacional, de estructura netamente romana, que sólo requiere, como dispone el artículo 1.457 CC, capacidad para obligarse e incluso para no pocos autores, la compraventa no genera para el vendedor obligación de producir el efecto traslativo 2. Sin embargo, algún sector de nuestra doctrina y también sentencias del Tribunal Supremo, aun partiendo de estos planteamientos, siguen declarando la nulidad de la venta de cosa ajena, o la declaran válida y, en cambio afirman, tan tajante como contradictoriamente, la nulidad de la venta de cosa común por uno de los comuneros, posiciones que de ser correctas dejarían, por ejemplo, prácticamente vacía de contenido a la usucapión ordinaria, institución que, como entiende mayoritariamente la doctrina 3, viene a purgar la ausencia de poder de disposición del transmitenté y que requiere para su operatividad de un justo título que, como dispone el artículo 1.953, «ha de ser verdadero y válido».

A mi juicio, el fundamento de la validez de cosa ajena para nuestro Derecho se encuentra en el propio sistema de transmisión de los derechos reales que declara la insuficiencia del contrato para la producción de los efectos reales (art. 609 CC) 4. De ahí que la solución adoptada no haya sido la misma en ordenamientos que, por establecer la transmisión por el solo consentimiento (art. 1.138 Code), consideran el contrato como negocio de disposición; por ello el artículo 1.599 del Code declara nula la venta de cosa ajena 5. En este sentido, resulta reveladora la reforma que en este punto se ha llevado a cabo en Italia en el Código Civil de 1942 que ha creado una «venta obligatoria» no dispositiva que posibilita la validez de la venta de cosa ajena, no derogando pero sí excepcionando en determinados supuestos la actuación del sistema de transmisión solo consensu. La regulación de la venta de cosa ajena en el Codice de 1942 constituye, a mi juicio, una muestra de que la solución que debe recibir la venta de cosa ajena se encuentra en el sistema de transmisión de los derechos reales y no en la teoría general del contrato.

En nuestro Código Civil no hay una referencia expresa a la venta de cosa ajena y, sencillamente, creo que no hacía falta dado nuestro sistema de transmisión que, como en el Derecho romano, niega al contrato virtualidad dispositiva y configura la venta como negocio obligacional 6. Además, la validez de la venta de cosa ajena viene, a su vez, exigida por la mera presencia en sede de compraventa del saneamiento en caso de evicción, que constituye una de las obligaciones del vendedor y presupone asimismo un contrato válido de venta de cosa ajena 7. De ahí que el mantenimiento de dicha obligación típica en los sistemas de transmisión solo consensu desnaturalice la función transmisiva prevista como regla y algún autor haya abogado por su supresión 8.

No obstante, el hecho de que en nuestro De...

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