El pensamiento de Ramón María Roca Sastre sobre la reforma del Reglamento Hipotecario
| Autor | Ginés Cánovas Coutiño |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 721-746 |
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Si puede afirmarse que Roca Sastre es el gran teórico y publicista que todos conocemos, no es jamás el iluso teorizante de espaldas a las exigencias vivas de la realidad.
Estas palabras, no nuestras, sino del ilustre Núñez Lagos en el discurso de contestación al que Roca pronunciara cuando fue recibido como académico de la Real de Jurisprudencia, justifican el enorme interés que produce cuanto de la pluma de Ramón María Roca Sastre sale.
Para nosotros, doblemente. Quien haya seguido, total o parcialmente, nuestra labor de presentación (mejor que de enjuiciamiento y critica) de las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habrá comprobado las incontables veces que nos hemos valido de los textos de Roca Sastre en las glosas o apostillas a aquéllas. Y siempre con ese respeto y admiración que sentimos por el que conceptuamos como maestro en toda suerte de disciplinas jurídicas, pues cortos nos quedaríamos si tan sólo al Derecho Hipotecario nos refiriésemos.Page 722
Y aunque pocos serán ya-cuando aparezca este pequeño trabajo-los que desconozcan el Opúsculo del insigne Roca, al haberlo conectado-con toda oportunidad y razón-a la última edición de su monumental Derecho Hipotecario, hemos creído podría ser de utilidad ofrecer la recensión o extracto de su pensamiento con alguna aclaración o nota que al correr de la pluma pueda surgimos.
Empecemos por el Derecho de Superficie, al que (tras una previa y sustanciosa síntesis histórica) Roca augura poco éxito, tanto si el concedente es un ente público como si es un particular. Sin embargo, expresa que es altamente loable este esfuerzo del Reglamento Hipotecario por cuanto constituye un alarde de anticipación a una futura normación legislativa civil.
Sus características-escribe-según el Reglamento son:
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Ser un Derecho real, pues se admite su acceso al Registro por vía de inscripción, con tecnicismo distinto al derecho de opción.
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Se le concibe como «derecho de construir» en terreno inmueble ajeno, cuando lo verdaderamente esencial y característico en el mismo es el derecho a tener o mantener en terreno o inmueble de otro una edificación en propiedad.
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Así este Derecho de Superficie existe como propiedad separada horizontalmente de la del suelo. Pero ¿cómo se llega a ella? Para Roca el único medio admitido por el Reglamento, siguiendo la Ley del Suelo, es atribuyendo al supernciario el derecho de construir la edificación, pero no-como en algunas legislaciones extranjeras-mediante enajenar al superficiario la edificación preexistente 1.Page 723
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El Reglamento, a diferencia de la Ley del Suelo, permite que en virtud del Derecho de Superflcie el superficiario puede construir edificaciones sobre el suelo, bajo el suelo y sobre una edificación ya existente.
Como apunta Roca pueden plantearse algunos problemas cuando el edificio sobre el que se ha de asentar el derecho superficiario de sobreelevación no sea del dóminus soli, sino que se halle en propiedad superficiaria o en régimen de propiedad por pisos o locales. Debe entenderse que la concesión deberán hacerla conjuntamente el dóminus soli y el superficiario o los dueños de pisos o locales conjuntamente.
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Para poder ser inscrito el Derecho de Superficie es preciso que su duración no exceda de cincuenta años, conforme establece el articulo 16 del Reglamento Hipotecario, el cual agrega que «transcurrido el plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del dueño del suelo, salvo pacto en contrario».
La subrayada frase no es fácil entender a juicio de Roca. Para él es una defectuosa abreviación del articulo 161 de la Ley del Suelo, cuando después de decir que el Derecho de Superficie se extinguirá por el plazo fijado al constituirlo, añade que, extinguido el mismo, el dueño del suelo adquirirá la propiedad de la edificación y, en defecto de pacto, deberá satisfacer al superficiario una indemnización equivalente al valor de la construcción según el estado de la misma en el momento de la transmisión 2.
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El derecho de superficie es transmisible y puede ser gravado. Pero aparte las limitaciones que se hayan fijado al concederlo y que, como precisa Roca, su acceso al Registro sólo sería posible en la medida permitida por los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, las emanadas de la propia Ley del Suelo habrá que respetar; así, por ejemplo, las de los derechos de tanteo y retracto que a uno y otro dueño-el dóminus soli, y el superficiario-, en caso de enajenación, a título oneroso les concede dicha ley; y el de no poder enajenar el superficiario su derecho sin autorizaciónPage 724 del propietario del suelo, en tanto no hubiese edificado en la mitad por lo ¡menos, de lo convenido (artículo 159 L. S.), lo cual encuentra Roca difícilmente adaptable a las disposiciones por causa de muerte, y es-una de las tantas razones-por la que hemos ratificado en la nota 1 lo que ya dijimos de las dificultades de adaptar los preceptos de esta ley a los intereses privados.
