Los orígenes de la publicidad inmobiliaria
| Autor | Antonio Moro Serrano |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 535-574 |
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La doctrina patria se ha asomado al fascinante mundo de la evolución histórica de la publicidad registral en raras ocasiones. Así vemos cómo Roca Sastre, en su edición sexta, apenas dedica tres páginas a estudiar los medios de publicidad utilizados en las transmisiones inmobiliarias de los pueblo primitivos y ofrece a la par que una excelente bibliografía un breve índice de estos medios que es el siguiente: publicidad por medio de inscripciones en piedras, losas u obeliscos; publicidad mediante pregones y edictos que daban a conocer a las comunidades las enajenaciones de los inmuebles, abriendo plazos para presentar reclamaciones por retractos; publicidad por medio de asistencia de cierto número de testigos en el acto de la enajenación o gravamen inmobiliario; publicidad consistente en la presencia o intervención de autoridades públicas y publicidad mediante catastros o archivos públicos. Por su parte, Lacruz apenas dedica dos páginas en su Derecho inmobiliario registral a estudiar la publicidad en Grecia y Egipto. Galindo y Escosura, en sus Comentarios a la legislación hipotecaria de España y ultramar, en su tercera edición, de 1986, sólo considera la legislación hipotecaria de Roma. José Manuel García, en su Derecho inmobiliario registral o hipotecario, Civitas, Madrid, 1988, dedica ocho páginas a recoger algunos puntos de vista de diversos autores españoles que se han ocupado del tema. Por su parte, Gumersindo de Azcárate, en su Ensayo sobre la historia de la propiedad, Madrid, 1879, aporta ideas originales y siempre valiosas sobre la materia.
Page 536Entre los estudiosos españoles que se han ocupado monográficamente de este tema cabe citar a los siguientes: Ramos Folqués "Los mojones del Atica o la publicidad hipotecaria en el siglo IV antes de Jesucristo", RCDI, julio-agosto de 1949, y "El Registro de la Propiedad egipcio según la literatura papirológica registral egipcia", RCDI, febrero 1961; Alvarez Suárez "Los orígenes de la contratación escrita", en Anales de la A. M. del Notariado, t. IV; Guillermo A. Tell y Lafont. "El Registro de la Propiedad en Egipto de la época romana" (conferencia pronunciada en la A. L. y J. de Barcelona, 1914); Pedro de Castañeda y Agúndez. El catastro en las antiguas civilizaciones, Madrid, 1925, y Alvaro D'Ors. Introducción al estudio de los documentos del Egipto romano, Madrid, 1948.
Contrasta esta actitud con la adoptada por la doctrina italiana, francesa y alemana que han dedicado cientos de páginas al estudio e investigación de los mecanismos de que se sirvieran los pueblos primitivos para dar seguridad al tráfico de bienes inmuebles. En este sentido, pueden consultarse en Italia las obras de: S. Pugliatti La Trascrizione, 1957, Milano, Dott. A. Giuffré, obra de la que hemos tomado una parte importante de la bibliografía que citamos, y cuya detenida lectura ha inspirado la redacción de este trabajo; Furlani La civilitá babilonese e assira, Roma, 1929, y "recenti pubblicazioni sull raccolta di leggi assire", en Revista de Estudios Orientales (1921-3); "Il diriti degli Hittiti", Milano, 1940 (conferencia); Bonfante. La leggi di Hammurabi, Milano, 1903; Moscati. "Chi furono i semiti", en Actas de la Academia Nazionale dei Lincei, 1957; Colorni Per le storia della publicitá inmobiliaria e mobiliare, Milano, 1954; Volterra Diruto romano e diritti orientali, Bologna, 1937; Woolley Il mestiere dell'archeologo, Torino, 1957; Luzzati: Della Trascrizione, 3.a ed., Torino, 1889; Gianturco. "Studi e ricerche sulla trascrizione e sul diritto ipotecario", en Obras Jurídicas, I, Roma, 1947.
Por su parte, entre los estudiosos alemanes encontramos a los siguientes: Schupfer La legge di Hammurabi, en Memoria a Lincei; Schmidtke- Der Aufbau der Babylonischen Chronologie, Münster, 1952; Kohler-Ungnad Hammurabis Gesetz, III, Leipzig, 1909; Erman-Ranke. La civilisation egyptienne, trad. de Mathieu, París, 1952; Erman L'Egypte des Pharaons, Fred. H. Wild, París, 1952; O. Schröder Al-tassyrische Gesetze, 1990, vol. XXX de la Vissenschaftliche. Veröffentlichung des Dutschen Orientgesellschaft; Fehr: Hammurabi und das Salische Recht, Bonn, 1910; W. Dittenberger- Sylloge inscritionum graccorum, Leipzig, 1920, 3.a ed.; Ulrich Vilcken: Historia de Grecia en la perspectiva del mundo antiguo, trad. de S. Fernández Ramírez, Madrid, 1942; Landesberger B.: Die Serie ana ittushu, Roma, 1937; V. Page 537 Steinmetzer: Die babylonische Kudurru (Grenzsteine) als Ufkundenform, 1922; San Nicolo Ungnad, Neu Babylonische Rechts unf Verwal-tungsurkunden; Rechts und Verwaltungsurkunden del Berliner Museum, 1 Heft (conteniendo 117 documentos), Leipzig, 1928. Nuevamente editada con 785 documentos más en 1935, a cuya publicación siguió un glosario que vio la luz en 1937; Meyer- Blüte und Niedergang der Hellenismus in Asien, 1925; Taubeschlag "Die Gesichte der Reception des griechischen Privatrechts un Aegypten", en las Actas del Congreso de Papirología de 1935, Milán, 1936; Sedil. Demostische urkundenlehre nach der frühptolemoischen Texten, Munich, 1937; Weiss Griechisches Privatrecht, Leipzig, 1923; Otto Eger. Zum ágiptischen Grundbuchwesen in Römischer Zeit, Leipzig, 1909.
