Proyeccion procesal del precario

AutorGuadalupe Cano Moriano
Cargo del AutorDoctora en Derecho. Abogada

1. EN GENERAL, EL PRECARIO COMO UNA CAUSA DE DESAHUCIO

Los artículos 1564, 1565 y siguientes de la L.E.C. regulan el procedimiento de desahucio por precario, aunque sólo al tratar de la legitimación pasiva en el juicio de desahucio se refiere específicamente a la situación posesoria de precario como algo distinto a la derivada del contrato de arrendamiento. El precario supone una situación posesoria que, a pesar de su falta de título, ha de mantenerse mientras el poseedor no sea vencido en el proceso de restitución en que consiste el juicio de desahucio.

La finalidad de este juicio es la de poner término a una situación mediante la recuperación de la posesión de hecho de un inmueble. Es de aplicación a los supuestos de arrendamiento o a la situación posesoria de precario, porque cuando el inmueble se disfruta por otro título deberá acudirse al procedimiento declarativo que corresponda según la cuantía, o al procedimiento del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.

Las citadas sentencias de 10 de mayo de 1985 y 31 de enero de 1995, entre otras, han puesto de manifiesto que la materia propia del juicio de desahucio obliga a contemplar, por un aparte, la suficiencia del título del demandante para acreditar la posesión real que lo legitima para promoverlo, y, por otra, si el demandado es un ocupante por mera tolerancia o por el contrario tiene algún título que lo vincule con el objeto o con el demandante y que justifique su permanencia en la posesión, no para dilucidar su eficacia o la plenitud de sus efectos, sino para evitar al amparo de un proceso sumario y rápido que exige términos sencillos y claros en su planteamiento, se solventen cuestiones complicadas que requieren una discusión más amplia y rodeada de mayores garantías.

La prosperabilidad de la acción de desahucio requerirá, por tanto, la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) la posesión real de la finca por el demandante o demandantes a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute; 2) la posesión material carente de título y sin pago de merced por el demandado, y 3) el transcurso del plazo de un mes desde que fue requerido el ocupante para el desalojo de la finca, antes de interponer la pertinente demanda de desahucio.

Siendo el juicio de desahucio por precario de cognición limitada, el debate jurídico debe circunscribirse a la determinación de la legitimación activa o pasiva de las partes, incumbiendo al demandante la prueba de la titularidad de la finca objeto del juicio y al demandado, la de que ocupa dicha finca no por la mera liberalidad del propietario, sino en virtud de algún título que le de derecho a permanecer en la misma, bastando que ese título lo justifique utilizando cualquier medio de prueba procesalmente admisible en derecho, sin que se le exija una prueba exhaustiva, puesto que cualquier cuestión relacionada con la naturaleza jurídica de aquel título, su validez o vigencia e incluso cualquier discusión suscitada en relación con la titularidad o dominio de la parte actora, conduciría a una complejidad que remitiría al juicio declarativo correspondiente, ya que no sería el estrecho cauce procesal del juicio de desahucio por precario el adecuado para dilucidar cuestiones jurídicas de mayor alcance.

Así la S.T.S. de 21 de abril de 1997 322 declara que «en el juicio de desahucio por precario no se puede dilucidar sobre la eficacia o la plenitud de los efectos del título del demandado». A su vez la S.A.P. de Madrid, Secc. 21.ª, de 28 de julio de 1995 323 establece que la esfera de acción del procedimiento por precario queda circunscrita al examen del título invocado por el actor para la tutela jurídica de su derecho a poseer y el de la situación del demandado como poseedor material sin título y sin pagar merced. Sigue este mismo criterio la ya citada S.A.P. de León, Secc. 1.ª, de 24 de abril de 1996 324, cuando dice que no es posible la decisión en este tipo de juicios de cuestiones complejas que quedarán relegadas a su posible planteamiento en un proceso plenario o de cognición amplia.

Tratándose de un juicio de naturaleza sumaria, la tolerancia, liberalidad, extinción de un vínculo preexistente válido, debe quedar probado de una manera clara y evidente. Por lo tanto, este procedimiento, no es una vía idónea para dilucidar sobre cuestiones complejas, ni vínculos aún subsistentes. Este tipo de cuestiones deberán dirimirse en el juicio declarativo correspondiente según la cuantía. A modo de ejemplo citaremos la S.T.S. de 8 de octubre de 1985 325, en la que se establece que en el juicio de desahucio no pueden resolverse cuestiones complejas que requieran el amplio debate y probanzas de los juicios declarativos. Ahora bien, esta misma sentencia afirma que pueden ser objeto de discusión y resolución en el juicio de desahucio, sin contrariar por ello la doctrina de exclusión del mismo de cuestiones complejas ajenas al ámbito propio del procedimiento de sumario y concreto de dicho juicio de desahucio, cuando la cuestión traída a debate está íntimamente ligada al proceso de desahucio y a la causa invocada, como ocurre en el presente caso, sobre la extinción de contrato, que es ineludible de tratar. La S.A.P. de Las Palmas, Sec. 1.ª de 28 noviembre de 1995 326 afirma que los breves trámites del desahucio son inadecuados para plantear y resolver las llamadas «cuestiones complejas» establecidas entre los interesados, entendiendo como tales la consideración justificada, no meramente alegada, de otro título que de derecho a la posesión o disfrute de lo que constituye el objeto del pleito o de la existencia de determinados vínculos que liguen a las partes y exijan una previa determinación de sus respectivos derechos.

