Prolegómenos al Régimen de horizontalidad en Derecho puertorriqueño

AutorEduardo Vázquez Bote
CargoCatedrático de Derecho Civil
Páginas1293-1378

Page 1294

I La propiedad horizontal
Consideraciones generales

Con la denominación propiedad horizontal se hace referencia a «aquella figura jurídica que surge cuando los diferentes pisos o apartamientos (*) de una casa o finca pertenecen a diversos propietarios, constituyendo una forma especial de propiedad por razón de su objeto» 1. Tal denominación responde, realmente, a la modalidad que hoy va siendo más frecuente en todas partes: el dominio sobre plantas de edificación, superpuestas unas a otras. Pero no debe considerarse esa forma como exclusiva. Por ello, no faltan autores que prefieren la denominación, más adecuada en cuanto más abarcadora, de propiedad de casas divididas en pisos, siendo éstos concebidos en su significado más propio: construcción independiente dotada de comunicación directa o indirecta con la vía pública 2.

Como modalidad de cotitularidad, y en función de su íntima concatenación con el problema de la vivienda, la propiedad horizontal ha alcanzado hoy una trascendental importancia. Tal relevancia puede ponerse de relieve, en el caso que ahora me ocupa, pensando que el incremento cuantitativo de los inmuebles que se construyen con previsión de su sometimiento al régimen de propiedad horizontal, es asombroso. En Puerto Rico, por ejemplo, los años 1971-1974 aprecian un aumento del 400 por 100 sobre el total de construcción existente en 1971 de inmuebles sometidos a horizontalidad. Se explica así la atención prestada al instituto.

Reseña de antecedentes

Las originales formas de propiedad de casas por pisos parecen remontarse a viejos tiempos. Cita Cristóbal Montes, siguiendo a Cuq y Re-Page 1295villout 3, precedentes anteriores en un milenio de la Era Cristiana, en Caldea y Egipto, pudiendo haber sido una forma muy extendida en los pueblos de Oriente (Siria, Asia Menor) 4.

Con relación a Roma, se ha discutido ampliamente por los autores si pudo tener allí realidad esta forma de propiedad. La razón negativa que se exhibe se hace descansar en el rígido criterio de accesión característico de la propiedad romana, conforme con el cual superficie solo cedit; omne quod inaedificatum vel implatatum solo cedit. Pero, como cita González y Martínez 5, suele hacerse referencia a un texto de Dionisio 6, que relata cómo, por consecuencia de la Lex Icilia de Aventino-que autorizó a los plebeyos a habitar dicho monte, por consecuencia de la insuficiencia económica de los autorizados-, debió imponerse la construcción de casas de múltiples plantas, adscritas a distintos lugares 7. Igualmente, se aduce el desarrollo de la ciudad de Roma, en que fueron frecuentes las casas de múltiples pisos, como hecho que impone el reconocimiento de la propiedad por pisos en Derecho romano; o, al menos, la difusión de un fenómeno muy similar mediante el reconocimiento de la superficie como derecho real 8. Es cierto que tal conclusión no es aceptada con tranquilidad y generalidad por los autores. Unos, basándose en textos de Ulpiano 9 y Pomponio 10, entre otros, afirman el desconocimiento que tuvo Roma de la propiedad de casas por pisos; otros autores, más flexibles, aceptan la realidad de la propiedad de casas por pisos, si bien sin que Page 1296 su presencia signifique un reconocimiento y correspondiente regulación por el Ordenamiento romano 11.

Las legislaciones de orientación germánica no debieron tener problema alguno para aceptar la existencia de esa modalidad de dominio, por función de la concepción existente entre los germanos acerca de la propiedad, lo que permitió el desarrollo de la misma durante el medievo 12. Este influjo se hizo notar al generalizarse la construcción urbana, siendo aceptada por el Code en momentos posteriores (art. 664), de donde la tomaría el Código civil español [si bien existían precedentes españoles del fenómeno 13]; la originalidad del cual estribó en que, separándose del Proyecto de 1851 y del mismo Code, incluyó el artículo 396 dentro de la comunidad de bienes, lo que autorizó a la jurisprudencia española a modelar la figura no como un caso de indivisión forzosa (como suele hacer la doctrina gala), sino como un supuesto de copropiedad.

Derecho puertorriqueño
A) Código civil

El contenido del artículo 396 del Código civil español fue mantenido en el de Puerto Rico en el artículo 330 del Código civil, modificado por la Ley 421, de 13 de mayo de 1951, para actualizar la reglamentación del precepto, que quedó redactado en los siguientes términos:

    «Si los diferentes pisos de un edificio o las partes de piso susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso o parte de él, y además un derecho conjunto de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, sótanos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc.

    Las partes en copropiedad no son, en ningún caso, susceptibles de división y, salvo pacto, se presumen iguales.

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    Los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes del edificio serán satisfechos, también salvo pacto, a prorrata por todos los interesados, según el valor de su parte privativa, y esta misma norma regirá para la adopción, por mayoría, de los acuerdos.

    El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo es enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con la parte determinada privativa de la que es anejo inseparable.

    Si el propietario de un piso o parte de él, susceptible de aprovechamiento independiente, tratare de venderlo, deberá comunicarlo, con expresión del precio, a los demás propietarios en el edificio, los cuales tendrán, respecto de extraños, preferencia para su adquisición, si dentro de los diez días siguientes al de la notificación formal del aviso, comunicasen al vendedor su voluntad de adquirir.

    En caso de concurrencia con ofertas distintas, la venta se efectuará con el que haya ofrecido mayor precio, y si aquéllas fuesen iguales, será preferido el propietario del piso o parte de piso horizontalmente inmediato al objeto de la venta, quien podrá hacer lo dispuesto en los artículos 1.411 y 1.414 14. En identidad de condiciones será potestativo del vendedor realizar la venta con cualquiera de los oferentes.

    Ningún propietario podrá variar, esencialmente, el destino o la estructura de su piso sin previo acuerdo de la mayoría de los otros interesados.»

De conformidad con el precepto, inspirado en el criterio de libre disposición sobre el dominio singular de cada piso y de indivisión forzosa de las partes comunes, cabe distinguir el siguiente esquema, como es tradicional en la doctrina:

  1. Con relación a cada piso: se reconoce el principio del dominio normal, atribuyéndose al propietario todas las facultades, que, sin embargo, le quedan restringidas así: 1.° Ningún propietario podrá variar, esencialmente, el destino o estructura de su piso, sin previo acuerdo de Page 1298 la mayoría de los otros interesados (art. 330, párrafo último, del Código civil). 2° Se reconoce a los copropietarios el derecho de tanteo, y correspondientemente el de retracto, como...

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