Cuestiones prácticas sobre la reclamación de deudas a copropietarios morosos en las comunidades en régimen de propiedad horizontal.

Abogados Civil

Resumen

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I. Objeto del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la LPH.-II. Preferencia del crédito a favor de la Comunidad por gastos comunitarios. -III. Requisitos para iniciar este procedimiento: 1. Existencia de una deuda dineraria, vencida, exigible y de cantidad determinada. 2. Adopción por la junta de un acuerdo aprobando la liquidación de la deuda. 3. Certificación del acuerdo. 4. Notificación del acuerdo al propietario moroso.-IV. La sustanciación del juicio monitorio: 1. La petición inicial: a) Admisión; b) Inadmisión. 2. Legitimación activa. 3. Legitimación pasiva: a) Inexistencia de listisconsorcio pasivo necesario si la vivienda es ganancial; b) carencia de legitimación pasiva del usufructuario, habitacionista, Arrendatario o precarista; c) vivienda de un cónyuge cuyo uso se ha adjudicado al otro en un proceso matrimonial; d) Responsabilidad solidaria del propietario anterior; e) Responsabilidad solidaria del titular registral; f) Responsabilidad del adquirente del inmueble por deudas del anterior propietario. 4. Requerimiento de pago. 5. Pago o consignación de la cantidad reclamada. 6. Incomparecencia del deudor. 7. Comparecencia del deudor sin oposición ni pago. 8. Oposición del deudor.-V. Conclusiones.

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Extracto

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Cuestiones prácticas sobre la reclamación de deudas a copropietarios morosos en las comunidades en régimen de propiedad horizontal.

La problemática suscitada por el incumplimiento por parte de ciertos copropietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal de la obligación de contribuir, con arreglo a su respectiva cuota, en los gastos comunes, obliga a arbitrar mecanismos procesales ágiles y efectivos que fortalezcan la posición de dichas comunidades frente a la actitud hostil, y generalmente reiterada, de los vecinos incumplidores que pretenden aprovecharse de la 1850 DICTÁMENES Y NOTAS pasividad de la comunidad originada por la incomodidad que supone acudir a los tribunales de justicia para reclamar cantidades de dinero frecuentemente de escasa entidad.

El juicio monitorio 1 se presenta como un instrumento procesal idóneo para articular este tipo de reclamaciones, ya que permite aprovechar una de las principales ventajas que brinda este procedimiento, esto es, evitar el proceso declarativo que se desarrollaría sin la comparecencia del deudor 2, permitiendo aprovechar su falta de oposición para revestir de carácter ejecutivo a un documento que en principio carece de dicha cualidad (la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda por quien actúe como Secretario con el visto bueno del Presidente) 3, por lo que si el moroso no paga ni se opone se procede directamente a dictar auto despachando ejecución.

La utilización del juicio monitorio por parte de las comunidades en régimen de propiedad horizontal para reclamar cantidades debidas por los copropietarios en concepto de gastos comunes no ha sido una novedad de la LEC 1/2000, sino que data de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, de 6 de abril de 1999 4, la cual estableció en el artículo 21 un cauce procesal que revestía todas las connotaciones de un procedimiento monitorio, a pesar de que el legislador no se atrevió a denominarlo como tal hasta la promulgación de la nueva LEC, en la que una de las principales novedades fue precisamente la instauración de este procedimiento cuyos orígenes se remontan a la Alta Edad Media 5 y que aunque en la legislación procesal española ha tenido escasa incidencia 6, ha reportado unos excelentes resultados en otros países de nuestro entorno 7.

Actualmente, la LEC regula este proceso en los artículos 812 y siguientes, si bien resulta obvio que el juicio monitorio regulado en el vigente artículo 21 de la LPH (reformado por la Disposición Final 1.ª de la LEC) no es coincidente con el contemplado en la LEC, por lo que no resulta arriesgado defender que actualmente existen en nuestro ordenamiento procesal civil dos tipos de juicio monitorio: el ordinario, regulado en los artículos 812 y siguientes de la LEC, y el privilegiado, contemplado en el artículo 21 de la LPH, el cual merece este apelativo tanto ratione mateñae como por sus singulares peculiaridades, que lo convierten en una baza procesal especialmente atractiva para el acreedor y que, grosso modo, son las siguientes: - innecesariedad de un análisis previo por parte del órgano judicial de los documentos aportados con la petición inicial con objeto de cerciorarse de que los mismos constituyen un principio de prueba (art. 815.1 de la LEC); - posibilidad de solicitar el embargo preventivo sin previa prestación de caución cuando el deudor se oponga a la petición del acreedor (párrafo 5 del art. 21 de la LPH); - posibilidad de utilizar en la petición inicial los servicios de Abogado y de Procurador que deberá pagar el deudor con sujeción a los límites del artículo 394.3 de la LEC, tanto si atiende el requerimiento como si no comparece; - inclusión de los honorarios del Abogado y de los derechos del Procurador en la tasación de costas cuando se desestime totalmente la oposición del deudor aunque la intervención de dichos profesionales no hubiere sido preceptiva (párrafo 6 del art. 21 de la LPH).

En suma, y con base en lo antedicho, nos atrevemos a defender que el juicio monitorio contemplado en el artículo 21 de la LPH no sólo merece el calificativo de «juicio especial» sino el superlativo de «especialísimo», ya que a su vez constituye una modalidad de un juicio especial, lo que en cierto modo resulta paradójico, teniendo en cuenta que la voluntas legislatoris que subyace en la vigente LEC es la de reducir la gama de juicios especiales existentes en nuestro ordenamiento procesal civil.

No obstante, procede reseñar que no existe ninguna obligación legal que imponga a las Comunidades de Propietarios la necesidad de acudir al juicio monitorio del artículo 21 de la LPH para instar la reclamación de gastos comunes, por lo que, a pesar de que este procedimiento les brinda ciertas prerrogativas procesales, no existe inconveniente alguno en que prefieran acudir al procedimiento declarativo que corresponda, sin que en dichos casos quepa acoger la excepción de inadecuación de procedimiento 8.

I. Objeto del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la LPH

A tenor de...

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