Sobre el nuevo régimen de valoraciones de suelo.

Resumen

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S U M A R I O

I. INTRODUCCION.

II. UNIFICACION DEL REGIMEN DE VALORACION DEL SUELO EN ATENCION AL VALOR REAL DE MERCADO: VALOR DE MERCADO Y VALOR JUSTO.

III. CRITERIOS Y FORMAS DE VALORACION DEL SUELO:

1. REGLAS O CRITERIOS DE VALORACION.

2. SOBRE EL CRITERIO BASICO DE VALORACION DEL SUELO, NO EXPLICITADO EN LA REGULACION DE LA LEY 6/1998, PERO QUE APELA COMO TIPO DE VALOR UNICO AL VALOR DE MERCADO, EN SUSTITUCION DE LOS DISTINTOS TIPOS DE LA NORMATIVA URBANISTICA PRECEDENTE.

IV. METODOLOGIA A SEGUIR PARA FIJAR EL VALOR DEL SUELO NO URBANIZABLE:

1. APLICACION PREFERENTE DEL METODO COMPARATIVO.

2. APLICACION SUBSIDIARIA DEL METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS.

V. METODOLOGIA A SEGUIR PARA DETERMINAR EL VALOR DEL SUELO URBANIZABLE.

VI. METODOLOGIA A SEGUIR PARA FIJAR EL VALOR DEL SUELO URBANO:

1. METODO PARA FIJAR EL VALOR DE MERCADO DEL SUELO A TRAVES DEL VALOR CATASTRAL FIJADO A EFECTOS DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA:

A) Determinación del aprovechamiento urbanístico en el suelo urbano.

B) Determinación del valor básico de repercusión fiscal a aplicar.

2. APLICACION DEL «METODO RESIDUAL» EN CASO DE INEXISTENCIA O PERDIDA DE VIGENCIA DE LOS VALORES DE LAS PONENCIAS CATASTRALES.

VII. VALORACION DEL SUELO DESTINADO PARA SISTEMAS GENERALES.

VIII. EL FACTOR TIEMPO EN LA APLICACION DEL REGIMEN DE VALORACIONES DE SUELO:

1. VALORACION DEL SUELO EN CASO DE ACTUACION MEDIANTE EXPROPIACION FORZOSA.

2. VALORACION DEL SUELO EN OTROS SUPUESTOS DE ACTUACION URBANISTICA (NO EXPROPIATORIOS).

3. VALORACION DEL SUELO EN LA FIJACION DE INDEMNIZACIONES POR CAMBIO DE PLANEAMIENTO URBANISTICO.

IX. ¿INAPLICABILIDAD DEL ARTICULO 43 DE LA LEY DE EXPROPIACION FORZOSA?

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Extracto

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Sobre el nuevo régimen de valoraciones de suelo.

I. INTRODUCCION

Por su estrecha conexión con el derecho de propiedad, en su contenido básico, y con el instituto de la expropiación forzosa, cuya regulación legal constituye objeto propio de la competencia del Estado (Ref.), el tema de la valoración del suelo ha sido uno de los pocos que han escapado del efecto centrífugo que en materia de urbanismo ha culminado la famosa sentencia constitucional 61/1997, que ya ha merecido la necesaria atención en las páginas de esta Revista (Ref.). La directa incidencia que en todo momento ha tenido sobre la legislación expropiatoria -la aún vigente Ley de 16 de diciembre de 1954- la normativa urbanística, desde la inicial versión de 1956, pasando por la reforma de 1975-1976 (Ley de 2 de mayo de 1975 y texto refundido de 9 de abril de 1976), hasta llegar a la Ley 8/1990 y al texto refundido de 26 de junio de 1992, ha ido marcando una trayectoria que, por lo que específicamente se refiere al régimen de valoraciones de suelo, en todo momento se ha caracterizado por el intento de establecer unas reglas que permitieran establecer unos valores objetivos del suelo, por su conexión con las posibilidades que del uso y aprovechamiento del mismo establezca la ordenación urbanística, incluido el planeamiento, con la pretensión -nunca lograda de hecho- de llegar a la fijación de unos valores ajenos al juego en el mercado del binomio oferta-demanda.

Un examen de la evolución experimentada en nuestro ordenamiento al respecto y del fracaso que ha llevado de una a otra reforma, hasta llegar al sistema de la Ley 8/1990, que en su día analizamos en esta misma Revista (Ref.), y que ha sido en parte invalidado por la citada sentencia constitucional (Ref.), pone de manifiesto que el escaso, por no decir nulo éxito de las sucesivas reformas, ha ocurrido por su desconexión de la realidad, que la nueva Ley 6/1998 trata de corregir estableciendo un sistema que -como dice en su preámbulo- trata de reflejar el valor real que el mercado asigna a cada clase de suelo, renunciando así a fórmulas artificiosas que con mayor o menor fundamento aparente contradicen esa realidad del mercado. De alguna manera, por ello, el nuevo régimen conecta con la apelación que al valor real de los bienes objeto de expropiación hiciera, y hace, la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, en su artículo 43; en el bien entendido de que por precio justo ha de entenderse, a sus efectos, no pura y simplemente el valor de mercado cuando éste consti...

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