La publicidad registral

Abogados Civil

Resumen

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1. La publicidad formal de los asientos. Los Índices informatizados. 2. Otros aspectos de la publicidad informativa. 3. Obligaciones de los Registradores añadidas a la publicidad. El control de las "condiciones generales de la contratación". El nuevo Registro de Bienes Muebles.

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Extracto

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La publicidad registral

El Registro publica la "eficacia real" de los derechos inscritos, y también proporciona otras informaciones.

1. La publicidad formal de los asientos. Los Índices informatizados.

Como todos los REGISTROS, y precisamente por razón de su propia finalidad esencial, "el REGISTRO DE LA PROPIEDAD debe ser público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes y derechos reales anotados o inscritos". (Arts. 607 C.C. y 221 L.H.); o lo que es igual, "para quienes tengan interés legítimo", según la nueva redacción del Artículo 332 del R.H. dada por el R.D. 1867/1998, que, por la citada STS de 24 de Febrero de 2000 (Sala de lo Contencioso) fue declarada como conforme con lo preceptuado en la Ley Hipotecaria (Art. 221.7) que, con similar redacción, se refiere a los "fines lícitos" que se proponga quién solicita la información registral.

Al REGISTRADOR es a quién compete calificar ese "interés conocido" o "interés legítimo" (STS, de 16 de Junio de 1996, citada por la anterior), y que deberá hacerlo con exclusiva referencia a los fines de la especial aplicación jurídica que se propone realizar el interesado. No obstante, en la práctica se suele operar con restricciones mínimas, según los criterios comunicados por las sucesivas Circulares e Instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 4 de Abril de 1979, 8 de Abril de 1983 y 12 de Junio de 1985, 5 de Febrero de 1987 y la de 17 de Febrero de 1998; en todas las cuales, sin perjuicio de aludir a la amplitud de criterio con que debe entenderse esa especial referencia al "interés legítimo" que debe tener quién acude al Registro buscando información, se aconseja el establecimiento de algún tipo de control que permita que quede en la Oficina información suficiente de las personas que solicitan la simple exhibición de los Libros o la expedición de notas informativas.

La publicidad formal de los asientos registrales, -dice Luis María CABELLO DE LOS COBOS y MANCHA-, tanto en el ámbito de los Registros de la Propiedad como en los Registros Mercantiles, como único medio legalmente establecido para conocer la situación jurídica de los bienes inmuebles y de las sociedades y demás sujetos inscribibles, se debe ajustar a los siguientes principios: 1/ "Publicidad jurídica", por su finalidad, que es la de probar, judicial y extrajudicialmente, la existencia, extensión y límites del derecho inscrito y que su titular es el único legitimado para disponer de él. 2/ "Publicidad directa", es decir, al alcance de cualquier interesado, de manera efectiva, y sin necesidad de tener que acudir -con un coste añadido-, a la intervención de empresas u otros profesionales para obtenerla. 3/ "Publicidad profesional", ya que no consiste en dar un conocimiento indiscriminado, sino únicamente a quién acredite que tiene un "interés legítimo", de acuerdo con el sentido y función de la institución registral, si bien en el ámbito mercantil dicho interés se presume; y también se presume, según las últimas disposiciones, en las personas y entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico jurídico, así como en las Entidades y Organismos públicos y los detectives, "siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro". Y 4/ "Publicidad responsable", ya que los Registradores serán responsables de su eficacia y de sus excesos o defectos, sin que deba extenderse a más de la que sea necesario para satisfacer ese legítimo interés del solicitante, por lo que no puede consistir en la mera reproducción xerográfica o literal de los asientos, sino mediante su "tratamiento profesional", que deber excluir siempre "los datos sensibles de carácter personal y patrimonial".

Todos estos principios han sido recogidos en la nueva redacción de los artículos 222, 253 y 258 de la Ley Hipotecaria, según la Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, en su Disposición Adicional Segunda, y, consiguientemente, en la nueva redac-ción del artículo 332 en sus puntos 1 y 2, del Reglamento Hipotecario, dada por el R.D. 1867/1998, de 14 de Febrero, los cuales, aunque impugnados en los recursos contenciosos que dieron lugar a las Sentencias aludidas, fueron declarados conforme a derecho, siempre que se inter...

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