Entre los franceses cabe citar a los siguientes: Contenau-Dhorme Les premieres civilisations, París, 1950; Contenau. La civilisation d'Assur el de Babylone, París, 1951; Cavaignac Les Hittites, París, 1950; Drioton-Vandier L'Egypte, París, 1952; J. Pirenne: Histoire des ínstitutions et du droit privé de L'ancienne Egypte, Bruselas, 1934; Beson Les livres fonciers el la reforme hypothecaire, París, 1891; Maspero Histoire ancienne de speuples de l'Orient, 14 Ed., París; Cup: Etudes sur le droit babylonien, les lois asyriens et les lois hittittes, París, 1929; Delaporte Le Proche-Orient aistique, París, 1948; Bertholet Histoire de la civilisation d'Israel, París, 1953; Joyguet-Vandier: Les premieres civilisations, París, 1950; Beauchet. Histoire du droti privé de la republique athenienne, París, 1897; Fustel de Coulanges La cité antique, 8 Ed., París, 1870.
De todo ello podemos deducir que los estudios y monografías extranjeros sobre este tema son ciertamente muy abundantes frente a la escasez de los realizados por nosotros, a lo que tal vez haya contribuido la dificultad a veces insuperable con que se tropieza en su realización por falta de documentos específicos que obliga a tener que contentarse con indicios o datos aislados, o acaso por el tibio interés de nuestros hipotecaristas por los estudios históricos. Ya Ramos Folqués se lamentaba hace casi treinta años de que nuestro país sólo conocía la obra del profesor de Santiago Alvaro d'Ors antes citada. No existen traducciones ni ediciones de obras, ni ejemplares de revistas con los trabajos más interesantes. Ni en la Biblioteca Nacional ni en las de algunos Institutos de Investigaciones Científicas ni en las de centros culturales extranjeros establecidos en Madrid existen fuentes directas y son pobres en las literarias. Los datos que él ofrece están basados según nos dice en revistas extranjeras, que a veces no logra desentrañar o entender bien.
Hay quienes han mantenido la opinión, tal vez excesivamente rigurosa, de que el instituto de la publicidad inmobiliaria era desconocido por los Page 538 pueblos antiguos y que es producto de la sociedad moderna. Esta posición desconoce procedimientos y medios que presentan caracteres afines o analogías con los relativos a la publicidad inmobiliaria y los arrincona por entender que están inspirados en fines distintos, ignorando la heterogeneidad de fines de estos medios que surgidos para un fin determinado asumieron con el paso del tiempo, con mayor o menor intensidad, finalidades publicitarias.
Pero acaso sea más acertada la postura de aquellos otros que piensan que la publicidad de las transmisiones inmobiliarias es tan antigua como la misma propiedad inmueble, y así vemos cómo en los tiempos más lejanos de la historia del Derecho las transmisiones de inmuebles han estado siempre rodeadas de publicidad y sometidas a formas solemnes. En este sentido, dice Besson 1 que existe una clara relación entre los antiguos ceremoniales de las enajenacones inmobiliarias y los sistemas de publicidad de nuestros días, lo que no quiere decir que la publicidad haya tenido la misma significación en los distintos momentos de su desarrollo. Entre el formalismo de los primeros tiempos y el de los modernos existe una oposición sensible de principios. Lo que hoy justifica la publicidad de las transmisiones es la necesidad de activar, a través de la seguridad del tráfico, el crédito territorial y el auge de los intercambios. Las formas antiguas de las transmisiones tenían otra finalidad. Prescritas en interés de la comunidad familiar para asegurar el ejercicio del derecho de control y de veto, esas solemnidades constituían una medida restrictiva a la libre circulación de la riqueza. Es imposible encontrar la menor huella de la idea de crédito y de protección a los terceros. Sólo lentamente y a través de la acción de las fuerzas económicas, la publicidad de las transmisiones se ha ido dirigiendo a su verdadero fin, y el interés de los terceros que había permanecido en la sombra ha podido pasar finalmente a un primer plano.
Conviene recordar que las legislaciones primitivas, como vamos a tener ocasión de ver seguidamente, estaban dominadas por la preocupación de conservar en las familias la propiedad inmueble que con la de los ganados y la de los útiles de labor constituían los elementos esenciales del patrimonio familiar. Cuando no estaba afectada la inalienabilidad absoluta, la propiedad inmueble sólo podía cambiar de mano con gran dificultad. Para su eficacia se requería la sanción de la comunidad y estaba rodeada de un gran número de formalidades y de actos...
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