El principio de legitimación registral

Autor:Xavier O'Callaghan
Cargo del Autor:Magistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil
RESUMEN

Presunción de exactitud registral. Eficacia defensiva de la inscripción: el principio de legitimación registral. Eficacia ofensiva de la inscripción: el principio de fe pública registral.

 
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PRESUNCIÓN DE EXACTITUD REGISTRAL

En todo sistema registral es esencial el aspecto atinente a la presunción de exactitud registral, pues no es otra cosa que la eficacia que el sistema da al Registro de la Propiedad. Así, se puede decir que la presunción de exactitud registral se refiere a la eficacia del sistema registral de cada Ordenamiento jurídico.

La presunción de exactitud registral se desdobla en dos tipos de presunciones, que son dos aspectos de la eficacia registral y dan lugar a dos principios hipotecarios (1).

En primer lugar, una presunción iuris tantum, en beneficio de todo titular registral, por la que se da al asiento un valor que puede superar la realidad jurídica extrarregistral, mientras no se demuestre la inexactitud del Registro. Es el llamado PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Es un principio de cara al titular inscrito. Es (terminología moderna, de LA-CRUZ) (2) la eficacia defensiva de la inscripción.

En segundo lugar, una presunción iuris et de iure: mantiene en la adquisición al titular registral que reúna las condiciones de tercero adquirente y demás requisitos. En beneficio de un tercero adquirente que reúna las condiciones que exige la ley, es irrevocablemente decisivo, aun contra la realidad jurídica extrarregistral, el contenido del Registro. Es el llamado PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL. Es un principio de cara al tercero. Es la eficacia ofensiva de la inscripción.

EFICACIA DEFENSIVA DE LA INSCRIPCIÓN: EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL

Se formula como la veracidad del Registro de la Propiedad mientras no se demuestre su inexactitud: se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular registral y que el derecho cuyo asiento registral está cancelado no existe; siempre que no se pruebe lo contrario, en ambos casos (3).

Se refleja en tres normas de la Ley Hipotecaria . En primer lugar, el artículo 38, primer párrafo: a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. En segundo lugar, el aspecto negativo lo recoge el artículo 97: cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera. Por último, el artículo 1, párrafo tercero, completa lo anterior al expresar que los asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud…

De dicho principio y de los anteriores preceptos se derivan las siguientes consecuencias relativas a la eficacia defensiva del Registro:

Efectos sustantivos:

En cuanto al ámbito, la presunción alcanza a la existencia, extinción, titularidad y causa jurídica de la mutación jurídica de los derechos reales inmobiliarios (existen y pertenecen…...

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