Obligaciones del arrendador
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 63-78 |
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No alude la LAU expresamente a esta obligación, más que fundamental, primaria, en cuanto indispensable para que el arren damiento despliegue su normal eficacia, permitiendo al arrendatario entrar en la posesión del local de negocio e iniciar el desarrollo de la actividad que le movió a celebrar el contrato. Nada tiene que extrañar el silenciamiento de la misma, dada su obvie dad y la remisión que la Ley especial efectúa al Código Civil, en todo caso de aplicación en defecto de las previsiones legales, por más que tampoco este cuerpo legal, que se limita a señalar que el arrendador está obligado «a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato» (art. 1554.1.°), dicte normas, en relación con el arrendamiento, que desarrollen y concreten los pormenores de la obligación: lugar, tiempo, forma de la entrega, etc., lo que hace necesario acudir a las prescripciones relativas al contrato de compraventa sobre el particular, dada la evidente y ya desta cada analogía entre ambos contratos, pues, aun siendo distintos los fines que persiguen el comprador y el arrendatario de una cosa, y también diferente el alcance de la dejación de facultades que realizan todo vendedor y todo arrendador, es uno mismo el objeto fundamental que pretenden al abandonar, temporal o de finitivamente, bienes de su propiedad en beneficio de otra persona y gozar los primeros del resultado de dicha dejación (MUCIUS SCAEVOLA).
Mas, antes de adentrarnos en el análisis de la obligación de entrega, es preciso dejar bien sentado que aunque la LAU otorgue predominio en la regulación del contrato arrendaticio de local ne gocial a la voluntad de las partes y por más que casi todas las normas del Código Civil sean de carácter dispositivo, dicha obligación se sustrae al poder de disposición de los contratantes y es tan esencial para el nacimiento del negocio que puede afir marse, sin lugar a duda, será inexistente aquel en que no haya de entregarse realmente la finca arrendada, lo que no quiere decir que por pacto o acuerdo entre arrendador y arrendatario no pueda suspenderse o mediatizarse la entrega cuando no alcance tal extensión que de hecho suponga un incumplimiento definitivo porPage 64 parte del primero. En todo caso, a partir del cumpli miento del deber de entrega, tratándose de un contrato consen sual que genera obligaciones recíprocas, puede el arrendador exigir del arrendatario el pago de la renta convenida, aunque éste no ocupe el local, por su propia voluntad (S. de 7-3-1987).
En contraste con lo dispuesto para la compraventa, en la que se exige del vendedor la entrega de la cosa en el estado en que se halle al perfeccionarse el contrato (art. 1468 CC), se entiende comúnmente que, aunque el Código Civil nada diga al respecto, la cosa -local, en nuestro caso-, ha de entregarse en «buen estado», es decir, en condiciones de aptitud para servir al destino convenido, pues entregarlo en circunstancias tales de deterioro que hagan imposible su uso tanto vale como no entre garlo, puesto que el uso pactado no puede obtenerse en los tér minos estipulados (MANRESA). Esta generalizada opinión encuentra confirmación en el pronunciado del artículo 1562 CC: «A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario», y en el del propio artículo 1554.2.°, al obligar al arrendador a hacer las reparaciones necesarias a fin de con servar la finca en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
Si el local cuenta con accesorios (patio, trastero, etc.) la obligación de entrega comprende también los mismos, aunque no se hayan mencionado en el contrato (art. 1097 CC).
