La comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal como grupo organizado
| Autor | María del Carmen González Carrasco |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho |
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PROPIEDAD HORIZONTAL: EVOLUCIÓN NORMATIVA Y EXTENSIÓN DEL CONCEPTO
El punto de partida de la llamada «propiedad horizontal» en los Códigos de los países de la órbita del Derecho Romano, lo constituyó el artículo 664(3) del Código de Napoleón, que tomó, a su vez, como modelo, las costumbres del Derecho Francés, en especial la de Orleáns, de comienzos del siglo XV. Dicho artículo inspiró las normas de otros Códigos Civiles, entre ellos el artículo 396 del Código Civil español. Como quiera que el artículo 664 del Code se hallaba dentro de las normas dirigidas a regular las servidumbres, los redactores del Anteproyecto del Código Civil español de 1851 incluyeron el artículo en dicha Sección. Sin embargo, al promulgarse el Código Civil vigente, sus redactores llevaron la institución al capítulo destinado a la comunidad de bienes.
En efecto, el Proyecto de Código de 1851 regula por primera vez este fenómeno en el artículo 521. Pese a que el precepto iba dirigido, única y exclusivamente, al reparto de gastos(4), se establecía la nota fundamental de este tipo de propiedad: los diferentes pisos corresponden de manera privativa a los diferentes propietarios, frente a otros elementos de uso común sobre los que es necesario establecer unas reglas de administración y gestión conjunta. Este es el punto de partida para llegar a la situación actual.
El Código Civil recogió textualmente la norma en el artículo 396, incluyéndolo en el título III del Libro Segundo, relativo a la comunidad de bienes. Ello supuso que la doctrina y la jurisprudencia destacaran inicialmente la aplicabilidad del régimen jurídico de la comunidad ordinaria y, con ello, las normas relativas al retracto de comuneros y la acción de división de la cosa común, considerando de mayor relieve, dentro del régimen de las casas por pisos, la copropiedad sobre las partes comunes que la misma propiedad individual(5).
La idea de comunidad ordinaria absorbió inicialmente la institución. Se partía de la base de que el edificio en conjunto pertenecía al conjunto de los propietarios, y pese a los cambios posteriores, tendentes a resaltar la propiedad individual sobre los demás caracteres de la figura, lo cierto es que la doctrina y la jurisprudencia no lograrán ya desasirse de la idea de comunidad ordinaria. Este fenómeno explicó, entre otras cosas, que la copropiedad de casas por pisos estuviera «fatalmente abocada a la división»(6), no explicándose que, con semejante riesgo, la institución alcanzara un desarrollo como el posterior.
La LH de 1861, por su parte, consideraba como «una sola finca, para el efecto de su inscripción en el Registro, bajo un sólo número; 3.a Toda finca urbana y todo edificio, aunque pertenezca en proporciones señaladas, habitaciones o pisos a diferentes dueños, en dominio pleno o menos pleno». En consonancia con ello, la DGRN mantuvo en esta época la tesis de la comunidad romana, no admitiendo la inscripción de los pisos como independientes(7).
El siguiente paso en la configuración de la propiedad horizontal tal y como se conoce en la actualidad se llevó a cabo de la mano de la Ley de 26 de octubre de 1939. La Guerra Civil y el destrozo urbanístico que llevó consigo pusieron de manifiesto la necesidad de estimular la adquisición privativa de viviendas, de forma que no cabía otro remedio que el de suavizar, en favor del propietario, la idea de «propiedad horizontal» que regía hasta el momento. Esta Ley calificó a la Propiedad Horizontal como «caso típico de propiedad privada singular, unida al condominio indivisible sobre los elementos comunes necesarios al debido aprovechamiento de cada una de sus partes». Se resalta la propiedad privativa de los pisos o locales, reformándose el artículo 396 Cc, y estableciendo la inscripción de los pisos como fincas independientes(8).
Tras esta Ley, el artículo 396 Cc. estableció una regulación prácticamente idéntica a la actual. Sin embargo, aún se dejaban entrever reminiscencias de la concepción del régimen como comunidad ordinaria: en el párrafo 5.° del artículo citado se establecía el derecho de adquisición preferente para los «demás propietarios del edificio... frente a extraños... dentro de los diez días siguientes al de notificación formal del aviso que el copropietario debe dirigir a los demás miembros de la comunidad en caso de que trate de venderlo», en la línea el retracto de comuneros regulado en el artículo 1.522 Cc.
En segundo lugar, en el último párrafo del precepto se subordinaba la posibilidad de variación del uso o estructura del piso por parte de propietario a un acuerdo de la mayoría de los interesados. Parece ser que el legislador tenía en mente los artículos 394 y 397 Cc, relativos al uso de la cosa conforme a su destino y a las alteraciones de la cosa común, incluso tratándose de los pisos privativos. Es posible que en esta norma predominara la idea de la seguridad del edificio(9), pero lo cierto es que la impronta de la comunidad seguía marcando el régimen.
