Procesos arrendaticios
El local de negocio arrendado › Aspectos procesales del arrendamiento de local de negocio (2005)
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Abogados Civil
Resumen
I. Consideraciones previas. -II. Competencia. A. Competencia objetiva. B. Competencia territorial. -III. Tipología procedimental. A. Juicio ordinario. 1. Demanda. 1.1. Contenido de la demanda. 1.1.1. Identidad de las partes. 1.1.2. Exposición de hechos y fundamentos de derecho. 1.1.2.1. Preclusión de hechos y fundamentos jurídicos. 1.1.3. Determinación del suplico. 1.1.4. Pretensiones subsidiarias. 1.2. Documentos a acompañar con la demanda. 1.3. Consecuencias del incumplimiento de los requisitos legales. 1.4. Acumulación de acciones. 1.4.1. Concepto y clases. 1.4.2. Requisitos para la acumulación. 1.4.3. Acciones que pueden y acciones que no pueden acumularse. 1.4.4. Límite temporal de la acumulación de acciones. 1.4.5. Efectos de la acumulación de acciones. 1.4.6. Cuantía de la demanda en caso de acumulación de acciones (remisión). 1.4.7. Competencia para conocer de las acciones acumuladas. 1.4.8. Oposición a la acumulación de acciones. 1.5. Admisión y traslado de la demanda. 1.6. Efectos de la demanda. 1.6.1. Efectos procesales. 1.6.2. Efectos materiales. 1.7. Actitudes del demandado frente a la demanda. 1.7.1. Incomparecencia. La rebeldía. 1.7.1.1. Efectos de la declaración de rebeldía. 1.7.2. Contestación a la demanda. 1.7.2.1. Concepto y efectos de la contestación. 1.7.2.2. Forma de la contestación. 1.7.2.3. Contenido de la contestación. a) Allanamiento a la demanda. b) Admisión o negación de los hechos. c) Formulación de cuestiones procesales. 1.7.2.4. Reconvención. a) Concepto de reconvención. b) Requisitos de la reconvención. c) Sujetos de la reconvención. d) Forma de la reconvención. e) Momento en que debe formularse la reconvención. f) Contestación a la reconvención. g) Resolución. 1.7.2.5. Compensación en juicio. 1.7.2.6. Alegación de nulidad absoluta del negocio en que se funde la demanda. 2. Audiencia previa al juicio. 2.1. Objeto y obligatoriedad del trámite. 2.2. Momento procesal y sujetos intervinientes en la audiencia. 2.3. Finalidades de la audiencia previa. 2.3.1. El acuerdo o transacción. 2.3.2. Examen y resolución de cuestiones procesales. 2.4. Alegaciones complementarias y aclaratorias. Pretensiones complementarias. Hechos acaecidos o conocidos con posterioridad a la demanda y la contestación. 2.5. Fijación de los hechos controvertidos y posible sentencia inmediata. 2.6. Proposición y admisión de la prueba. Señalamiento del juicio. 3. El juicio. 3.1. Finalidad. 3.2. Comparecencia e incomparecencia de las partes. 3.3. Desarrollo del juicio. 4. Diligencias finales. 5. La sentencia. 5.1. Aclaración y corrección de sentencias. 5.2. Subsanación y complemento de sentencias. 5.3. Efectos de la sentencia. 5.3.1. La cosa juzgada material. 5.3.2. La cosa juzgada formal. 5.4. Ejecución de la sentencia. 5.4.1. Ejecución provisional. 5.4.2. Ejecución definitiva. 5.5. Medidas cautelares. 5.5.1. Caracterización jurídica. 5.5.2. Competencia 5.5.3. Medidas cautelares específicas. 5.5.4. Prestación de caución. 5.5.5. Solicitud de las medidas cautelares. 5.5.6. Audiencia al demandado. 5.5.7. Vista para la audiencia de las partes 5.5.8. Decisión sobre las medidas cautelares. 5.5.9. Ejecución de la medida cautelar. 5.5.10. Oposición a la medida cautelar. 5.5.11. Caución sustitutoria. 6. Recursos contra la sentencia. 6.1. Recurso de apelación. 6.2. Recursos contra la sentencia de segunda instancia (remisión). 6.3. Recurso e queja. 7. 0tros modos de terminación del juicio. 7.1. Allanamiento. 7.2. Renuncia. 7.3. Desistimiento 7.4. Caducidad de la instancia. 7.5. Transacción. 7.6. Satisfacción extraprocesal. 7.7. Sobreseimiento. B. Juicio verbal. 1. Demanda. 1.1. Forma de la demanda. 1.2. Acumulación de acciones. 1.3. Admisión y traslado a demanda. Citación para la vista. 1.4. Reconvención. 1.5. Excepción de compensación. 2. La vista. 2.1. Inasistencia de las partes. 2.2. Desarrollo de la vista. 2.3. Prueba. 3. Sentencia. 3.1. Efectos. 4. Otros modos de terminación del juicio (remisión). C. Especialidades del desahucio. 1. Reconvención y acumulación de acciones. 2. Inadmisión de la demanda. 3. Citación para la vista. 4. Limitación del objeto de la prueba. 5. Carencia de efectos de cosa juzgada material de la sentencia. 6. Enervación de la acción de desahucio. 6.1. Requisitos para que la enervación tenga lugar. 6.1.1. Pago de la renta o cantidades debidas. 6.1.2. Inexistencia de anterior enervación. 6.1.3. Inexistencia de requerimiento de pago al arrendatario e impago. 6.1.4. Costas procesales. 6.1.5. La enervación de la acción de desahucio en la Ley Concursal. D. Desahucio por precario.