Entre la acción reivindicatoria (derivada del dominio) y la acción de desahucio (derivada de la posesión real) existen semejanzas con respecto a la naturaleza y finalidad de las mismas. Ambas tienen como fin esencial e inmediato, aunque no única en la primera, la de restituir o reintegrar al dueño o poseedor real en el disfrute de la cosa mediante el desalojo de la misma a quien la posea o detente.

Pero, sin embargo, se diferencian en que la primera procede contra quienes, desprovistos de derecho o con derecho que haya de ceder ante el propietario, tengan o posean en contra de la voluntad de éste la cosa reivindicable; la segunda se dirige contra quienes ocupan los bienes inmuebles en precario; es decir, de manera gratuíta, sin título ni vinculo contractual, sino por la liberalidad o tolerancia del poseedor real.

Teniendo en cuenta que las disparidades entre ambas acciones y procedimiento radican en el sujeto activo, en la simplicidad del procedimiento del juicio de desahucio y en la complejidad, por el contrario, el que deriva de la acción reivindicatoria; pero son semejantes en que su finalidad es la restitución y que el sujeto legitimado pasivamente tiene una posición jurídico-procesal idéntica en uno y otro procedimiento, cabe preguntarse si puede ejercitarse la acción reivindicatoria contra el precarista.

Nuestra jurisprudencia no ha tenido un criterio unitario. Y así la S.T.S. 4 diciembre 1992 327 dice que en los procedimientos de desahucio por precario no pueden estudiarse todas las alegaciones que, por implicar complejidad en las relaciones entre las partes, transcienden el carácter sumario que caracteriza a tal procedimiento, alegaciones que deben ser practicadas en un juicio declarativo; en cambio éste resulta siempre ser el vehículo apto para resolver las contiendas, revistan o no complejidad, en las que se alegue la existencia de un precario.

La razón de esta corriente doctrinal puede estar, según ANTONIO SA-BATER 328, en el carácter de los juicios declarativos ordinarios, que por ser de aplicación general y más amplios, ofrecen al demandado muchos más medios de defensa y garantía, y mayor tiempo para utilizar aquéllas, que el procedimiento sumario de desahucio, que, por otra parte, se halla establecido en beneficio del propietario.

Contrario a este criterio encontramos la S.A.P. de Málaga Secc. 4.ª, de 29 de febrero de 1996 329, en la que se considera que la acción de desahucio no queda enervada por el mero hecho de que el demandado como precarista alegue la existencia de un título, derecho de uso y habitación, para legitimar la ocupación de la finca, facultando al Tribunal para valorar este título a los solos efectos de evitar maniobras tendentes a lograr que el juicio de desahucio por precario quede virtualmente sin aplicación práctica.

El juicio de desahucio por precario se caracteriza por su sencillez, por su excepcionalidad y, en fin, por su sumariedad y especialidad.

Estas notas características son las que motivan que la jurisprudencia excluya de su ámbito las cuestiones complejas, oscuras o ambiguas. Cuando se plantean este tipo de asuntos no es procedente el juicio de desahucio por precario, ya que entonces el juicio sumario se convertiría en un medio de obtener la resolución de un contrato sin las garantías, defensa e información que ofrecen los juicios declarativos. Así la S.T.S. de 14 de abril de 1992 330 dice que es inadecuado el juicio de desahucio por precario cuando se plantean las relaciones que median entre las partes distintas de la arrendaticia o de la derivada de precario o revestidas de especial complejidad, ya que dado el carácter sumarial de este tipo de procedimientos, no procede su utilización porque entonces se convertiría este procedimiento sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos. Igual criterio sigue la S.T.S. de 31 de diciembre de 1996 331, en la que se estimó conveniente cambiar el trámite del juicio verbal de desahucio en precario por juicio de cognición de resolución de contrato de arrendamiento, ya que a través de este procedimiento hay un aumento de garantías para las partes.

No sólo la jurisprudencia del Tribunal Supremo...

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