Entre la purga y la fe pública: génesis del sistema hipotecario español

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Extracto

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Entre la purga y la fe pública: génesis del sistema hipotecario español

I. Nuestro actual Derecho hipotecario es el resultado de una compleja tradición.

La aportación más sólida que a esa tradición nuestro país ha hecho consiste, sin duda, en la doctrina que en ciento treinta y un años la Dirección General de los Registros ha venido elaborando. Poca sensibilidad jurídica es preciso tener para no apreciar la altura científica, de vértigo, que esta doctrina ha conseguido alcanzar.

Nuestra jurisprudencia cautelar hipotecaria, mejor que ninguna otra, ha probado, en la práctica cotidiana, la fiabilidad de los viejos conceptos y la permanencia de los principios del Derecho civil. Este resultado congratula y conforta al privatista que, por ese solo hecho, quizá estuviera predispuesto a justificar la intervención registral en el tráfico inmobiliario.

La política hipotecaria no emitiría, por este solo hecho, un juicio tan benevolente. Sus preocupaciones no son científicas, sino exclusivamente prácticas. La administración es actividad y el moderno Derecho hipotecario fruto de una reforma administrativa. Sólo el éxito en el desempeño de los objetivos encomendados justifica las instituciones: sólo persiste lo que resiste los retos que provoca el paso del tiempo.

Es en este peligroso terreno, que en consecuencia no rehuye, en el que se desenvuelve el discurso que tratan de hilvanar estas líneas. Son cuatro sus ideas centrales.

La seguridad del crédito exige la seguridad del tráfico inmobiliario. La Seguridad del tráfico inmobiliario se hace desde los derechos, no contra ellos. La seguridad del tráfico, si es cometido atribuido al Registro, exige dotar al asiento de valor sustantivo. En fin, si se quiere que el asiento tenga valor sustantivo es preciso disponer de instrumentos adecuados que garanticen la exactitud de sus contenidos.

II.Cuestiones preliminares

1. La preocupación por la productividad agraria define la política decimonónica y explica el proyecto hipotecario. La tierra no era ya asiento del señorío, sino de empresa agrícola. Su valor se calcula en razón del beneficio que procura y éste lo define el mercado.

Los nuevos propietarios necesitan capital para valorizar sus fincas, pero la capitalización de la agricultura pasaba inevitablemente por una reforma jurídica que posibilitase el crédito.

El nuevo Derecho fundiario debía proteger los derechos de los inversores y no únicamente los del llamado verus dominus. La suerte del crédito territorial estaba, por consiguiente, ligada a la promulgación de leyes especiales que formulasen principio de estímulo del tráfico inmobiliario bien diferentes a los tradicionalmente reconocidos en el Derecho común.

En primer lugar, el Derecho tradicional se ocupaba únicamente en defender adecuadamente la propiedad agraria entendida al viejo estilo y en consecuencia garantizaba, por encima de todo, la estabilidad de los derechos de los propietarios: nadie da lo que no tiene.

En segundo lugar, el viejo orden de los propietarios estaba sumido en la más exasperante confusión. Hipotecas generales o tácitas, acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias o de nulidad, todas ocultas, lastraban la tierra de modo que convertían el tráfico de inmuebles en un juego de azar 1.

En tercer lugar, la tierra estaba amortizada, en poder de manos muertas o vinculada, lo que impedía su circulación.

La política liberal había dado una solución a este último problema: había liberado a la propiedad agraria de las -cadenas- feudales y, en consecuencia, la había dotado de la imprescindible movilidad. Pero este hecho, por sí solo, no bastaba para atraer los capitales que la agricultura necesitaba. Se precisaba algo más: lo que podríamos llamar una segunda desamortización, ahora de naturaleza estrictamente civil.

2. Un sector de la doctrina considera, sin embargo, la Ley Hipotecaria como una medida de apoyo directo al proceso desamortizador, concretamente de bienes eclesiásticos 2.

Se ha destacado, desde esta perspectiva, con acierto la cercanía temporal, casi simultaneidad, entre la culminación de la primera etapa de la desamortización con los inicios del proyecto hipotecario. Al tiempo que se ha insistido sobre la necesidad, sentida entonces, de articular medidas legislativas que permitiesen superar la desconfianza de los nuevos propietarios en cuanto a la firmeza de sus adquisiciones. Las advertencias de la jerarquía eclesiástica minaban el éxito de la política desamortizadora.

El conocido más tarde como juego registra! de la fe pública sería un instrumento que trataría de garantizar la irreversibilidad de la adquisición de los bienes desamortizados. Lo cierto, sin embargo, es que si esa fuese la finalidad escondida de la ley, ciertamente el legislador no habría obtenido más que un rotundo fracaso.

Como veremos luego, el viejo sistema de seguridad inmobiliaria del antiguo régimen, en que el juego sucesivo de inscripciones nunca convalida los títulos, subsistió hasta bien entra...

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