Crítica a la tesis procesalista de la adquisición derivada de la ejecución de un embargo, doctrina obsoleta y superada (en defensa de la doctrina jurisprudencial consagrada en la STS de 5 de marzo de 2007)
| Autor | Francisco Javier Gómez Gálligo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad adscrito a la DGRN. Vocal permanente de la Comisión General de Codificación. Consejero secretario de la RCDI |
| Páginas | 11-30 |
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Crítica a la tesis procesalista de la adquisición derivada de la ejecución de un embargo, doctrina obsoleta y superada (en defensa de la doctrina jurisprudencial consagrada en la STS de 5 de marzo de 2007)
FRANCISCO JAVIER GÓMEZ GÁLLIGO Registrador de la Propiedad adscrito a la DGRN. Vocal permanente de la Comisión General de Codificación. Consejero secretario de la RCDI
1. PLANTEAMIENTO.
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LA EJECUCIÓN DIRECTA DERIVA DE LA HIPOTECA QUE ES UN DERECHO REAL.
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CARÁCTER CONSTITUTIVO DE LA HIPOTECA: LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA SE BASA EN LOS ASIENTOS DEL REGISTRO.
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INOPONIBILIDAD DE LOS TÍTULOS NO INSCRITOS FRENTE AL REMATANTE DE BIENES NO PERTENECIENTES AL EJECUTADO QUE INSCRIBE SU TÍTULO DE ADJUDICACIÓN.
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LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN LA ADJUDICACIÓN EN FAVOR DEL REMATANTE QUE REÚNE LOS REQUISITOS DEL ARTÍCULO 34 LH.
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LA PROTECCIÓN DEL MERCADO SECUNDARIO HIPOTECARIO.
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CONCLUSIONES.
SUMARIO
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 723, págs. 11 a 30
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Francisco Javier Gómez Gálligo
1. PLANTEAMIENTO
En el número 721 de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, se ha publicado un trabajo sobre Los límites a la eficacia de la inscripción del remate (crítica de la doctrina jurisprudencial iniciada por la STS de 5 de marzo de 2007), de ÁLVAREZ CAPEROCHIPI. La tesis de ÁLVAREZ CAPEROCHIPI
niega la aplicación del principio de fe pública registral en las adjudicaciones derivadas de la ejecución de un embargo. El rematante —a juicio de este autor— no tendría otra protección que la que tuviera ya el propietario.
Es cierto que la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario no se identifica necesariamente con las opiniones sostenidas por sus colaboradores, y así se afirma en la primera página de la revista. Pero ello no empece la posibilidad de manifestar expresamente la discrepancia cuando las opiniones vertidas son claramente desajustadas al ordenamiento jurídico y obsoletas al estar superadas por la evolución normativa y jurisprudencial.
ÁLVAREZ CAPEROCHIPI hace afirmaciones tan atrevidas como la siguiente: «el juzgado que ejecuta puede no controlar la realidad física o entidad superficial de los bienes subastados y en ciertos casos aún se desconoce la realidad física o entidad superficial de los bienes subastados (...); la finca embargada puede no existir o puede ser difícil de identificar (...) puede existir una doble inmatriculación y el juez tiene que seguir la ejecución (...), el Registro no garantiza la propiedad a non dominio sino que el rematante es el que tiene que averiguar primero y defender después la realidad y exactitud de la titularidad inscrita y rematada (...) el rematante debe respetar las relaciones posesorias constituidas sobre el bien embargado antes de la anotación del embargo (...) el remate no puede asimilarse a una compraventa onerosa, pues es un acto de naturaleza aleatoria que no se funda en el precio justo, ni proviene de titular registral (...)» (1), etc. Como consecuencia de ello, considera ÁLVAREZ CAPEROCHIPI que el juicio ejecutivo no declara derechos, sólo realiza bienes; el rematante no adquiere la propiedad que le transmite el titular registral, sino que se subroga en la posición de éste por orden del juez, de manera que «la eficacia del remate queda traicionada por la dependencia del proceso ejecutivo, que se hace efectiva por la anotación preventiva; y por mucha buena fe que tenga el rematante o por muy inscrita que esté la propiedad a favor del titular registral, el remate no es inscribible si a lo largo del proceso ejecutivo caduca la anotación preventiva» (sic) (2). Concluye que «la publicidad registral no debe extenderse al remate» (3).
