De la publicidad contractual a la titulación registral. El largo proceso hacia el Registro de la Propiedad
| Autor | Javier Gómez Gálligo |
| Cargo | Consejero-Secretario de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario |
| Páginas | 1623-1625 |
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Fernando P. MÉNDEZ GONZÁLEZ, De la publicidad contractual a la titulación registral. El largo proceso hacia el Registro de la Propiedad, Thomson-Civitas, Navarra, 2008, 233 págs.
Pocas veces se tiene la oportunidad de ser coetáneo a la aparición de una obra decisiva en el pensamiento jurídico. Pueden ser obras de envergadura, meros opúsculos o libros intermedios, pero tienen la característica común de que son publicaciones llamadas a ser referentes de la doctrina por muchos años y a ser valoradas como definitivas en la construcción dogmática. Es el caso del libro de Fernando MÉNDEZ, De la publicidad contractual a la titulación registral, con el que la Editorial Thomson-Reuters-Civitas nos ha sorprendido a finales del año 2008.
Tradicionalmente se han venido aceptando en el Derecho Inmobiliario Registral o Derecho Hipotecario determinados axiomas, sobre los que se ha asentado la construcción de esta disciplina, que transversalmente atañe a otras muchas (Derecho Civil, Administrativo, Mercantil, Procesal, Urbanístico). Ocurre así con los llamados «principios hipotecarios», precisamente desde que don Jerónimo GONZÁLEZ, a principios de siglo XX, los construyera y publicara -una obra también «revolucionaria»- que lleva el nombre de aquéllos.
Una de esas verdades oficiales, incontestadas, asumidas sin discusión, es el principio de publicidad, según el cual el Registro tiene como finalidad esencial la de publicar situaciones jurídico reales sobre bienes inmuebles con efectos frente a terceros. Partiría este principio de que la transmisión de la propiedad y demás derechos reales se produce al margen del Registro, conforme a la doctrina tradicional recogida con el nombre de «teoría del título y el modo», según la cual la transmisión tiene lugar en Derecho español en virtud de un contrato válido de finalidad traslativa seguido o acompañado de la tradición o entrega del bien. El Registro de la Propiedad se limitaría a hacer oponible a terceros esa relación jurídica.
F. MÉNDEZ desmonta valientemente esta premisa falsa, demostrando que la inscripción es mucho más que publicidad, y que tiene un valor esencial en el proceso transmisivo. Lo hace con argumentación jurídica y económica -basada en la teoría de los juegos y en la aportación dentro de ella de las teorías de Douglas NORTH - que es indiscutible. El Registro de la Propiedad -defiende el autor- no está ligado con la idea de publicidad (ya que ni siquiera existe unaPage 1624...
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