La promoción inmobiliaria encubierta: un fraude de ley

Abogados Civil

Resumen

---

Fraude de ley. Simulación

La promoción inmobiliaria encubierta es un fenómeno bastante común y se desarrolla especialmente en las cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios. En épocas de crisis inmobiliaria y financiera como la actual, estos agentes proliferan y con ellos el citado fenómeno.

A los responsables se les deben exigir las mismas obligaciones que a un promotor normal y los afectados deben gozar de las mismas garantías y derechos que posee un consumidor en la compraventa de una vivienda.

En este estudio se proponen medidas para evitar la promoción encubierta entre las que destaca la necesidad de potenciar organizaciones de consumidores para defender de forma asequible sus derechos y la de considerar como promotor al gestor de cooperativas o comunidades, salvo que pruebe que se ha limitado a gestionar.

Evasion of the Law. Simulation

Fraudulent real estate promotion is quite a common phenomenon and it develops especially in housing cooperatives and community properties. In periods of real estate and financial crisis as the current one, these agents proliferate and with them the aforementioned circunstance.

It is necessary to demand the same obligations from the people in charge as from a normal real estate promoter and those affected must have the same guarantees and rights that a consumer in the purchase of housing.

In this study measures are proposed to avoid fraudulent real estate promotion, such as the need to promote consumer organizations to defend affordably their rights and the need to consider the manager of housing cooperatives or communities to be a real estate promoter, unless he has demonstrated that his role is limited to management.

Ver el contenido completo de este documento

Extracto

---

La promoción inmobiliaria encubierta: un fraude de ley

I. Introducción

Aquellos que trabajen en el sector inmobiliario advertirán, en la mayoría de ocasiones, que el verdadero promotor de una edificación no es el aparente. Esta situación se suele producir con mucha frecuencia en las llamadas promociones en régimen de cooperativa o comunidad pergeñadas por una sociedad gestora poco profesional cuya ineficacia repercute en los pactos básicos de la adquisición de la vivienda.

Es ahora, en épocas de crisis del sector inmobiliario —como ocurrió a principios de los noventa—, cuando estos sistemas de promoción inmobiliaria se incrementan. Esto se debe principalmente al atractivo que presentan estos colectivos para las entidades de crédito: cuentan desde una etapa temprana del proyecto con un número elevado de clientes que garantizan subrogaciones en los futuros préstamos hipotecarios; además, en situaciones como las que vivimos, donde promover una edificación puede entrañar riesgos importantes, la fórmula «cooperativa» o «comunidad» presenta muchos menos riesgos en comparación con la promoción inmobiliaria, pues las oscilaciones del coste se repercuten en el destinatario final.

La falsa autopromoción sólo se desenmascara ante los Tribunales en las ocasiones más sangrantes; en la mayoría de los casos, los consumidores la advierten, pero se resignan a soportarla, por entender que, a la larga, la inversión es correcta, o por carecer de la información o recursos suficientes para combatirla; en el resto puede pasar desapercibida, ya que la edificación se entrega, pero en condiciones muy distintas a las prometidas en su día.

Desgraciadamente hasta la fecha, las situaciones de promoción encubierta sólo son destapadas a raíz de acciones decenales por la antigua sede del artículo 1.591 del Código Civil. Esto supone que los perjudicados únicamente son resarcidos por los daños provenientes de los vicios de las edificaciones. Sin embargo, lo anterior es sólo parte del perjuicio, puesto que el incumplimiento contractual del promotor encubierto provoca otros daños económicos muy superiores a los de los vicios constructivos.

Por todo ello, pretendemos con este estudio exponer las pautas básicas para que —ante un caso de falsa autopromoción— se pueda advertir, probar y resarcir a sus perjudicados.

II. La promoción inmobiliaria encubierta

1. Concepto

Para el fenómeno de la promoción encubierta nuestro Tribunal Supremo ha considerado aplicable la doctrina del fraude de ley1, lo que nos pone en la pista para intentar definirlo. Así entonces, podríamos considerarlo como un negocio fraudulento que permite determinar los elementos esenciales de la edificación bajo la apariencia de otro negocio jurídico distinto a la promoción inmobiliaria, eludiendo frente a compradores y terceros la responsabilidad del promotor.

2. Importancia

Hasta la fecha, el estudio de la promoción encubierta, a la que también llamamos falsa autopromoción, se ha dado principalmente en el ámbito de la responsabilidad decenal. Este enfoque es insuficiente, puesto que no sólo se elude la responsabilidad decenal sino también la contractual, constituida básicamente por tres obligaciones esenciales: el precio de la edificación, sus características o calidades y el plazo de entrega. Para evitar su exigencia, el promotor encubierto instrumentaliza la figura de la autopromoción. El uso de esta figura se debe a que está presidida por el principio de autoresponsabilidad de sus componentes, destinatarios finales de la edificación.

La instrumentalización de la autopromoción se hace efectiva bajo negocios jurídicos simulados que vinculan al gestor con el autopromotor: mandato, arrendamiento de servicios, etc...

No es posible encontrar información estadística sobre promoción encubierta, por lo que su importancia sólo podemos extrapolarla de las cifras de autopromoción colectiva inmobiliaria, ámbito en el que se desenvuelve esen-cialmente. Según el Anuario Estadístico del año 2006, del Ministerio de Fomento, el número de viviendas promovidas por comunidades de propietarios y personas físicas fue de 124.138 y el de cooperativas fue de 15.2482. No dudamos que esta cifra en épocas de crisis como la ac...

Ver el contenido completo de este documento

---