El salvo «pacto en contrario», con que finaliza el artículo 159 L. S. -señala Roca-, es uno de los relativos a los actos de disposición del Derecho de Superficie a los que debe referirse el artículo 16 del Reglamento Hipotecario.
Y como es natural-observa-, los actos dispositivos del Derecho de Superficie entrañan disposición sincrónica de la propiedad superficiaria sobre las edificaciones existentes, aunque ni aquella ley ni el Reglamento lo expresasen.
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¿Es constitutiva la inscripción para el nacimiento de este Derecho de Superficie? Con cierto esfuerzo puede admitirse, según Roca.
Respecto a la forma de constatarse para su acceso al Registro, encuentra preferible Roca la fórmula del Reglamento Hipotecario, que en su artículo 16 habla de títulos públicos, que la de la Ley del Suelo, que impone la «escritura pública». Con aquel concepto -dice- se comprende el testamento, con los complementos que sean precisos.
Puntualizando, finalmente, que no podrá inmatricularse la edificación objeto del derecho de superficie separadamente de la propiedad del suelo 3.
En cuanto al Derecho de Superficie de índole vegetal-según gráficamente escribe Roca-, es admitido por el Reglamento Hi-Page 725potecario en su artículo 30, por más que lo califique de Derecho real de vuelo.
Por la semejanza con el Derecho de Superficie vamos, a tratar seguidamente de lo que escribe Roca sobre los de mayor elevación de edificios o de edificación en su subsuelo, conforme al apartado 2.° del artículo 16 del Reglamento.
Su creación puede ser por vía de reserva o de transmisión. Y como habla el Reglamento, en cuanto al primer supuesto, del «caso de enajenación de todo o parte de la finca», en este concepto de parte incluye Roca la enajenación de una participación indivisa de la finca edificada y la enajenación primera de un piso (en régimen de propiedad por pisos o locales).
Esta enajenación de una participación indivisa no impediría que después de efectuada el titular de la cuota indivisa restante la enajenara con reserva del usufructo sobre esta cuota, pero esto -aclara-no es admisible tratándose de la reserva de dichos derechos, porque las participaciones indivisas no son localizables 4.
En cuanto a la creación de estos derechos por transmisión, se pregunta Roca a quién corresponderá otorgarla cuando se trate de una casa por pisos o locales; y tras exponer los sistemas al respecto, opta, como más racional, por el que la transmisión la realice el conjunto de propietarios de pisos y locales que integran la titularidad de la finca edificada.
La inscripción de los derechos que se examinan tendrá lugar, «conforme a las normas del número 3.° del artículo 8.° de la ley y sus concordantes», dice el Reglamento, y en su consecuencia, expresa Roca, sea cualquiera la situación de la finca: por pisos o locales, exclusiva de una persona o en indivisión de varias, tales derechos se harán constar en la inscripción de la finca matriz, sin que puedan inscribirse como fincas regístrales independientes dePage 726 aquélla, en tanto su construcción no esté concluida, o al menos comenzada.
Estudia seguidamente lo que dice el Reglamento respecto a la constancia en la inscripción de «las cuotas que hayan de corresponder a. las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas que se establezcan para su determinación»; fórmula que juzga, preferible a la que emplea el número 3.° del artículo 8.° de la Ley Hipotecaria, pues a la vez de servir de coeficiente a los gastos comunes en cuanto a los elementos que se determinan que también lo sean, «no impedirá el poder señalar otros coeficientes para los gastos originados por cosas comunes destinadas a servir en medida distinta, como, por ejemplo, los de escalera y, en su caso, de ascensor respecto del subsuelo» 5.
Las cuotas-dice muy bien-no precisa sean específicamente determinadas al tiempo de efectuarse la reserva o transmisión de los derechos que se analizan, sino que bastará establecer las normas para su determinación. Dichas cuotas serán potenciales hasta que las edificaciones existan, en cuyo momento se devengarán los gastos. Si los derechos de elevación o de subsuelo surgen en propiedad por pisos o locales, la determinación de las cuotas o porcentajes implicará la necesidad de reducir 6 proporcionalmente los antes determinados para cada piso o local.
Y estima Roca-después de una breve alusión a la disposición reglamentaria de las normas de comunidad, que de tan natural, dice, hace pensar que se referirá más bien a las modificaciones que por consecuencia de dichos derechos en los reglamentos se introduzcan-, que aunque lo silencie el artículo 16 que comenta, deberán consignarse en la inscripción «las prevenciones o pactos de trascendencia real relativos a dichos derechos de mayor elevación o edificación en subsuelo, tales como, en su caso, determinen la altura, capacidad, medidas, obras de adaptación o consolidación en el edificio, plazo y caducidad para realizar las construcciones, etc. 7.Page 727
II En orden a...
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