Elementos comunes, procomunales y anejos: caracteres diferenciales y disposición de los mismos.
| Autor | Martín Marcos Jiménez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 131-152 |
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Conferencia pronunciada dentro del ciclo sobre Propiedad Horizontal, organizado por las Cámaras Oficiales de la Propiedad Urbana de la Zona Cuarta en diciembre de 1975
Estimados señores: Como ya sabrán por los programas que obran en su poder, esta conferencia va a tratar, dentro del contexto general de la Propiedad Horizontal, del tema:
ELEMENTOS COMUNES, PROCOMUNALES Y ANEJOS: CARACTERES DIFERENCIALES Y DISPOSICIÓN DE LOS MISMOS.
Su contenido es quizá demasiado ambicioso y extenso, pero deben ustedes tener en cuenta que no pretendo agotar los posibles problemas que pueden plantearse, porque muchos de ellos son objeto específico de estudio en otras conferencias de este mismo ciclo.
Por ello, y sin perjuicio de abarcar en lo posible, con carácter general, los epígrafes señalados en el título, voy a detenerme de una manera especial en esos elementos llamados PROCOMUNALES, porque su configuración en nuestra normativa española puede decirse que está aún insuficientemente desarrollada.
Page 132Inevitablemente tendré que hacer mención a los elementos privativos, no incluidos expresamente en el título, como referencia y necesario apoyo para el mejor entendimiento de todos los demás.
Como se dice muy acertadamente en el acta de las sesiones de trabajo, celebradas con ocasión del Primer Simposio sobre Propiedad Horizontal, organizado por las Cámaras Oficiales de la Propiedad Urbana de la Zona de Levante en 1972, la Propiedad Horizontal tiene por objeto una UNIDAD ORGÁNICA DE EDIFICACIÓN, en la que tienen cabida los elementos privativos y comunes, que deben considerarse como ordinarios, y los procomunales y anejos, que deben calificarse como extraordinarios o especiales porque no siempre existen en aquélla.
Y en esta Propiedad Horizontal debemos tener en cuenta, antes de entrar directamente en el objeto de esta conferencia, las dos siguientes premisas:
Conviene precisar que la Propiedad Horizontal en España se rige, por orden preferente, por las siguientes normas:
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Ley especial de 21 de julio de 1960.
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Artículo 396 del Código civil, según el texto dado al mismo por la ley antes relacionada.
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Ley Hipotecaria en la materia específica que es de su competencia.
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Estatutos y reglamentos de régimen interior aprobados, en su caso, en cuanto respeten las normas imperativas de las anteriormente relacionadas.
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Preceptos contenidos en el Código civil referentes a la comunidad de bienes.
Además, y aun sin tener carácter de fuente formal, hemos de tener en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo con la fuerza complementaria que el artículo 1 reformado del Código civil le asigna cuando constituye jurisprudencia, así como la extraordinaria aportación de la Dirección General de los Registros y del Notariado a través de sus razonadas resoluciones.
Tampoco debemos olvidar la eficaz experiencia de los Notarios, ma-Page 133nifestada a través de libros y revistas, quienes continuamente se ven obligados a resolver en sus despachos los innumerables problemas que esta materia hoy día presenta.
De la jerarquía de fuentes anteriormente relacionadas resulta que la voluntad de los particulares solamente podrá actuar respetando las normas imperativas o de derecho necesario contenidas en aquéllas.
Así lo dice expresamente el artículo 396 del Código civil en su último apartado, disponiendo que: «Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Y tal principio ha sido reiteradamente ratificado por el Tribunal Supremo y la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Concretamente, la sentencia de 10 de mayo de 1965 de nuestro más Alto Tribunal destaca en el actual ordenamiento sobre Propiedad Horizontal, su carácter de derecho necesario, frente al cual la voluntad particular ha de adoptar una posición de sumisión y complemento.
Determinar en cada caso qué es lo imperativo o lo dispositivo en esta materia tiene una importancia esencial y tendré que referirme a tal cuestión a lo largo de mi conferencia, pero de momento no insistiré más en este punto, que ha sido objeto específico de la conferencia del compañero Manuel Serrano, que con tanta brillantez ha expuesto.
