Posición del usufructuario durante la fase de seguridad de la hipoteca

Abogados Civil

Resumen

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A. La acción de devastación. 1. Presupuestos para el ejercicio de la acción. a. El deterioro de la finca. b. La disminución del valor de la finca. c. El dolo, la culpa o voluntad del propietario. 2. Deterioro de la finca producido por el usufructuario. 3. Acción de devastación y vencimiento anticipado del crédito. B. Derechos y obligaciones del usufructuario y del nudo propietario frente al acreedor hipotecario. 1. Inventario y fianza. 2. Posesión, uso y disfrute: arrendamiento de la finca por el usufructuario. 3. Límites del derecho de goce y obligaciones de las partes. 4. Obras extraordinarias. 5. Las mejoras. a. El artículo 503 del Código Civil: las mejoras del nudo propietario. b. El artículo 487 del Código Civil: las mejoras del usufructuario. c. Límites a las mejoras realizables por usufructuario y nudo propietario. d. Los conceptos de forma y sustancia. e. El perjuicio de las partes como límite a la introducción de mejoras en la finca. f. Apuntes jurisprudenciales. g. A modo de conclusión: mejoras y protección de la garantía. 6. Pago de cargas y contribuciones. a. En relación a los frutos. b. En relación al capital. C. Extensión objetiva de la hipoteca. 1. Extensión objetiva de la hipoteca respecto del propietario. 2. Extensión objetiva de la hipoteca respecto del tercer poseedor. D. Extensión de la hipoteca a los intereses del crédito garantizado, costas y gastos. 1. Planteamiento. 2. ¿Quién es el tercero beneficiado por la limitación en la extensión del crédito garantizado?. 3. Límites de los artículos 114 y 115 de la Ley Hipotecaria a la extensión de intereses respecto de terceros. 4. Extensión de la hipoteca a las costas y gastos.

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Extracto

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Posición del usufructuario durante la fase de seguridad de la hipoteca

La constitución del derecho real de hipoteca hace nacer una serie de derechos para el acreedor a cuyo favor se estableció la garantía hipotecaria. Como es sabido, esta garantía se desarrolla especialmente en dos fases bien diferenciadas. La primera -fase de seguridad- se orienta fundamentalmente a conceder al acreedor las facultades tendentes a la conservación del bien que garantiza su derecho, lo que se concreta en la acción de devastación; la segunda -fase de ejecución-, de carácter eventual, pues sólo se despliega en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, consiste en la realización del valor del bien con la finalidad de saldar la obligación debida.

En principio, nada impide que el propietario del bien hipotecado constituya un nuevo derecho real sobre la misma finca, ya sea éste otra hipoteca o, para el caso que nos ocupa, un derecho de usufructo. Ahora bien, esta constitución posterior no debe enturbiar los derechos que corresponden al acreedor hipotecario. Piénsese que, en el caso del usufructo, la mayor parte de las obligaciones que atañen al propietario en virtud de la garantía hipotecaria van a recaer en el usufructuario, desde el momento en que va a ser él quien ostente el uso y disfrute de la finca, quedando en el propietario hipotecante tan sólo la propiedad "desnuda". Pero, ¿cuáles son esas obligaciones?, y ¿frente a quién puede hacer valer sus derechos el acreedor hipotecario?

A. La acción de devastación.

El propietario hipotecante está obligado frente al acreedor a conservar la finca hipotecada. El incumplimiento de esta obligación facultaría al acreedor hipotecario para ejercitar la denominada acción de deterioro o devastación, recogida en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria, según el cual: "Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de primera instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el daño. Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia ponien-do el inmueble en administración judicial". A estos efectos, el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario recoge, como supuesto concreto que daría derecho a ejercitar la acción de devastación, el arrendamiento del inmueble en circunstancias gravosas para el acreedor hipotecario.

1. Presupuestos para el ejercicio de la acción.

El ejercicio de la acción de devastación ha de contar con una serie de presupuestos sobre cuya extensión discute la doctrina. Estos presupuestos son, en síntesis, tres: el deterioro de la finca, la disminución de su valor y el dolo, culpa o voluntad del dueño.

a. El deterioro de la finca.

Como primer requisito, el artículo 117 exige que se produzca un deterioro de la finca que haga temer la insuficiencia de la garantía establecida. Este menoscabo plantea dos cuestiones interesantes discutidas por distintos autores, a saber: si es admisible el deterioro tan sólo temido, no consumado, y si el menoscabo ha de ser exclusivamente material, no cabiendo el jurídico.

Sobre la primera cuestión existen opiniones divergentes. Para algunos, debe admitirse el ejercicio de la acción de devastación ante el temor de que se produzca el deterioro de la finca. Para defender esta postura, MORELL Y TERRY hace referencia a la ineficacia de los remedios a acordar para el caso del deterioro ya realizado13. Asimismo, para PUIG PEÑA, el artículo 117 de la Ley Hipotecaria contempla un recurso de tipo conservativo o, más bien, preventivo, por lo que en muchas ocasiones desaparecería su eficacia si hubiera que esperar a la consumación del daño14.

Sin embargo, la mayoría de la doctrina parece acogerse a la opinión contraria, es decir, a la inadmisibilidad de la acción de devastación caso de no haberse producido el deterioro del que habla el artículo 117 de la Ley Hipotecaria. En este sentido se ha manifestado MORENO QUESADA, quien rebate los dos principales argumentos utilizados por la anterior doctrina (la ineficacia práctica del precepto y la contradicción entre los términos utilizados por el legislador). Para este autor, no es cierto que la norma devenga ineficaz...

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