Los requisitos formales de constitución del derecho de superficie : una ocasión más para la polémica entre la tesis unitaria y la dualista,

Abogados Civil

Resumen

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Planteamiento. I.-Los presupuestos fácticos de la sentencia.-II. El fallo y su fundamentación.-III. El recurso a los derechos forales.-IV. La doctrina jurisprudencial. -V. Discusión de los argumentos en que se basa la sentencia para sostener la tesis dualista en que se fundamenta el fallo: a) Sobre el criterio delimitador entre los dos pretendidos tipos de derecho de superficie: 1. Finalidad. 2. Naturaleza de los sujetos que conciertan la relación. B) Sobre la conveniencia de aplicar normas imperativas a los derechos de superficie concertados entre particulares. C) sobre la regulación jurídica del derecho de superficie: 1. Ausencia de regulación de orden privado del derecho de superficie. 2. Implicaciones de la ausencia de regulación privada del derecho de superficie. D) Conclusión favorable a la tesis unitaria e incidencia en la polémica de acontecimientos recientes. -VI. El litigio desde la perspectiva adecuada: la de la tesis unitaria. VII.- La cuestión de la validez de la relación jurídica de superficie a la vista de las razones que motivaron la denegación de inscripción registral: a)Análisis de la calificación del registrador de la propiedad: 1. El derecho de superficie sobre fincas ya construidas. 2. El derecho de superficie sobre finca independiente. 3. Posible significación de la ausencia de recurso contra la negativa del registrador a inscribir. B) Las consecuencias de la sentencia a efectos de la inscripción registral del derecho de superficie.

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Extracto

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Los requisitos formales de constitución del derecho de superficie : una ocasión más para la polémica entre la tesis unitaria y la dualista,

Planteamiento

Venía pensando, desde hace algún tiempo, en la conveniencia de profundizar en el estudio de los requisitos formales de constitución del derecho de superficie, cuando me brinda una ocasión única para ello la reciente sentencia del Tribunal Supremo -Sala de lo Civil- de 26 de noviembre de 2002 (Ponente: señor ROMERO LORENZO) que precisamente aborda un conflicto relacionado con el carácter de la inscripción registral del mismo.

La sentencia, para solventar el litigio, se pronuncia sobre la polémica entre la tesis unitaria y dualista, que intenta dar respuesta al primer y principal interrogante que surge cuando se enfrenta el estudio de cualquier asunto relacionado con el derecho de superficie: ¿existen en nuestro Ordenamiento una o dos clases del mismo? Este problema se encuentra íntimamente ligado al de la determinación de la normativa que le es aplicable y, en consecuencia, la postura defendida al respecto, condiciona el régimen aplicable en materia de requisitos formales de constitución del derecho de superficie.

La sentencia se pronuncia, clara y contundentemente, a favor de la tesis dualista, mientras que, personalmente, considero que en nuestro Ordenamiento jurídico sólo hay una clase de derecho de superficie. Por tanto, lo que pretendo, con este estudio, es demostrar la equivocación del Tribunal Supremo al fundamentar su fallo en la tesis dualista, evidenciando la debilidad de los argumentos que la sustentan. Además, analizo el litigio desde los postulados de la tesis contraria, la unitaria, que es la que yo considero adecuada, y que permitiría llegar al mismo fallo.

I. Los presupuestos fácticos de la sentencia

Se exponen claramente en el Fundamento de Derecho Segundo en los siguientes términos: A) El 10 de marzo de 1989, en documento privado, suscrito por los litigantes se pactó: a) La cesión al señor C. del derecho de superficie sobre el local número 1 de los nueve previstos para la ampliación de la zona comercial de la urbanización, por precio de 15.018.000 ptas.

b) Su destino exclusivo sería el de oficina de farmacia, comprometiéndose el señor C. a la obtención de los permisos necesarios.

c) El señor C. autorizaba a la Asociación a contratar las obras de construcción del local aludido.

B) Realizada la construcción de los locales comerciales, la Asociación otorgó escritura de obra nueva, que fue inscrita en el Registro de la Propiedad.

C) En escritura pública de 29 de mayo de 1990, la Asociación cedió al señor C. el derecho de superficie sobre el local, por el precio estipulado y plazo de 99 años.

D) Solicitada la inscripción registral correspondiente, fue la misma denegada porque los nueve locales construidos no constaban inscritos como fincas independientes y, además, porque conceptualmente no se consideraba posible constituir un derecho de superficie sobre algo que el concedente tiene ya construido, según se desprendía del artículo 16 del RH y del 289.3 de la Ley del Suelo. Este segundo defecto fue declarado insubsanable, sin que las partes hubieran formulado recurso gubernativo contra dicha calificación.

El titular del derecho de superficie interpone demanda solicitando que se: «Declare la nulidad del contrato de cesión de derecho de superficie concertado entre la Asociación de Propietarios El Fresno, de Fuente del Fresno, y don Ricardo C. E. en escritura pública otorgada ante el Notario de San Sebastián de los Reyes, don Emilio López Mélida el día 29 de mayo de 1990. B) Como consecuencia de la anterior declaración de nulidad, condene a la Asociación de Propietarios El Fresno, de Fuente del Fresno, a restituir a don Ricardo C. E. la cantidad de 15.752.823 ptas. con el interés legal que corresponda desde las respectivas fechas de pago de las cantidades que integran esta suma hasta su abono al demandante. C) Alternativamente, para el supuesto de que no se declarase la nulidad del contrato, se decrete su resolución por haber desapa...

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