Y una vez sentadas las anteriores premisas entro directamente en el desarrollo específico de mi conferencia.
Por razones de orden, primero haré un estudio separado de cada elemento componente de la Propiedad Horizontal, señalando sus caracteres específicos diferenciadores, para después referirme a los actos de disposición otorgables sobre los mismos.
El elemento privativo en la Propiedad Horizontal es el primordial o básico y se encuentra suficientemente configurado en la ley, por cuya razón no ofrece problemas importantes en su caracterización.
El artículo 396 del Código civil dice que «los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento Page 134 independiente, por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada...».
Y el artículo 3 de la Ley especial de 1960, completando más el texto anterior, dispone que: «En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado de aprovechamiento independiente...»
Poniendo en relación ambos preceptos vemos que los caracteres diferenciadores de esos elementos privativos son:
1) Espacio suficientemente delimitado:
Cualquier espacio del inmueble suficientemente delimitado y que, por su propia naturaleza, no tenga la condición de elemento común, puede constituir elemento privativo. La noción del Código civil se ensancha en la Ley especial para comprender recintos que no sean un piso o local, en el sentido estricto que habitualmente se ha empleado.
Tal delimitación debe ser cúbica y no exige cerramiento, como parece reconocer la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de diciembre de 1973 en su considerando 2.° Pero en todo caso tal delimitación ha de estar claramente establecida.
2) Susceptible de aprovechamiento independiente:
Para ello ha de tener salida a un elemento común o a la vía pública. De ahí que sea una propiedad separada.
3) Haber sido constituido como tal en el título o en los Estatutos.
Ya veremos que los caracteres anteriores pueden darse en otros elementos distintos de los privativos, por lo que en muchos casos la determinación del título constitutivo o de los Estatutos es esencial. En caso de duda, la presunción se da en favor de la comunidad.
4) Se inscribirá en folio separado abriendo número de finca regisiral, pero relacionada con la inscripción matriz, en donde se reflejan las normas comunes de la Propiedad Horizontal.
Pues bien, como ya he dicho, la determinación de tales elementos privativos apenas sí presenta problemas de importancia. Unicamente pueden surgir las siguientes cuestiones:
a) Si la delimitación del espacio exige que el elemento o departamento privativo haya de estar situado en el mismo plano horizontal.
La respuesta estimo que debe ser negativa, ya que el departamento puede estar delimitado en diferentes alturas siempre que estén comunicadas entre sí y haya cierta unidad funcional. Este parece el criterio de Page 135 la Dirección General de los Registros y del Notariado en la resolución de 16 de septiembre de 1967.
Tal supuesto se presenta en los departamentos llamados «dúplex».
b) Si el departamento puede ser discontinuo:
La respuesta es claramente positiva siempre que también exista unidad funcional. En esa discontinuidad se funda normalmente, como veremos, la existencia de los «anejos», reconocidos expresamente en la ley.
El artículo 396 del Código civil continúa diciendo cómo esa propiedad separada sobre las partes privativas «llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio NECESARIOS para su adecuado uso y disfrute...».
Y el artículo 3 de la Ley especial dice que el dueño de cada piso o local, además del derecho sobre la parte privativa, tendrá «la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes».
Pues bien, antes de entrar en la determinación de sus caracteres diferenciadores voy a hacer una referencia a las varias clases de elementos comunes que pueden presentarse:
a) Generales y particulares:
En los grandes edificios, y no digamos en las Propiedades Horizontales formadas de varios de aquéllos, es factible que el uso o disfrute de algunos elementos comunes no alcance a la totalidad de sus componentes. Pensemos, como expresión sencilla, en un edificio en donde haya dos escaleras con acceso respectivo para distinto grupo de viviendas. En tal caso, dicha escalera, ascensor, etc., serán comunes particulares para cada grupo, sin perjuicio de los elementos comunes generales para todo el edificio.
b) Elementos, pertenencias y servicios comunes:
Frente al criterio general del Código, la ley hace la distinción anteriormente referida.
El concepto de pertenencia no está recogido en nuestra...
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