Publicidad registral, seguridad del mercado y Estado social
| Autor | Rosario Valpuesta Fernández |
| Cargo | Catedrática de Derecho civil Universidad Pablo de Olavide |
| Páginas | 1509-1574 |
Page 1509
Como su título indica, se quiere en estas páginas abordar los efectos de la publicidad registral en el ámbito de la relación entre el mercado y el Derecho, entendido éste como la expresión de una decisión política de ordenar el conjunto de las relaciones que se dan en la sociedad, y cuya manifestación más genuina se encuentra en los textos constitucionales. Ambas nociones resultan ser la formulación abreviada de la dialéctica de los impulsos de los operadores económicos para la conformación de las relaciones de mercado y la voluntad colectiva de ordenarlo jurídicamente, es decir, de fijar el marco jurídico en el que se tienen que desenvolver las relaciones de intercambio de bienes y servicios. Y en este contexto se resaltan dos aspectos de la relación antes apuntada: la seguridad del mercado, Page 1510 que se ha erigido en fundamento del sistema de publicidad, y los principios que han de informar, según la Constitución, la política social y económica, expresados a través de los derechos sociales.
El hilo conductor de la reflexión serán los efectos del Registro para el tercero hipotecario, pues el mismo concita el mayor grado de eficacia que genera nuestro sistema de publicidad inmobiliaria. Y hablar en nuestro Ordenamiento de tercero protegido por el Registro requiere abordar necesariamente la cuestión relativa a la interpretación de los artículos 32 y 34 Ley Hipotecaria, pues ésta no ha sido aún resuelta por la doctrina, que mantiene posiciones muy dispares, ni por la jurisprudencia, que acusa una notable ambig¸edad 1. Y esta cuestión tiene una enorme importancia para la definición de nuestro sistema de publicidad registral2 y, como consecuencia de ello, para el conjunto de intereses que se involucran en el mismo, sean éstos particulares o generales.
Ahora bien, la importancia del tema en cuestión no puede servir por sí sola para demostrar la oportunidad de un nuevo estudio, ni mucho menos para garantizar su acierto, si no se aportan nuevos argumentos o datos que la revitalicen.
Y esto es lo que pretende este trabajo, concretamente abordar el tratamiento de la materia que nos ocupa atendiendo a los intereses en juego y la protección que merecen desde los principios y valores que informan nuestro Ordenamiento, que se expresan en sus textos básicos, señaladamente en lo que respecta al tema que estudiamos, en el CC. Ahora bien, unos principios y unos valores que no podemos considerar en los mismos términos en los que estaban vigentes al tiempo de la elaboración de la Ley Hipotecaria, con sus sucesivas reformas, y del CC, pues en todo este tiempo mucho ha cambiado en la sociedad española; pero, sobre todo, se ha producido un acontecimiento más que notable, cual es la publicación de la Cons-Page 1511titución que proclama en su artículo 1 que España se convierte en un Estado social y democrático de Derecho que reconoce un conjunto de derechos sociales, a la par que introduce los intereses generales en la economía de mercado. Y todos estos cambios, de indudable alcance sustancial, no pueden quedar ajenos a una institución, como es el Registro de la Propiedad, que tanto influye en el mercado inmobiliario hasta el punto de consolidar adquisiciones para el que no es dueño o titular del derecho real de que se trate.
Se es consciente, no obstante, de que su elaboración es consecuencia de un proceso histórico en el que se establecieron las bases conceptuales de los sistemas de publicidad registral. El Registro es una creación artificial de los poderes públicos con la finalidad de dotar de certeza al tráfico jurídico de bienes inmuebles, y como tal creación artificial requirió de la elaboración de una serie de nociones, técnicas y recursos jurídicos que ordenaran el conjunto de soluciones que se querían, desde la lógica de una racionalidad interna, como no podía ser de otra forma, si tenemos en cuenta que era hija del iusnaturalismo. Ello dota a la disciplina de la publicidad de una fuerte carga dogmática y de un alto contenido técnico, de los que no se puede prescindir a la hora de abordar su aplicación, y cuya comprensión requiere tener en cuenta la experiencia histórica que determinó su elaboración. De ahí que nos detengamos en los antecedentes del actual régimen de publicidad registral, que aún hoy resultan necesarios para abordar la interpretación de su conjunto normativo.
