La prelación entre el retracto de colindantes de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y el Retracto Arrendaticio Rústico.

Abogados Civil

Resumen

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1. Presupuestos críticos.-2. La interpretación del derecho positivo a la luz del espíritu y finalidad de las normas, en relación con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas: a) Interpretación de los preceptos que regulan cada uno de los retractos legales. B) interpretación de las normas que resuelven la colisión entre distintos tipos de retracto legal.-3. Fundamento del retracto arrendaticio rustico y de los retractos de colindantes regulados en el código civil y en la lmea: a) fundamento del retracto arrendaticio rústico. B) Fundamento del retracto de colindantes del artículo 1.523 del código civil. C) Fundamento del retracto de colindantes regulado en el artículo 27 lmea.-4. Argumentos en favor de la preferencia del retracto arrendaticio rustico.-5. Argumentos que sustentan la preferencia del retracto de colindantes regulado en la lmea y conclusión favorable a la misma.-6. Análisis de la SAP de valencia, de 19 de octubre de 2000 (*).

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Extracto

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La prelación entre el retracto de colindantes de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y el Retracto Arrendaticio Rústico.

1.Presupuestos críticos

I. Planteamiento.-Un problema de colisión de derechos; la falta de una regla expresa de solución del conflicto en nuestro ordenamiento jurídico; y la valoración de los intereses en juego como criterio básico para llegar a una solución. En torno a estos ejes gira el presente artículo.

II. Coexistencia del retracto de colindantes de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias con el regulado en el artículo 1.523 del Código Civil.-La Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias (LMEA) introdujo en el ordenamiento jurídico español un nuevo retracto legal de colindantes (art. 27 LMEA), que se sumó al tradicional del Código Civil (arts. 1.523 y sigs. del Código Civil). Desde entonces coexisten como figuras independientes.

Aunque todavía no se ha creado un verdadero cuerpo de jurisprudencia relativa a esta Ley agraria, hay ya algunas sentencias de Audiencias Provinciales que la aplican. En ellas se afirma la sustantividad propia del retracto regulado en el artículo 27 LMEA, frente al de asúrcanos del Código Civil.

En la SAP de Navarra de 14-V-98 se resolvió el recurso contra una sentencia que había estimado el retracto ejercitado por el demandante con base en el artículo 1.523 del Código Civil. La apelante recurrió por entender que la figura establecida en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, sobre modernización de explotaciones agrarias, ha complementado la regulación del retracto de colindantes del Código Civil (arts. 1.523 y sigs.), de modo que para llevar a cabo éste es preciso cumplir los requisitos de ambas regulaciones.

La sentencia de la Audiencia, que confirmó la de primera instancia, descartó radicalmente esta tesis y declaró la coexistencia de ambos retractos de colindantes como figuras independientes en el ordenamiento jurídico 1, lo cual se demuestra, según la sentencia, por varias razones: «En primer lugar, la Ley 19/1995 no derogó expresamente, ni consideró modificados, los artículos 1.523 y siguientes del Código Civil, mientras que sin embargo sí deroga la figura de retracto de colindantes regulada en el artículo 45 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario de 1973 (...) 2. Esta derogación expresa del último precepto citado muestra bien a las claras que si se hubiera querido igualmente derogar o modificar la regulación del Código Civil se habría dicho expresamente.

En segundo lugar, en los trabajos preparatorios de la que sería la Ley 19/1995, se barajó la opción de mantener la regulación del Código Civil o de derogarla (...). A falta de derogación expresa, debe entenderse que en esa opción se ha tomado la vía de mantener vigente el sistema de retracto de colindantes del Código Civil» (Fundamento de Derecho Tercero).

En el caso de autos de la SAP de Soria de l-IX-98, el demandante interpuso acción de retracto con base en el artículo 27 LMEA, de la que salió triunfante. El Tribunal declaró en el Fundamento de Derecho Segundo: «En el presente procedimiento se ejercita retracto legal de colindantes en base a la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4-7-1995, que en su artículo 27 concede el derecho de retracto a los propietarios de fincas colindantes, que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trata de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo, siendo el plazo de ejercicio de un año a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo previa notificación fehaciente, en cuyo caso será de sesenta días desde esa notificación.

(...) la propia ley recoge en su Exposición de Motivos el objetivo fundamental de esa específica regulación es (sic) corregir aquellos desequilibrios y deficiencias estructurales que condicionan la competitividad de las explotaciones agrarias proponiendo medidas, dada la insuficiente dimensión de muchas explotaciones, y utilizando como referencia básica el concepto de explotación prioritaria, definida por criterios subjetivos ligados al titular y otros de carácter objetivo, con la finalidad de conseguir su viabilidad económica y justifique la posible consecución de apoyo público».

La Audiencia concluyó considerando «al actor en este procedimiento, verdaderamente legitimado para instar el retracto en base a la ley invocada, y que prevalece como especial a la propia regulación que al respecto se recoge en el Código Civil». Esta última afirmación sugiere una reflexión. Si lo que ha querido decir la Audiencia de Soria es que la LMEA, en cuanto ley especial ha derogado tácitamente el artículo 1.523 del Código Civil, sustituyendo su régimen por el que ella misma desarrolla, estimo que el juzgador no ha estado muy acertado. Otra cosa es que la citada sentencia haya querido aludir a la preferencia del retracto de la LMEA sobre el del Código Civil en caso de concurrencia (lo que presupone la vigencia de ambos en el ordenamiento español). A esta relación de jerarquía me referir...

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