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Extracto
Procesos arrendaticios
I. Consideraciones previas Intento, no plenamente conseguido, del legislador fue el de simplificar la regulación de los procesos arrendaticios, evitando el complejo entramado adjetivo que, como cuerpo extraño, se había introducido en el ordenamiento anterior de las locaciones urbanas. En contraste con la prolija disciplina del Texto de 1964, el actual la condensaba en tres artículos: artículo 38, relativo a la competencia, el artículo 39, referente al procedimiento, y el artículo 40, a la acumulación de acciones. Estos tres preceptos han sido derogados por la disposición derogatoria única de la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que establece dos cauces para el conocimiento y dilucidación de las cuestiones derivadas del contrato arrendaticio: el juicio ordinario y el juicio verbal, procedimiento éste en el que se subsume el tradicional juicio de desahucio, aunque autores hay (MARTÍN CONTRERAS), que se refieren al «juicio verbal de desahucio» como un auténtico procedimiento especial, ampliando a tres las modalidades procedimentales: el juicio verbal de desahucio, cuando se trate de la recuperación de la posesión del local arrendado con fundamento en la falta de pago de las rentas o el vencimiento del plazo del contrato; el juicio verbal, cuando se insten de manera conjunta las pretensiones de desahucio y pago de rentas, y el juicio ordinario, cuando se deduzca cualquier otra pretensión, excepto el desahucio por falta de pago de rentas y cantidades debidas o por expiración del plazo contractual. II. Competencia A. Competencia objetiva El conocimiento, en primera instancia, de los procesos arrendaticios corresponde a los Juzgados de Primera Instancia (art. 45 LEC). La competencia objetiva está sustraída a la voluntad de las partes, a las que no les dado prorrogarla, como se desprende de los artículos 48 y 49 de la LEC, debiendo el Juez que esté conociendo del asunto, por tratarse de cuestión de orden público, apreciar de oficio su falta, tan pronto como la advierta (art. 48. 1). Si el órgano jurisdiccional que conozca del asunto en segunda instancia entendiese que aquél carecía de competencia objetiva, debe decretar la nulidad de todo lo actuado, dejando a salvo el derecho de as partes a ejercitar sus acciones ante aquel al que corresponda (art. 48. 2). El artículo 238 de la Ley 0rgánica del Poder Judicial prevé la nulidad de pleno derecho de los actos judiciales que se produzcan con manifiesta falta de competencia objetiva, la cual puede acordarse a instancia de arte, usando de os medios que las leyes procesales establezcan - art. 240.1- o decretarse de oficio, antes de dictar sentencia definitiva, previa audiencia de las partes (art. 240.2). El órgano jurisdiccional, antes de resolver, debe oir a las partes y al Ministerio Fiscal por plazo común de diez días (art. 48.3). El auto que declare la falta de competencia indicará la clase de Tribunal al que corresponde el conocimiento del asunto (arts. 48.4 y 65.3). B. Competencia territorial El instituto de la competencia territorial, en general, se halla gobernado por dos principios de signo contrario: el de prorrogabilidad y el de indisponibilidad, ambos de idéntico rango y virtualidad. Por el primero, y como proyección de la autonomía privada en la relación jurídico-procesal, la ley reconoce a las partes la facultad de atribuir el conocimiento de un determinado litigio al Juez del territorio que, tácita o expresamente, convengan. Por el segundo, es la propia ley la que directa invariablemente determina el Juez ante quien haya de sustanciarse y que deba decidir la contienda, ya de modo excluyente, ya de modo plural y, en este último caso, facultativa o subsidiariamente. En materia arrendaticia, la sumisión como primera regla determinante de la competencia fue suprimida en la Ley arrendaticia de 1964 (art. 121). En la actualidad, el artículo 52.7º de la LEC es, también, taxativo: «En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca». Viniendo la competencia territorial fijada por regla imperativa, el órgano jurisdiccional debe examinarla de oficio inmediatamente después de presentada la demanda y, previa audiencia del Ministerio Fiscal y de las partes perso-nadas, si entiende que carece de competencia territorial para conocer del asunto, declararlo así mediante auto, remitiendo las actuaciones al Juzgado que considere territorialmente competente (art. 58 LEC). III. Tipología procedimental A. Juicio ordinario E...
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