(1) ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José A., «Los límites a la eficacia de la inscripción del remate (crítica de la doctrina jurisprudencial iniciada por la STS de 5 de marzo de 2007)»), en RCDI, septiembreoctubre de 2010, núm. 721, págs. 2045 y sigs. (2) Op. cit., pág. 2056. (3) Op. cit., pág. 2075.
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Estas afirmaciones son claramente inexactas. Es llamativo —por poner un ejemplo— que considere que el remate no es inscribible si ha caducado la anotación preventiva, cuando eso en absoluto es así, pues la no anotación del embargo no impide su ejecución; lo que ocurre —y es una cosa totalmente distinta— es que si existen derechos anotados con posterioridad, la cancelación de la anotación de embargo determinará su avance en rango y si existen terceros titulares de derechos inscritos con posterioridad, no podrá inscribirse la adjudicación por impedirlo el principio de prioridad registral (ex art. 17 LH) (4).
Además de inexactas estas afirmaciones, son injustas respecto de la actuación judicial, pues si bien es verdad que los mandamientos de embargo que se presentan en los Registros pueden adolecer de defectos en la designación de los inmuebles objeto de ejecución, no son mayores que los que se producen en otros ámbitos de titulación inscribible y además no son atribuibles al órgano judicial sino a la descripción de los mismos en el título de propiedad o en el título constitutivo de la hipoteca —si se trata de ejecución directa sobre bienes hipotecados—, pues la ejecución se basará en la descripción contenida en los mismos.
(4) Así lo establece claramente la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (véase, por todas, la Resolución de 30 de junio de 2007). En nuestro Derecho registral se sigue un sistema de avance de puestos y no de reserva de rango, por virtud del cual, cancelado el asiento correspondiente a un gravámen, los posteriores avanzan en posición pasando a ser registralmente cargas anteriores o preferentes. Por el contrario, si se ha inscrito la enajenación judicial durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo trabado en garantía de su efectividad, se consuma la virtualidad de la anotación y de ahí que el artículo 206 del Reglamento Hipotecario disponga su cancelación; la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante (art. 71 de la Ley Hipotecaria) no sólo no se liberan de aquella restricción, sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas. Así pues, con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución entablado y sus consecuencias últimas sobre esas cargas posteriores, y por ello es indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél, conforme a los artículos 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 17, 40, 79, 83, 84, 131-7.ª y 133 de la Ley Hipotecaria, y 175-2.ª y 233 del Reglamento Hipotecario, si en él consta el cumplimiento de los trámites aludidos (Resolución de 28 de julio de 1989). En cuanto a la posibilidad de inscribir el testimonio de auto de adjudicación de una finca cuando en el momento en que aquél se presenta en el Registro ha caducado la anotación preventiva de embargo correspondiente y dicha finca está ya inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, los principios de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria) y legitimación (art. 38 de la misma Ley), incluso el de prioridad (art. 17 de la Ley Hipotecaria) obligan a denegar la inscripción de dicha adjudicación, ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).
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Por otra parte se desenfoca la cuestión. Los problemas derivados de la falta de adecuación de la descripción literaria de las fincas a la realidad física, en absoluto pueden servir de argumento para negar la aplicación de la fe pública registral a las adjudicaciones derivadas de procesos ejecutivos, aunque sea el ordinario —más aún si se trata de una ejecución directa sobre bienes hipotecados—. La existencia de problemas en la identificación de los inmuebles, posibles dobles inmatriculaciones, dificultades de identificación en su descripción, etc., no son problemas distintos de los que se producen en el ámbito de las escrituras públicas, y nada tienen que ver con la naturaleza de la inscripción derivada de una ejecución. Estos problemas se dan también en las transmisiones voluntarias onerosas inter vivos y no se discute la aplicación del principio de fe pública en ese ámbito con carácter general. Dicho de otra forma, en caso de dobles inmatriculaciones en las transmisiones onerosas voluntarias, podrá en un caso concreto producirse la neutralización de los efectos de la fe pública y acudir a soluciones puramente civiles, pero eso no lleva a la negación con carácter general del principio.
Finalmente son afirmaciones desconocedoras de la situación actual de la publicidad registral en relación con la base física que le sirve de respaldo. El esfuerzo inmenso realizado —normativo y material— en orden a la coordinación de la descripción literaria de las fincas con la realidad física, es ostensiblemente ignorada en esta concepción doctrinal, que se olvida del entramado de disposiciones normativas tendentes a asegurar la coordinación del Registro con la realidad física (5). Esto llevará a la superación de la jurisprudencia, según la cual la fe pública registral no se extiende a...
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