La Ley de 21 de julio de 1960 modificó nuevamente los artículos 396 del Cc. y los artículos 8 y 107 LH pero, a la vez, amplió la regulación de la Propiedad Horizontal prevista en el Código Civil dedicándole un texto propio. Con esta Ley, la propiedad horizontal acabó de perfilarse como institución autónoma e independiente de la comunidad de bienes, constituyendo el artículo 396.4.° Cc. una norma de remisión «a las disposiciones legales especiales, y en lo que las mismas permitan, a la voluntad de los interesados».
De un lado, la mera posibilidad de inscribir los pisos o locales de forma independiente que brindaba la Ley de 1939 se convierte una exigencia legal(10) en el régimen registral de este especial tipo de propiedad, individualizando de forma clara el objeto sobre el que recae el derecho de propiedad de cada propietario; por otra parte, la Ley, abundando en la constante evolución que ha separado a este régimen de la institución de la comunidad de bienes ordinaria, suprimió los derechos de adquisición preferente, secuela que, como hemos tenido ocasión de ver, perduraba en la anterior regulación.
Sin embargo de la evolución expuesta, y pese al avance que pudo haber supuesto la LPH en la regulación de los colectivos sin personalidad unificados en torno a la propiedad común de unos elementos indispensables para el adecuado uso y disfrute de los bienes privativos, dicho texto normativo se ha considerado, desde el principio, contradictorio e insuficiente(11). Contradictorio porque, pese a dedicar un buen número de sus preceptos a establecer el régimen por el que han de regirse las relaciones entre los miembros, y a plasmar situaciones en las que aparece el grupo como centro de imputación de las relaciones jurídicas, no llega a precisar cuál es, realmente, el sujeto que actúa en el tráfico. Insuficiente, por una doble razón: porque no tuvo en cuenta que la natural unidad del inmueble exigía una organización corporativa claramente articulada, que tomara en consideración no sólo las relaciones entre los propietarios entre sí, sino también las de la comunidad con terceros(12) lo que ha cultivado una polémica ya envejecida sobre la naturaleza de la institución (13) y, finalmente, porque perdió la oportunidad de regular conjuntamente (14) con el régimen de propiedad horizontal, el entonces incipiente fenómeno de las urbanizaciones privadas(15).
Pese a las dificultades puestas de manifiesto de manifiesto la doctrina en cuanto a la aplicación de la LPH a las urbanizaciones privadas, derivadas principalmente de la rigidez de la disciplina registral(16), la última de las insuficiencias denunciadas anteriormente se ha visto paliada en la esfera registral(17), jurisprudencial(18) y doctrinal(19), de forma que, en la actualidad, puede decirse que la regulación de la LPH constituye el «cuerpo normativo básico» de las nuevas formas de propiedad inmobiliaria plural(20).
No ha ocurrido lo mismo en lo que respecta a la actuación de la comunidad surgida de este cuerpo normativo básico frente a terceros.
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LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS COMO PROBLEMA DE SUBSUNCIÓN EN LAS CATEGORÍAS TRADICIONALES
2.1. Planteamiento del problema
Se ha dicho que el régimen de propiedad horizontal, como cualidad que se predica del inmueble, se define por su efecto multiplicador del objeto de los derechos reales(21). De ahí la diversidad de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, y la existencia, junto a los anteriores, de los elementos comunes, sujetos a un régimen especial, en virtud de la destinación económica respectiva. Pero esta cualidad multiplicadora provoca, en el mismo momento de la primera enajenación de un piso(22), una multiplicación en el aspecto subjetivo: el régimen de propiedad horizontal da lugar a una diversidad de titulares que requieren una organización(23). Esta organización da lugar a relaciones entre los propietarios entre sí, y frente a terceros.
Los principales problemas del régimen de propiedad horizontal derivan del hecho de que las divergencias de los miembros del colectivo en torno a la gestión de los elementos comunes han tenido que ser solucionados sin acudir al «remedio último que constituye la partición»(24). Y sin embargo, este aspecto organizativo del régimen de propiedad horizontal,-en especial el dirigido a reglar la actuación de la comunidad en la esfera externa-, ha quedado postergado tanto en el tratamiento legislativo como en el doctrinal.
2.2. La comunidad de propietarios y la comunidad de bienes
La acción de división ha estado tradicionalmente unida a la copropiedad como remedio a su desorganización intrínseca, de lo que derivan todo tipo de conflictos y que hace de esta institución una situación incómoda para el Derecho. En el momento en que la comunidad se organiza, no hay razón para mantener en cualquier caso la posibilidad de exigir la división(25). Por el contrario, en este nuevo orden de cosas, frente a la comunidad tradicional con fin propio, surgen las «comunidades con fin...
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