El local entregado debe ser «idéntico» a aquél sobre el que se contrató, lo que implica que ha de tener sus mismas características, especialmente en cuanto a cabida y calidad. Los autores admiten sin problema la aplicación al arrendamiento de las disposiciones de los artículos 1469 y siguientes CC, relativas a la compraventa. Si el local ha de entregarse con las mismas características, ha de serlo, obviamente, con la cabida, entendiendo por tal la superficie, plana y horizontal estipulada. Ahora bien, el contrato puede realizarse con expresión de esa cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número (local de 100 metros a 500 euros el metro cuadrado, por ejemplo) o, lo que es más frecuente, por un precio alzado o como cuerpo cierto, la cual se verifica cuando no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medida, sino que tampoco son indicadas las dimen siones globales del inmueble, pero también cuando, no indicado aquél, sin embargo es especificada la dimensión total de la finca. En el primer supuesto, es evidente que los contratantes han que rido obtener esa determinada medida por ese determinado precio, estableciendo que en tanto se convenía el precio en cuanto el local tenía tal medida, por lo que si resulta que aquél era en realidad de dimensiones distintas, el precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos. Si el local es de menor cabida que la pactada, teniendo el arrendador obligación dePage 65 entregar al arrendatario todo cuanto se haya expresado en el contrato, puede éste optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que en este último caso no baje de la décima parte de la cabida la disminución que se atribuyera al inmueble (art. 1469 CC). Si el local es, por el contrario, de mayor cabida que la expresada en el contrato, el arrendatario está obligado a pagar el exceso de precio si la mayor cabida no pasa de 1a vigésima parte de la señalada en el mismo contrato. Si excediere de dicha vigésima parte, puede optar entre satisfacer el mayor valor del local o desistir del contrato (art. 1470 CC).
En el segundo supuesto -arrendamiento por precio alzado - no tendrá lugar el aumento o disminución del precio aunque re sulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato (art. 1471, párrafo primero). La razón de esta regla es que en este supuesto la causa del contrato para el arrendatario es lo que se denomina el «cuerpo cierto», es decir, el local con independencia de su superficie total.
Si alguna parte del local no es de la calidad expresada en el contro1o, se aplican las mismas reglas que en el caso de dismi nución de cabida (art. 1469, 3º y 4º CC). Ello significa que si la diferencia de calidad implica un menor valor que no exceda de la décima parte del precio, subsiste el contrato con rebaja propor cional del mismo, y si sobrepasa ese límite, el arrendatario puede optar por llevar a efecto el contrato o pedir su rescisión. Si la calidad es superior, debe aplicarse analógicamente lo dispuesto en el artículo 1470 para el supuesto de exceso de cabida.
La entrega puede revestir cualquiera de las modalidades ad mitidas en el artículo 1462 CC, real, poniendo el local en poder y disposición del arrendatario, o instrumental, mediante el otorga miento de escritura pública, que equivale a su entrega, si de ella no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Cabe, también, la entrega simbólica, cuando la traslación del uso del local no va ligada al traspaso material de su posesión, sino a la de un ele mento accesorio en la que queda simbolizada o expresada la finca y con la que trata de crearse un signo exterior de recog noscibilidad de la transmisión de la posesión, caso de la entrega de las llaves, mas no con ánimo de custodia, exhibición, etc., sino de efectiva utilización por el arrendatario. Junto a estas formas ha llegado incluso a admitirse una modalidad de entrega «inmediata o indirecta», mediante la cesión por el arrendador al arrendatario de las acciones que pudieran corresponderle contra el poseedor de la cosa arrendada para constreñirle a su restitución (COSSIO Y RUBIO). La S. de 2-3-1963 aclara que la obligación de entrega no se cumple con la simple manifestación del arrendador de que pone a disposición de la otra parte la cosa arrendada, sino que, al igual que acontece en la compraventa, debe realizarse el transferimiento de la posesión jurídicaPage 66 del bien al arrendatario al comenzar el arriendo. Es obvio que, tratándose de un bien inmueble, la entrega ha de hacerse en el lugar donde éste se halle.
Los gastos de la entrega, siempre salvo pacto en contrario, son de cuenta del arrendador, en aplicación del artículo 1168 CC, conforme al cual «los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor» y deudor en la obligación de entrega es el arrendador.
Reproduciendo sustancialmente lo dispuesto en el artículo 107 del Texto de 1964, a su vez tomado del artículo 1554.2.° CC, el artículo 21 de la LAU, de aplicación, aunque referente a viviendas a los locales de negocio, por la remisión que al mismo efectúa su artículo 30, establece la obligación del arrendador de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, el primero de los cuales atribuye a éste la responsabilidad del deterioro o pérdida de la finca arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y el segundo, la originada por las personas de su casa.
«La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción del local por causa no imputable al arrendador», que determinará la extinción del arrendamiento (arts. 21.1, párrafo 2º y 28 a LAU).
«Cuando la ejecución de una obra...
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