Derechos reales: concepto y clasificación. La recreación de nuevas figuras de carácter real
| Autor | Dr. José Ángel Torres Lana |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho civil. Universidad de las Islas Baleares |
| Páginas | 9-37 |
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Calificación de figuras de dudoso carácter jurídico real.
Artículo 594. Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.
Artículo 1507. Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado.
Artículo 1521. El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
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Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Artículo 12 (redactado por Ley 8/1999, de 6 de abril). La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Compilación de Derecho foral de Navarra o Fuero Nuevo de Navarra (aprobada por Ley de 1 de marzo de 1973).
Ley 379. Concepto [de corraliza]. Salvo los casos en que la denominación de "corraliza" aparezca empleada exclusivamente para expresar la naturaleza o destino de una finca o de un coto de fincas, se entiende por "corraliza", bien un derecho de aprovechamiento parcial sobre la finca ajena, bien la comunidad indivisible constituida por la concurrencia de diversos titulares dominicales, con atribución, a uno o a varios, de los aprovechamientos especiales de pastos, hierbas, aguas, leñas, siembras u otros similares. Estos derechos especiales son transmisibles inter vivos o mortis causa.
Ley 459. Naturaleza y caracteres [de la opción, tanteo y retracto voluntarios]. Los derechos de opción, tanteo y retracto voluntarios tendrán carácter real cuando así se establezca; si se constituyen con carácter personal, se regirán por las disposiciones del Título IX del presente Libro (...).
Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
Artículo 1. Ámbito objetivo.-1. Es objeto de esta Ley la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su
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titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a la vía pública o aun elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto y el derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o de conformidad con lo dispuesto en el apartado 6 de este artículo.
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Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas correspondientes a algunas o a todas las temporadas contratadas, quedarán sujetos a lo dispuesto en la presente Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de arrendamientos urbanos. (...).
Ley de suelo (Texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 30 de junio).
Artículo 40. Contenido, constitución y régimen [del derecho de superficie]. 1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También podrá constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
Cuestiones
Además de los artículos transcritos han de manejarse el art. 2 de la Ley hipotecaria y el 7 de su Reglamento.
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¿Aprecia alguna diferencia entre el texto del artículo 594 del Código civil y los demás artículos que han sido transcritos
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Califique, desde la perspectiva de los derechos reales, los supuestos regulados en los preceptos que han sido transcritos. ¿Cuántos de los supuestos ostentan naturaleza jurídico real
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Clasifique aquellos supuestos que, en su opinión, ostenten naturaleza real dentro del cuadro general de clasificación de los derechos reales.
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¿Existe, en su opinión, alguna diferencia entre el enunciado, contenido y efectos del artículo 12 de la Ley de propiedad horizontal y los artículos 358 y 359 del Código civil
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¿Cree posible que la naturaleza real o personal de un derecho dependa de la voluntad de las partes Razone su respuesta.
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¿Cree posible que un mismo tipo jurídico real tenga dos contenidos tan distintos que pueda dudarse de que ambos constituyan una misma figura Antes de responder, lea atentamente los artículos 1655 y 1611, párrafo tercero, del Código civil.
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¿Es, a su juicio, técnicamente posible la creación de nuevas figuras de carácter jurídico real
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Si la respuesta a la cuestión anterior ha sido afirmativa, ¿qué requisitos deberían cumplir estas nuevas figuras para poder ser consideradas como derechos reales
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¿Es lo mismo un derecho real atípico que un derecho innominado
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Teniendo a la vista el enunciado del artículo 594 del Código civil, ¿cree usted que es innecesaria la posibilidad hipotética de crear nuevos tipos de derechos reales Razone su respuesta.
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Modelo de caso práctico
Supuesto
Carmen, granadina e inquieta estudiante de Derecho, considera que el aprovechamiento olivarero de los campos de la provincia de Jaén, normalmente el único existente sobre esa tierra, no rentabiliza suficientemente la producción agrícola. Un amigo, ingeniero agrónomo, le ha puesto sobre la pista de una posible solución. Según este amigo, la plantación de melones entre los olivos, aprovechando la separación existente entre ellos, resulta recíprocamente beneficiosa, tanto para el olivar, como para los propios melones.
Carmen propuso a uno de los mayores olivareros de la zona que ella plantaría melones en el olivar, pero conservando la propiedad exclusiva de las plantas y de los frutos que las mismas produjeran, es decir, de los melones. El olivarero estuvo de acuerdo, pero le dijo que, sintiéndolo mucho, el melonar y sus frutos serían suyos porque, según le había manifestado un hijo suyo, compañero de carrera de Carmen, el art. 358 del Código civil lo establecía así, aunque estaba en la mejor disposición para estudiar y admitir otras fórmulas.
Cuestiones
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¿Es correcta la información que el olivarero suministra a Carmen
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¿Existen supuestos legales que modifican la regla derivada del art. 358 y concordantes del código civil
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¿Podría la autonomía privada encontrar una solución que permita a Carmen conservar la propiedad del melonar y de sus frutos, aunque el olivar no le pertenezca
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Argumentación y solución
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Sí; la respuesta es afirmativa, al menos en principio. La información jurídica que el olivarero posee y manifiesta a Carmen es correcta, aunque puede y debe matizarse, como se verá al contestar a la segunda cuestión.
El art. 350 del código civil, en efecto, señala que "el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan (...). El 358 expresa que "lo edificado, plantado y sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes ", y el 359, por su parte, dispone que "todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario".
Las normas anteriores componen lo que se denomina la accesión artificial sobre inmuebles, regla que puede condensarse en el aforismo latino superficies solo cedit. Como habrá podido verse, la coordinación entre los tres artículos del Código civil conduce siempre a una doble conclusión: en primer lugar, que es el dueño del suelo el que ingresa en su patrimonio el resultado de cualquier acto humano sobre el mismo; en segundo, que es indiferente que la actividad provenga del dueño del suelo o de un tercero.
Esta norma, y el aforismo latino en que se resume, no son más que la concreción de otra regla más general, contenida de forma semioculta en el art. 375 del Código civil y condensada en otro aforismo latino: accesorium sequitur principale. La finalidad de este principio es evitar los graves problemas que surgirían en el supuesto de que dos cosas pertenecientes a...
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