El objeto de la hipoteca inmobiliaria (Comentario al art. 106 de la LH)

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RESUMEN

I. Introduccion. -II. Antecedentes legislativos: 1. La ley hipotecaria de 1861: clasificación cuatrimembre del objeto de la hipoteca. 2. La publicación del código civil: de la clasificación legal de los bienes. 3. La modificación de la ley hipotecaria de 1909. -III. El objeto de la hipoteca: 1. Consideraciones generales. 2. Su examen: 2.1. Comentario general: el objeto físico y jurídico del... (ver resumen completo)

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IIntroduccion

El presente estudio obedece a una interpretación del artículo 106 de la Ley Hipotecaria y concordantes del mismo cuerpo legal. La doctrina hipotecaria tradicional ha resuelto muy rápidamente, a mi juicio, las posibles contradicciones del precepto. Quizá, por sabido, no fue correctamente interpretado y se puso más el acento en diferenciar la figura de la hipoteca de la prenda que en el propio contenido del precepto, cuya finalidad consiste en establecer el objeto de la hipoteca y su posible extensión.

El trabajo sobre el objeto de la hipoteca no es más que un aspecto introductorio de otro que reposa, mucho tiempo ya, sobre la extensión objetiva de la hipoteca, sobre el que impartí dos cursos de doctorado los años 1989-90 y 1990-91. Permítanme, pues, que sea en éste en el que fije algunos criterios que fueron las bases de las disertaciones doctorales que soportaron pacientemente mis doctorandos, y sin embargo amigos y compañeros, entre otros Marcelino Alamar, Antonio Canals, Beatriz Delgado, Ana Julia Roselló y Miguel Verger; a todos ellos mi agradecimiento por su paciencia y por las aportaciones que realizaron.

La hipoteca es una institución que cuenta en la actualidad con la preferente atención de un numeroso sector de la doctrina. También la jurisprudencia hipotecaria ha venido resolviendo las nuevas cuestiones que se presentanPage 831 debido al innovador tráfico económico y jurídico. Este fenómeno no puede causar extrañeza; si se examinan las estadísticas de estos últimos años, se observa que en cada uno de ellos ha venido aumentando el capital confiado y garantizado por la garantía hipotecaria y, por tanto, la hipoteca es una figura jurídica que hoy también goza de gran importancia, lo que sirve al mismo tiempo para acreditar el buen funcionamiento y servicio de la publicidad registral, sobre la que indudablemente descansa la garantía hipotecaria.

El tema del objeto ha sido sin embargo dejado a un lado; preocupada la doctrina por los grandes temas de la hipoteca y de ajustaría a las nuevas figuras crediticias no se ha detenido a observarlo, pero la cuestión que plantea el objeto reviste una importante trascendencia al ser el objeto de la hipoteca sobre lo que ella descansa y lo que en definitiva es dado en garantía por el deudor al acreedor para que éste satisfaga sus intereses en caso de incumplimiento del débito.

El concepto y el contenido del objeto de la hipoteca inmobiliaria es propiamente registral, es decir, en él no influye para nada el crédito garantizado por la hipoteca, sino que se refiere al elemento real del contrato de hipoteca; y al ser el derecho real de garantía de constitución registral, el objeto de la hipoteca no puede aparecer desligado del de finca registral.

Uno de los puntos que considero importante resaltar es el de que la extensión objetiva de la hipoteca no puede ser separada del objeto de la hipoteca; no cabe estudiar aisladamente la extensión objetiva sin antes conocer cuál es el objeto de la hipoteca, aquello sobre lo que recae la garantía hipotecaria o lo que no es objeto de la misma por decirlo así la ley o el pacto de las partes.

La materia de la extensión objetiva ha sido, a mi juicio, oscurecida por el tema de las llamadas pertenencias o de las partes integrantes, conceptos que si bien son importantes en otros ordenamientos, sin embargo no lo son en el nuestro en el que les falla el respaldo positivo, pese al esfuerzo bienintencionado de la doctrina; de ahí que para entender el alcance de los preceptos hipotecarios relativos al objeto de la hipoteca se deba volver la vista al artículo 334 del Código Civil y a la enumeración que de los bienes inmuebles realiza este precepto.

Simplemente, quiero recordar en este punto introductorio la clasificación de la hipoteca por razón del objeto en hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria, que, como de todos es sabido, se hallan regulados separadamente, pero que necesariamente tienen elementos comunes, muy especialmente en el tema que ahora se estudia. Sin embargo, por la amplitud del estudio quiero que toda esa problemática pueda ser vista en posterior trabajo. Ahora tan solo quiero incidir en la, a mi entender, necesaria reforma de la Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento, en busca de una mayor determinación y precisión en el objeto hipotecado.Page 832

IIAntecedentes legislativos
  1. La Ley Hipotecaria de 1861: clasificación cuatrimembre del objeto de la hipoteca

    En la Ley Hipotecaria de 1861 el legislador se enfrentó a una cuestión previa: la propia clasificación de los bienes, y aunque manifestó que la misma no era una materia propia de ser recogida por la Ley Hipotecaria 1, sin embargo, necesariamente, debía partir de una clasificación de éstos para determinar qué bienes podían ser o no objeto de hipoteca. Se partió de la distinción entre bienes muebles y bienes raíces y además se distinguieron diversos grados en orden a su hipotecabilidad.

