Comentario al Artículo 21, sobre la reclamación a morosos, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril) (modificado por Ley 1/2000, de 7 enero, de enjuiciamiento civil)

AutorSergio Vázquez Barros
Cargo del AutorAbogado

Este artículo viene a regular un procedimiento especial para el cobro de las deudas que los propietarios morosos tienen con la comunidad; dando así respuesta a las constantes “batallas” que éstas tenían con aquellos por su pasividad o negativas de hacer frente a los gastos comunes que les incumben y que, la comunidad, se veía en la imperiosas necesidad de acudir a la vía judicial para obtener estos fondos evitando, al mismo tiempo, que la se quedará sin liquidez para hacer frente a los gastos de mantenimiento y conservación de sus elementos.

Conviene tener en cuenta aquellas notas que caracterizan a este procedimiento, como lo son:

  1. Materia a la que afecta. Se refiere a aquellas obligaciones que incumben a un comunero de vivienda o local y recogidas en el art. 9.1.e) y f); o lo que es lo mismo, todas aquellas obligaciones económicas que, por disposición legal o acuerdo de las juntas de propietarios deba hacer frente, en razón a su respectivo coeficiente de participación, mediante los abonos correspondientes a la comunidad a la que pertenece. El incumplimiento de estas obligaciones dinerarias y periódicas, posibilitan al presidente o administrador de la comunidad a accionar este procedimiento especial.

    Todo propietario de inmueble (piso o local comercial) viene obligado a contribuir con los gastos de mantenimiento o nuevas instalaciones de la comunidad en la que está integrada su propiedad; aunque, estatutariamente, los propietarios, por acuerdo adoptado en Junta, podrán eximir parcial de algunos de estos gastos, a uno o varios titulares dominicales; como por ejemplo: de aquellos gastos procedentes de escalera o ascensor, cuando el o los titulares de los locales tuviesen acceso directo desde la vía pública o elemento común de la comunidad (jardines).

  2. Certificación de deuda. Como paso previo a la utilización de este procedimiento se ha de contar con la certificación de la deuda que se reclama, mediante la certificación que de ella se haga en junta de propietarios, cuyo acuerdo deberá contar en el acta correspondiente expida por el secretario de la comunidad con el visto bueno del Presidente.

    Esta liquidación habrá de ser lo más clara y detallada posible, por el que el total de lo debido se deberá desglosar en conceptos y cuantías parciales con indicación expresa de la fecha en que la misma tiene lugar y cuando porque la misma surge.

    Este acuerdo deberá ser notificado a los propietarios que vengan afectados por ella; notificación ésta que deberá practicarse de conformidad a lo dispuesto en el art. 9.1.h).

  3. Competencia territorial. La competencia territorial corresponderá única y exclusivamente al Tribunal del partido judicial en donde se encuentre la finca. No es preceptiva la intervención de Abogado y Procurador, salvo en aquellos casos previstos en el art. 10.

  4. Inicio del procedimiento. El procedimiento se inicia con una demanda sucinta, en la que se relatarán los hechos que la motivan, adjuntándose a la misma la certificación de la liquidación de la deuda reclamada, siendo esta aportación requisito sine quanum para la admisibilidad de la reclamación que se insta.

    Naturalmente que, aunque este escrito inicial sea sucinto como indica la ley, habrá de contar con todos los datos identificativos de las partes: actor: cualidad en la que interviene y acreditación de su apoderamiento si procede, domicilio: deudor: nombre y domicilio.

    Con independencia de que, siempre y en todo caso ha de ser demandado el titular registral (aunque no coincida con el titular real); si el anterior propietario responde solidariamente de la deuda reclamada, habrá de ser demandado conjuntamente con el propietario actual; todo ello sin perjuicio del derecho de repetición que aquel pueda ejercitar contra este último.

    Lo indicado en el párrafo anterior trae causa de la obligación que todo comunero de comunicar a los órganos de la comunidad, por la vía que tenga por conveniente, el cambio de titularidad de un elemento privado; respondiendo solidariamente el propietario actual y el anterior en el supuesto de incumplimiento de esta obligación; tal y como lo reviene el art. 9.1.i).

    Por acuerdo favorable adoptado en Junta de propietarios (ordinaria o extraordinaria), tanto el Presidente como el Administrador quedarán facultados para acudir a la vía judicial exigiendo el cumplimiento de las obligaciones a que se refiere el art. 9.e.f, o lo que es lo mismo (contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título constitutivo o a la especialmente establecida a los gastos generales), y además, “contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca”.

