Obligaciones del arrendatario
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 79-95 |
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El arrendatario está obligado «a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos» (art. 1555.1.° CC).
De la propia definición del arrendamiento se deduce el carácter esencial de esta obligación, contrario a los pactos exone rativos de la misma que convertirían automáticamente en precario o comodato el uso del local. Mas si no es válido el acuerdo por el que se libere al arrendatario del pago de la renta, sí puede modalizarse el cumplimiento de la obligación, condicionándolo en los aspectos personal, temporal o territorial, cual se deduce de la dicción del transcrito precepto cuando alude a «los términos convenidos».
Para que el pago sea eficaz y surta efectos liberatorios ha de realizarse del modo figurado en el contrato. Pero puede suce der que las partes no previeran nada respecto al lugar y tiempo del pago de la renta, en cuyo supuesto habrá de estarse, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1171 del cuerpo sustantivo, y en cuanto al tiempo, a la «costumbre de la tierra» (art. 1574 CC). El citado artículo 1171 dispone que «el pago de berá ejecutarse en el lugar que hubiese designado la obligación. No habiéndose expresado y tratándose de entregar una cosa determinada, deberá hacerse el pago donde ésta existía en el momento de constituirse la obligación.
En cualquier otro caso, el lugar del pago será el del domicilio del deudor».
Es normal que en los contratos de arrendamiento se establezca que el abono de la renta se realice en el domicilio del arrendador o en el de su administrador, en los cinco o en los siete, etc. primeros días de cada mes, por mensualidades antici padas (o vencidas) o empleando la fórmula más genérica «en la forma que disponga el arrendador», concretada por éste poste riormente en cuanto al procedimiento de pago. En defecto de estipulación, el arrendador habrá de efectuar el cobro a domicilio, mas teniendo en cuenta que el domicilio al que alude el artículo 1171 no es la casa-habitación del deudor, sino la población, lugar o plaza en que está sita (SS. de 24-11-1955 y de 11-10-1963).
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Hoy en día uno de los procedimientos de pago de la renta más generalizados es la domiciliación del pago en establecimiento bancario, ingresándola en una cuenta, bien directamente o por transferencia.
Puede ocurrir que después de la celebración del contrato tenga lugar un cambio de domicilio, lo que originará dificultades si la correspondiente cláusula no ha sido pormenorizadamente redactada. Si el lugar señalado para el pago es el domicilio del acreedor y no se ha previsto su cambio, se entiende que el arren datario cumple con pagar la renta en el que aquél tuviere al tiempo de la celebración del arrendamiento pues, de lo contrario, su situación resultaría agravada por el solo hecho del acreedor. Si ya no residiere en él, el pacto deja de tener eficacia y se vuelve a la regla general del pago en el domicilio del deudor, es decir, del arrendatario, a no ser que dejara en el anterior persona en cargada del cobro.
Señalado como lugar del pago el domicilio del arrendatario o, si no indicado como tal, debiera acudirse a él en aplicación del artículo 1171, si el acreedor no se presentara por sí o por mandatario a cobrar la renta, se discute la posibilidad de abonarla mediante ingreso o transferencia en cuenta corriente bancaria abierta a nombre del acreedor.
En opinión de GARRIGUES la orden de transferencia no es dinero y no puede producir los efectos propios del pago en dinero, a no ser que medie su consentimiento en la utilización de este medio, consentimiento que no puede deducirse del mero hecho de que una persona tenga abierta una cuenta bancaria a su nombre, ni del simple silencio del acreedor que, no obstante conocer la transferencia realizada en su favor y ajustarse ésta a los tér minos de la obligación contraída, no hace sin demora la oportuna declaración en el sentido de rechazarla.
La jurisprudencia, sin embargo, se muestra favorable a la consideración del ingreso en cuenta corriente como medio idóneo para el pago de una deuda dineraria, por estimar que el mismo cumple el requisito exigido por el artículo 1162 CC en cuento pago hecho a quien está autorizado para recibirlo y constituye una de las múltiples formas de extinción de las obligaciones, salvo que el acreedor rehuse justificadamente el ingreso por no ser ajus tado a las normas que en razón del objeto, lugar y tiempo de la prestación, regulan el pago, debiendo entenderse que su silencio puede significar tácita aceptación del ingreso como forma eficaz de pago (S. de 26-11-1948). La S. de 18-6-1948 declara que la apertura de la cuenta y su pública manifestación mediante membrete o aviso en los anuncios o impresos de su negocio que realice el titular revelan una clara invitación a quienes contraten con él a aprovechar esta facilidad en sus relaciones mercantiles, al mismo tiempo que inducen fundadamente a esti-Page 81mar que los estableci mientos a que se alude quedan autorizados a recibir cuantas cantidades con destino a dicha cuenta corriente se consignen.
