Prorroga del contrato de arrendamiento

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Autor:Sergio Vázquez Barros
Cargo:Abogado
RESUMEN

En esta materia debemos de partir del análisis del art. 10 de la LAU, en cual dispone expresamente que: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez... (ver resumen completo)

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En esta materia debemos de partir del análisis del art. 10 de la LAU , en cual dispone expresamente que: Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Este precepto regula una prórroga distinta a la recogida en el art. 9.1 (contratos arrendaticios celebrados por plazo inferior a cinco años) toda vez que, la prórroga de esta disposición se refiere a aquellos supuestos en que ya ha vencido el plazo mínimo de vigencia legal establecido para los contratos de locación; es decir, de cinco años, cabiendo una también por anualidades por un plazo no superior a tres años y, siempre y cuando el arrendador o arrendatario no denuncien su voluntad de no renovar dicho contrato, haciéndolo de forma expresa y escrita a la otra parte.

Aunque en principio este precepto pudiera aparecer contradictorio en cuanto a la calidad de la prórroga que se otorga a las partes una vez vencido el contrato de locación; sin embargo, hemos de decir que tal contradicción realmente no existe, ya que debemos distinguir dos momentos diferentes:

  1. Por un lado, aquella prórroga recogida en el art. 9.1, cuando las partes convienen un contrato de locación inferior a cinco años, o el superior a cinco años fijados por las partes, por lo que llegado el momento del vencimiento cualquiera de las partes podrá denunciarlo a la otra mediante notificación fehaciente, escrita y con una antelación de treinta días, su voluntad de no prorrogar el contrato; derecho éste que tiene naturaleza potestativa para ambas partes contratantes.

  2. Si situación distinta es aquella que se presenta cuando, vencidos los cinco años sin que ninguna de las partes hayan manifestado su voluntad en contrario, opera una nueva prórroga legal por un período no superior a tres años con vencimiento por anualidades, actuando del mismo modo del que viene recogido en el art. 9.1; prórroga legal ésta que, llegado este momento, adquiere carácter obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario, siendo éste último quien puede renunciar el contrato de locación al arrendador en la forma habitual; es decir, formal, escrita y fehaciente y con una antelación de treinta días, en cualquiera de las anualidades subsiguientes y hasta el máximo de tres.

En relación con la prórroga recogida en este precepto, se dan tres tesis doctrinales. Una de ellas entiende que, al expirar el plazo de arrendamiento renovado (o prorrogado según el art. 10 de la LAU ) entra en juego la tácita reconducción prevista en el art. 1566 del Código Civil , el cual dispone expresamente que: Si al terminar el contrato, permanece...

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