El principio de fe pública registral (II)

AutorAntonio Gordillo Cañas
CargoCatedrático de Derecho Civil Universidad de Sevilla
Páginas1058-1216

    Este trabajo, perteneciente a una serie dedicada al estudio de los grandes temas de nuestro Derecho Inmobiliario-registral, se integra en la investigación emprendida en el Proyecto seJ2004-06995, financiado por el ministerio de educación y Ciencia. el autor expresa su agradecimiento por la aprobación y financiación de dicho Proyecto.


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II
3. La actuación protegida del tercero y los requisitos objetivos legalmente exigidos para su protección:

La buena fe del tercero, según hemos venido viendo, es condición indispensable de protegibilidad registral; requisito siempre necesario, pero no por ello único o suficiente. «el tercero que de buena fe adquiera...» dice el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La buena fe es, por tanto, el estado psicológico en que se desenvuelve la iniciativa, desarrollo y culminación de una operación del tercero que objetivamente tiene que consistir en una actuación adquisitiva cualificada por las notas y condiciones que para su protección exige la ley. De esta actuación adquisitiva, o, lo que es lo mismo, de los requisitos objetivos necesarios para el juego de la fe pública regis- tral, pasamos seguidamente a ocuparnos.

A) Adquisición de algún derecho o garantía real

Es perfectamente comprensible que, por la finalidad aseguradora del tráfico inmobiliario que para sí asume el registro de la Pro-Page 1059piedad, la protección registral se dirija a quienes en dicho tráfico intervienen en condición de adquirentes de algún derecho o garantía real1, asegurándoles respectivamente la adquisición de tal derecho de acuerdo con lo que sobre su titularidad y contenido publicaba el registro, o la validez de la garantía hipotecaria y la efectividad correspondiente a la misma en razón de su rango 2. De entrada, el tercero a quien protege la fe pública registral es un tercero que adquiere algún derecho.

A pesar de su vaguedad, esta tan somera indicación de la Ley es ya de por sí suficiente para excluir de la protección del registro a quien de su consulta se sirve con el exclusivo propósito de informarse sobre la solvencia del que, eventualmente, podría ser su deudor 3; pero esto sólo es muy poco. ¿A cualquier adquirente de un derecho, sea cual fuere la naturaleza de éste, le es dado acogerse a la protección registral? Con razón puede afirmarse que el propio contexto del artículo 34 LH permite concretar la dicción inicial del mismo añadiendo a la indicación del algún derecho en ella referida la nota de su carácter real: sólo acerca de los derechos de naturaleza real da noticia el registro, y sólo derechos reales son los que en él puede inscribir como efectivamente adquiridos el tercero prote-Page 1060gido por la fe pública registral 4. Con ser esto sustancialmente cierto, hay que reconocer y admitir que, por esta vía, sólo tendencialmente y muy grosso modo puede determinarse cuál es el objeto de la adquisición necesaria para que el tercero pueda lucrar los efectos protectores de la fe pública registral; y que sobre la base de esta genérica indicación del objeto jurídico-real de la adquisición protegible siempre podrían plantearse las zonas de duda que en la doctrina se suscitan acerca de la naturaleza de determinados derechos y situaciones jurídicas con posible acceso al registro. De todas formas y a nuestro juicio, la integración de la referencia del artículo 34 a la adquisición de algún derecho mediante la nota de la naturaleza real de éste, permite dar por bien expresada, tendencialmente al menos, cuál es la primera condición exigida por la ley para que el principio de fe pública registral pueda entrar a jugar en beneficio del tercero adquirente.

No podría, en efecto, argüirse eficazmente contra ella objetando el apriorismo que lleva a integrar la dicción del artículo 34 añadiendo al algún derecho en él indicado la nota de su naturaleza real, en lugar de completarlo con la nota de su posible inscripción. ¿Por qué sólo en la adquisición de derechos reales va a darse el juego de la fe pública registral, siendo así que la Ley Hipotecaria llama también y admite al registro derechos de naturaleza personal? Limitando nuestra atención en este momento al caso más característico de los arrendamientos inmobiliarios (art. 2.5.º LH), y con independencia de la polémica acerca de si su admisión a inscripción los transmuta en derechos reales o se limita a asimilarlos registralmente a los mismos, es lo cierto que la inclusión de estos derechos en el elenco legal de los que tienen acceso al registro podría invitar a pensar que también a ellos debería extenderse en su total amplitud la protección que de la publicidad obtienen los derechos inscritos; concretamente, que también su adquisición debería poder acogerse al efecto sanante de la fe pública registral 5. En laPage 1061 legislación actual es palmariamente claro y cierto que las cosas no son así: la excepcional y muy peculiar adquisición a non domino del arrendamiento inmobiliario no discurre por el cauce general del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino, en condiciones y con alcance distinto, por el específico del artículo 13.3 de la LAU 6. ¿Cómo, entonces, podrá justificarse la traída de los arrendamientos al registro, y cómo habrán de entenderse las palabras con las que la exposición de motivos de 1861, después de justificar y razonar la posibilidad de su inscripción, concluía afirmando: La Comisión no debe ocultarlo: en ellos ha establecido implícitamente un verdadero derecho real? 7. En realidad, ni la inscripción trasnmuta la naturaleza del arrendamiento, ni la posibilidad de su inscripción tiene que atraer hacia el acto de su adquisición el efecto protector de la fe pública registral. en nuestra opinión, lo que las palabras de la exposición de motivos revelan es la confusión existente en los momentos fundacionales del sistema acerca de los distintos aspectos implicados en el entonces llamado principio de publicidad, y, consiguientemente, acerca de la doble forma de protección que de su acceso al registro pueden obtener los derechos en nuestro peculiar y mixto ordenamiento hipotecario. A través de su publicidad registral los arrendamientos con acceso al registro pueden perjudicar a tercero (originario art. 23, en relación con el 2.5.º LH; y 1549 y 1571 CC); sin tal publicidad, no le serán oponibles. Lo que de su publicidad, en cambio, no debe ni puede esperarse es la posibilidad de un arrendamiento a non domino, que ni pasó por la mente de los autores de la Ley Hipotecaria ni por ninguna parte aparece en el Código Civil 8. El que posteriormente ha venido a admitir la LAU, Page 1062 amén de su peculiaridad y según ya dijimos, discurre por cauce distinto al del artículo 34 LH 9. Como en nuestro estudio sobre el principio de inoponibilidad dejamos ya razonado 10, con la admisión a inscripción del arrendamiento no se trata de asegurar al arrendatario la adquisición de su derecho; se pretende tan sólo permitirle que lo pueda oponer sin sorpresa al tercero que adquiera la propiedad de la finca dentro del tiempo de duración del arrendamiento. es la misma finalidad de publicidad sólo ad opponibilitatem que para el derecho de retorno arrendaticio resplandece en el artículo 15 del reglamento Hipotecario.

Tampoco -por no ser adquirente de un derecho real- podrá ser tercero del artículo 34 LH el acreedor quirografario que insta el embargo y obtiene su anotación en el registro de la Propiedad. esto es algo que, como veremos, quedó expresamente establecido y diáfanamente explicado y razonado en la exposición de motivos de 1861 y en los comentarios de gómez de la serna. es, además, lo congruente con la naturaleza y razón de ser de la anotación preventiva, «complemento del sistema alemán», decía Luzuriaga 11...

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