Ahora bien, dicho esto, nos parece que el análisis de sus preceptos no puede anclarse al tiempo de su elaboración, sino que debe enmarcarse en la realidad jurídica actual que, como hemos dicho, responde a un marco constitucional diferente a aquél que alumbró la creación de los sistemas de publicidad registral, que no era otro que el que instauró la democracia liberal burguesa. Pues acaso resulte que estamos abordando la solución de los problemas de ahora con herramientas e instrumentos jurídicos que responden a un tiempo superado, aunque sólo sea parcialmente.
A este empeño dedicamos las siguientes páginas.
No cabe duda que la máxima virtualidad de la publicidad registral se cifra en la protección de los terceros que acceden al Registro, es decir, de aquellos que consolidan una adquisición de un Page 1512derecho real sobre bienes inmuebles por la aplicación de las reglas que rigen esta publicidad. En España se ha planteado el problema de la identificación de esos terceros protegidos, sobre los que la doctrina no se pone de acuerdo, manteniendo dos posiciones diferenciadas: la que defiende la existencia de uno solo, tesis monista, y los que por el contrario, entienden que hay dos diferentes, tesis dualista. Cada una de estas interpretaciones se corresponden a distintas experiencias históricas en la conformación de los sistemas de publicidad inmobiliaria, la de la inoponibilidad, que se ha denominado francesa, y la de la fe pública registral, que se la identifica con el modelo alemán.
Con estas dos denominaciones, monista y dualista, se conocen pues dos líneas interpretativas de los artículos 32 y 34 Ley Hipotecaria, que simbolizan, por excelencia, la eficacia sustantiva del Registro de la Propiedad respecto a los derechos inscritos, junto a otros efectos que del mismo se derivan, como los que se aglutinan, preferentemente, en torno al principio de legitimación registral; expresión todo ello del llamado principio de exactitud del Registro.
De forma sucinta se puede decir que la primera de las corrientes doctrinales, la denominada monista, ve un sólo tercero en los artículos 32 y 34 Ley Hipotecaria. El titular registral al que se refiere el primero de ellos, cuando afirma que ´Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la propiedad, no perjudican a terceroª, es el mismo que el que regula el artículo 34.1 Ley Hipotecaria: ´El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registroª; de tal forma que el tercero del artículo 32 debe reunir estos últimos requisitos para poder oponer su título con preferencia al que no ha inscrito su derecho; por ello, ha de ser un titular registral que traiga causa de persona que figura en el Registro con facultades para transmitir el derecho en cuestión, al mismo tiempo que debe ser un adquirente a título oneroso y de buena fe. Esta asimilación de ambos terceros lleva igualmente a aplicarle al primero de ellos la suspensión de la protección que prevé el artículo 207 Ley Hipotecaria durante el plazo de dos años desde la inmatriculación del derecho mediante título público de adquisición (art. 205 Ley Hipotecaria), o certificado al que se refiere el artículo 206; o la consecuencia del artículo 28 Ley Hipotecaria por el mismo plazo para la inscripción de un derecho adquirido Page 1513por herencia o legado desde la muerte del causante, salvo que el mismo corresponda a un heredero forzoso. Todo lo cual lleva a afirmar que los efectos sustantivos del Registro de la Propiedad español se concretan en lo que se ha denominado la fe pública registral, que consiste principalmente en dotar a la inscripción de veracidad para aquél que, confiando en lo publicado, adquiere un derecho y después lo inscribe, en línea con lo que se ha denominado sistema germánico de publicidad registral3.
La segunda corriente doctrinal -que también exponemos de forma sintética-, denominada dualista, parte del distinto ámbito de aplicación de los artículos 32 y 34 Ley Hipotecaria que conforman dos terceros diferentes: el del 34, al que le es de aplicación las exigencias contenidas en dicha norma, y el del 32, que en principio no debe reunir dichos requisitos. Planteada inicialmente por Nuñez Lagos4, cuenta con un número importante de seguidores, si bien mantienen entre ellos ciertas discrepancias, pues mientras algunos autores5 entienden que debe ser un adquirente a título oneroso, otros6 le exigen la buena fe, si bien todos coinciden en que no es...
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