La comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal como grupo organizado

Abogados Civil

Resumen

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La comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal como grupo organizado

1. PROPIEDAD HORIZONTAL: EVOLUCIÓN NORMATIVA Y EXTENSIÓN DEL CONCEPTO

El punto de partida de la llamada «propiedad horizontal» en los Códigos de los países de la órbita del Derecho Romano, lo constituyó el artículo 664(3) del Código de Napoleón, que tomó, a su vez, como modelo, las costumbres del Derecho Francés, en especial la de Orleáns, de comienzos del siglo XV. Dicho artículo inspiró las normas de otros Códigos Civiles, entre ellos el artículo 396 del Código Civil español. Como quiera que el artículo 664 del Code se hallaba dentro de las normas dirigidas a regular las servidumbres, los redactores del Anteproyecto del Código Civil español de 1851 incluyeron el artículo en dicha Sección. Sin embargo, al promulgarse el Código Civil vigente, sus redactores llevaron la institución al capítulo destinado a la comunidad de bienes.

En efecto, el Proyecto de Código de 1851 regula por primera vez este fenómeno en el artículo 521. Pese a que el precepto iba dirigido, única y exclusivamente, al reparto de gastos(4), se establecía la nota fundamental de este tipo de propiedad: los diferentes pisos corresponden de manera privativa a los diferentes propietarios, frente a otros elementos de uso común sobre los que es necesario establecer unas reglas de administración y gestión conjunta. Este es el punto de partida para llegar a la situación actual.

El Código Civil recogió textualmente la norma en el artículo 396, incluyéndolo en el título III del Libro Segundo, relativo a la comunidad de bienes. Ello supuso que la doctrina y la jurisprudencia destacaran inicialmente la aplicabilidad del régimen jurídico de la comunidad ordinaria y, con ello, las normas relativas al retracto de comuneros y la acción de división de la cosa común, considerando de mayor relieve, dentro del régimen de las casas por pisos, la copropiedad sobre las partes comunes que la misma propiedad individual(5).

La idea de comunidad ordinaria absorbió inicialmente la institución. Se partía de la base de que el edificio en conjunto pertenecía al conjunto de los propietarios, y pese a los cambios posteriores, tendentes a resaltar la propiedad individual sobre los demás caracteres de la figura, lo cierto es que la doctrina y la jurisprudencia no lograrán ya desasirse de la idea de comunidad ordinaria. Este fenómeno explicó, entre otras cosas, que la copropiedad de casas por pisos estuviera «fatalmente abocada a la división»(6), no explicándose que, con semejante riesgo, la institución alcanzara un desarrollo como el posterior.

La LH de 1861, por su parte, consideraba como «una sola finca, para el efecto de su inscripción en el Registro, bajo un sólo número; 3.a Toda finca urbana y todo edificio, aunque pertenezca en proporciones señaladas, habitaciones o pisos a diferentes dueños, en dominio pleno o menos pleno». En consonancia con ello, la DGRN mantuvo en esta época la tesis de la comunidad romana, no admitiendo la inscripción de los pisos como independientes(7).

El siguiente paso en la configuración de la propiedad horizontal tal y como se conoce en la actualidad se llevó a cabo de la mano de la Ley de 26 de octubre de 1939. La Guerra Civil y el destrozo urbanístico que llevó consigo pusieron de manifiesto la necesidad de estimular la adquisición privativa de viviendas, de forma que no cabía otro remedio que el de suavizar, en favor del propietario, la idea de «propiedad horizontal» que regía hasta el momento. Esta Ley calificó a la Propiedad Horizontal como «caso típico de propiedad privada singular, unida al condominio indivisible sobre los elementos comunes necesarios al debido aprovechamiento de cada una de sus partes». Se resalta la propiedad privativa de los pisos o locales, reformándose el artículo 396 Cc, y estableciendo la inscripción de los pisos como fincas independientes(8).

Tras esta Ley, el artículo 396 Cc. estableció una regulación prácticamente idéntica a la actual. Sin embargo, aún se dejaban entrever reminiscencias de la concepción del régimen como comunidad ordinaria: en el párrafo 5.° del artículo citado se establecía el derecho de adquisición preferente para los «demás propietarios del edificio... frente a extraños... dentro de los diez días siguientes al de notificación formal del aviso que el copropietario debe dirigir a los demás miembros de la comunidad en caso de que trate de venderlo», en la línea el retracto de comuneros regulado en el artículo 1.522 Cc.

En segundo lugar, en el último párrafo del precepto se subordinaba la posibilidad de variación del uso o estructura del piso por parte de propietario a un acuerdo de la mayoría de los interesados. Parece ser que el legislador tenía en mente los artículos 394 y 397 Cc, relativos al uso de la cosa conforme a su destino y a las alteraciones de la cosa común, incluso tratándose de los pisos privativos. Es posible que en esta norma predominara la idea de la seguridad del edificio(9), pero lo cierto es que la impronta de la comunidad seguía marcando el régi...

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