    En la propia Exposición de Motivos, y más tarde en la ley. se realizó una clasificación de los bienes que se podría considerar de cuatrimembre; así, se distinguió entre: 1) aquellos bienes y derechos que pueden ser hipotecados; 2) aquellos otros que aun pudiendo ser hipotecados lo serían con restricciones; 3) aquellos bienes que no pueden ser objeto de hipoteca, y 4) por último, se ocupa de los bienes a los que se extiende la hipoteca.

  2. Los bienes y derechos que pueden ser hipotecados aparecían recogidos en el artículo 106 y estaba fundamentalmente dirigido a deslindar entre las figuras de prenda e hipoteca; así, se dice que sólo podrán ser hipotecados los bienes inmuebles y derechos reales impuestos sobre ellos que sean enajenables, -quitando así la anfibiología que en las leyes y en la práctica existe respecto al uso poco preciso de estas palabras- 2.

  3. Respecto de los bienes y derechos que pueden ser hipotecados pero con restricciones, se regulan en la Exposición de Motivos y en la ley en el artículo 107 lo siguiente: El edificio construido en suelo ajeno; el derecho a percibir los frutos en el usufructo; la mera propiedad, en cuyo caso se extenderá la hipoteca al usufructo cuando se consolide con la nuda propiedad; los bienes anteriormente hipotecados aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar; los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real: los ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público; los bienes pertenecientes a per-Page 833sonas que no tienen la libre disposición de ellos y el derecho de hipoteca voluntaria 3.

  4. Respecto de los bienes que no pueden hipotecarse y para el discurso que a este tema interesa, se afirma como excluidos de la posibilidad de ser hipotecados de forma independiente: los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca; los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad o bien para el servicio de alguna industria. Resulta interesante subrayar alguno de los puntos, como es el apartado quinto referente a las cosas que deban poseer en lo futuro, pero que, sin embargo, no están aún inscritas. Las restantes cosas o derechos no hipotecables se refieren al derecho de percibir los frutos en los usufructos legales, el derecho de uso y habitación a las servidumbres, los bienes vendidos con pacto de retro, las minas mientras no se haya obtenido el título y, por último, los bienes litigiosos 4.Page 834

    Los frutos, rentas, árboles en pie, mientras no estén separados del suelo son, por su naturaleza, bienes inmuebles y siguen la condición de la tierra en que se hallan; y añade la Exposición de Motivos: -Como adheridos a la finca y como parte de ella pueden, sin duda, ser hipotecados, pero no independientemente del suelo en que se arraigan porque, separados de él, son ya bienes muebles. Aduciendo respecto de los objetos muebles una doble razón: 1) que considerados aisladamente son bienes muebles, y 2) que no son enajenables con arreglo a las leyes de partida, -que de este modo se propusieron evitar demoliciones de edificios e impedir actos que, a veces, más podían considerarse como de un vandalismo grosero que como verificados bajo la protección tutelar de las leyes- 5.

  5. La Ley Hipotecaria de 1861 reguló la materia de la extensión de la hipoteca en cuatro preceptos: el artículo 110; el artículo 111, expresando la extensión automática de la hipoteca de los bienes excluidos en el citado precepto para el caso de que los bienes perteneciesen al propietario de la finca 6; el artículo 112 para el caso de que la finca hipotecada pasara aPage 835 manos de un tercer poseedor, v los derechos que le corresponderían a éste en el caso de ejecución de la finca hipotecada en el artículo 113 7.

    Con ello el legislador de 1S61 estaba haciendo en realidad una verdadera clasificación de los bienes en orden a su naturaleza, indudablemente predecesora de su articulación en el posterior Código Civil .

  6. La publicación del COdigo Civil : la clasificación legal de los bienes

    La publicación del Código Civil fue muy importante para el tema en estudio, pues se producía por primera vez en nuestro Ordenamiento la enumeración y clasificación legal de los bienes, ubicada en los artículos 333 y siguientes. Ya se dijo que el legislador hipotecario de 1861 no quiso descender a regular esta materia que consideraba impropia de una Ley Hipotecaria , pero que necesariamente debía partir de ella con una previa clasificación de los bienes en muebles e inmuebles; y en relación a la hipoteca se...

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