    Así pues, podemos decir que la legitimación activa recae en principio en la comunidad de propietarios. Ahora bien, conforme el art. 13.3, faculta expresamente al Presidente de la comunidad para representar a ésta en juicio y fuera de él; lo que no ocurre con el Administrador, ya que conforme al art. 20.f, al no tener atribuida ex lege la representación de la comunidad, necesitará la autorización expresa de la Junta de propietarios; así pues, el Administrador necesitará tantas autorizaciones expresas de la Junta como casos en que deba representarla a ella.

    Todo acreedor está dotado de un poder especial para dirigirse contra el patrimonio del deudor (presente y futuro) por incumplimiento de la prestación a la que venía obligado, conforme lo regula el art. 1911 CC.

    Ahora bien, este crédito, que en la materia que estamos tratando de la comunidad frente al propietario moroso y, con arreglo a la vigente Ley de Propiedad Horizontal, tiene una mayor virtualidad, habida cuenta que se trata de un derecho real de garantía que afecta al inmueble por las deudas debidas, amén de la preferencia crediticia que la ley le otorga y, por otro lado, aunque esta preferencia que la ley le atribuye al acreedor está limitada en el tiempo y la cuantía, sin embargo tiene unos efectos erga omnes, y con independencia de quien sea su titular actual y al margen de quien sea el deudor.

    Así pues y, en relación al art. 1911 CC, éste dispone expresamente que: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.

    De lo cual se puede extraer que, con distinta formulación, ésta norma aparece consagrada en el derecho comparado, en algunos casos con un desarrollo diverso aunque de idéntico contenido, como cuando se dice que el patrimonio del deudor es la prueba común de sus acreedores.

    Con todo esto se quiere significar que el patrimonio del deudor, no es propiamente de toda persona, es su capacidad de crédito para operar en la vida social llevando a cabo negocios jurídicos variados, entre los que se encuentran los de cumplimiento diferido, que son los que interesan en este tema porque para garantizar dicho cumplimiento futuro es que el patrimonio constituye la prueba común de todos los acreedores que se encuentren en la misma situación de créditos pendientes respecto de un mismo deudor.

    Emana este principio de otro que es rector, es la materia, y que declara que es el patrimonio un atributo de la personalidad, tal como el nombre, el domicilio, el censo, el estado civil o la nacionalidad, porque así como no se concibe una persona sin nombre o estado civil, tampoco sin patrimonio.

    Bien entendido que el concepto de patrimonio no es equivalente al del activo en la relación contable. Un patrimonio puede estar saneado y tener mayor activo que pasivo y, consecuentemente, más créditos y bienes que deudas. Pero suele ocurrir a la inversa, y es entonces cuando se da la situación de cesación de pagos o, más gravemente, la de concurso o quiebra.

    Ello no significa, como en el caso de los menesterosos, que carezcan de patrimonio; estas personas carecen de bienes, pero no de patrimonio que en tal caso está equilibrado en una cifra cero, sin haber ni deber.

    No se puede concebir, pues, una persona natural o jurídica sin patrimonio. Por ello, uno de los elementos constitutivo esencial de toda persona jurídica es la de manifestar su patrimonio, que con el tiempo se podrá incrementar o disminuir.

    La prenda común de los acreedores abarca a todos los bienes presentes y futuros del deudor, lo que viene a significar que al momento de contratar, no responde solamente a aquellos bienes que en ese momento figuran como propios de su patrimonio, sino que su responsabilidad se podrá hacer efectiva llegando el caso de incumplimiento, sobre los bienes que eran actuales al momento de la negociación y ya no lo son al momento de cobrar sus créditos, quienes por añadidura podrán cobrar sus créditos de bienes futuros del deudor, como ser una herencia aceptada pero sin haberse llegado a la etapa de la partición, y aún podrán cobrar de una herencia aún no deferida cuando llegue a serlo.

  5. Requerimiento judicial de pago.

    Requerido judicialmente de pago el propietario moroso, una de las posibilidades que tiene es la atender el pago de la deuda que se le reclama, para lo cual deberá justificarla fehacientemente como por ejemplo, en virtud de recibo del acreedor (comunidad de bienes) o también, mediante transferencia bancaria que haya sido aceptada y no devuelta por el acreedor demandante.

    Así pues, esta posibilidad viene recogida en el art. 817 LEC que regula el pago de la deuda, disponiendo expresamente que: “Si el deudor atendiese el requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite, se le hará entrega de justificante de pago y se archivarán las actuaciones”. La justificación de pago concluye con el proceso de reclamación. La entrega de justificante se hará por Secretaría.

    Presentada y admitida a trámite la demanda, el Tribunal requerirá al demandado para que, en el plazo de 20 días proceda al pago, acredite haberlo realizado o presente escrito de oposición haciendo las alegaciones que tenga por convenientes, razonando y justificando los motivos por...

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