Respecto al tiempo del pago, de no haberse nada pactado será la «costumbre de la tierra» a la que procede atenerse, ex presión la empleada por el legislador (no la «costumbre del pue blo», a la que se refiere el artículo 1580, a distintos efectos) que permite acudir a la de otros lugares que no sean precisamente la ciudad en que radique la finca, siempre que integren la comarca o conjunto de núcleos urbanos con semejanza de costumbres, (GARCÍA ROYO).
El pago puede ser hecho no solamente por el arrendatario, sino también, de no haberse previsto su carácter de personalísi mo, por su apoderado o representante e incluso por cualquier otra persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obliga ción, ya lo conozca y lo apruebe, ya lo ignore el deudor (art. 1158 CC), pues el tercero que paga por otro y por su cuenta se constituye en gestor oficioso de los negocios de aquél, operando en forma extintiva de la obligación, si bien a tal actividad no se la puede dar, salvo pacto expreso, carácter permanencial, pudiendo cesar en la misma, máxime ante el riesgo de presentársele dificultades para obtener del «solvens» los reembolsos de las canti dades satisfechas (S. de 25-6-1992).
Aunque, normalmente, la renta se satisface al arrendador, o a su representante, legal o voluntario, es igualmente válido si se hace de buena fe a un acreedor aparente que esté en posesión del crédito (art. 1164 CC y S. de 22-2-1988) y también si se hace a un tercero en cuanto se hubiere convertido en utilidad del acreedor (art. 1163, párrafo 2º, CC).
El pago ha de revestir los caracteres de identidad, ya que el deudor no puede obligar a su acreedor a que reciba na cosa diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida (art. 1166 CC); integridad, por cuanto las deudas no se entienden pagadas sino cuando completamente se ha entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consista (art. 1157 CC), e indivisibilidad, toda vez que, a menos que el contrato expresa mente lo autorice, no puede compelerse al acreedor a recibir parcialmente la prestación, aunque si la deuda tuviere una parte líquida y otra líquida, puede exigir el acreedor y hacer el deudor el pago de la primera sin esperar a que se liquide la segunda (art. 1169 CC).
Debe, además, tenerse en cuenta que el pago ha de hacerse en la especie pactada y, no siendo posible, en la moneda de curso legal en España, y si la renta se abona mediante la entrega de pagarés a la orden, letras de cambio u otros documentos mer cantiles, que la misma sólo produce los efectos del pago cuando hubiesen sido realizados, o cuando por culpa del deudor se hu biesen perjudicado (art. 1170 CC).
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Si goza el arrendatario de la facultad de suspender el pago de la renta en caso de que el arrendador no cumpla con sus obligaciones es cuestión que ha motivado opiniones diversas. Parece inadmisible la aplicación analógica del artículo 1502 CC, que permite la suspensión del pago en la compraventa cuando el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, demasiado violenta, a juicio de MANRESA, tratándose de un derecho no conferido al locatario de modo expreso, ni pensado por el legislador, que prevé la resolución del contrato o la indemnización como sanción por el incumplimiento del arrendador (art. 1556 CC). No obstante, si la sus pensión es desechable en cuanto remedio ante el incumplimiento de obligaciones de inferior rango, ha de aceptarse ante la alusión de obligaciones esenciales, como la de entrega del local, en cuyo caso actúa la excepción de contrato no cumplido que autoriza el artículo 1124 CC.
La obligación de pago de la renta subsiste durante todo el contrato, pero, en los casos de terminación del arrendamiento y consiguiente desahucio, surge la duda de si el arrendatario deberá satisfacerla mientras ocupe el local y hasta que, en virtud del lanzamiento o por propia voluntad, lo abandone. La respuesta debe ser afirmativa, y así lo declaran diversas resoluciones, entre otras, la antigua de 1-2-1928, puesto que no puede estimarse que con la sentencia dictada queden cancelados los efectos del arrendamiento y libre el arrendatario de todas sus obligaciones hasta que el abandono tiene lugar. Sería absurdo que un arrendatario vencido en juicio y condenado a desalojar la finca arrendada pasase, por la con descendencia del actor en tardar en...
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