El proceso monitorio especial de las comunidades de propietarios
| Autor | Ramón Artacho Melero - María de la Luz Lozano Gago |
| Cargo | Juez - Secretaria Judicial |
Regulación: artículo 21 LPH de 21 de julio de 1960 (en la redacción dada por la Ley 8/99 de 6 de abril), el cual por su parquedad fue reformado a su vez por la LEC de 2000 (cabe reseñar que la LEC de 2000 fue a su vez modificada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre para su adaptación a la Nueva Oficina Judicial). La última modificación en esta materia se ha producido por virtud de la ley de 27 de junio de 2013, como más adelante veremos.
Importancia: Las comunidades de propietarios son verdaderas células de integración social, realidad social de nuestros días que forma parte a su vez de nuestra cotidianeidad. Las mismas deben sostenerse económicamente, financiarse en definitiva, y a tal fin cobran especial importancia las cuotas periódicas que se establezcan para hacer frente a los gastos comunes. La relevancia de todo ello estriba en que si los copropietarios impagaran sus cuotas, los Juzgados podrían llegar a la saturación. Precisamente por ello, es esencial que el cauce procesal para el cobro de dichas cuotas de los copropietarios sea expeditivo y eficaz.
Como consecuencia de la crisis económica actual, se está produciendo un fenómeno curioso, así los impagos por los propietarios cuyas viviendas estén hipotecadas por un valor superior al valor actualizado de dicho inmueble, y que hacen que la entidad hipotecante, que normalmente se adjudica en subasta el inmueble hipotecado, responde en última instancia con la afección real (art 9 ) , que actualmente se extiende a la parte vencida de la anualidad corriente y las tres anualidades anteriores (a partir de la mencionada reforma de 27 de junio de 2013, pues antes de la misma sólo se retrotraía a la anualidad anterior además de a la parte vencida de la anualidad corriente).
La morosidad se ha convertido en un mal endémico de nuestro país. Según el Banco de Pagos Internacional (BIS), España ,ya hace unos años, fue clasificada como la cuarta potencia más endeudada del mundo. Y las comunidades de propietarios son espejo de esta realidad socio-económica.
El proceso que estamos estudiando está pensado para disuadir a los propietarios morosos, amén de para obtener el más efectivo y expeditivo cobro de las cuotas impagadas. Tiene el mismo especialidades sobre todo en materia de presupuestos procesales (competencia y legitimación) y en distintos hitos de su iter procedimental: carácter privilegiado de la documentación a aportar con la petición inicial, posibilidad de citación edictal del deudor, la medida cautelar de embargo preventivo, las costas procesales, la utilización de los recursos, sean quizá las más relevantes.
También pueden exigirse estas cantidades adeudadas por el procedimiento ordinario que corresponda a la cuantía – si bien sin los privilegios inherentes al juicio monitorio especial, verbigracia en materia de costas procesales, como se examinará al término.
Competencia territorial: Además de ser competente el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio o residencia del deudor, lo es asimismo el Juzgado de 1ª Instancia en que radica la finca (= forum rei sitae), establecida dicha competencia de forma imperativa en el art 813 LEC. No caben pues ni sumisión expresa ni tácita, y el juez controlará de oficio su propia competencia objetiva y territorial (art 58 LEC)
Tiene su ratio esta norma en lograr la mayor rapidez posible en la obtención del título ejecutivo como en dar más facilidad al deudor para poder oponerse a la reclamación del actor. En cualquier caso, en la práctica, lo normal es presentar la petición inicial ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca, y si el moroso reside o puede ser hallado en otro lugar distinto de aquél, el requerimiento de pago se cursaría por exhorto.
Legitimación activa. Estudio de la legitimación activa del Presidente, Vicepresidente en su caso, Administrador y del Comunero:
La legitimación activa sería en realidad de la propia comunidad. Por ello se discute si el Presidente precisa o no autorización de la junta para accionar contra el moroso. Aunque se han sostenido a este respecto criterios discrepantes por parte de las distintas Audiencias Provinciales, lo cierto es que según el criterio mayoritario, el Presidente no necesitaría dicha previa autorización, pero sí la precisaría el Administrador. ¿Y si se encontraran vacantes los cargos representativos de la Comunidad? Pues en tal caso no habría legitimación activa a tenor del propio art 21.1 LPH, salvo que tal supuesto no se dé a limine, sino de forma sobrevenida. En cuanto a si sería posible que ostentara la legitimación activa un copropietario sin más, hay que resolver la cuestión en sentido negativo dada la dicción del artículo 21-1 LPH, que reserva la misma a estos efectos al Presidente o al Administrador de la Comunidad de vecinos. Y si nos encontramos en el caso de que el Presidente sea a la vez el deudor, lo lógico es que en tal hipótesis la legitimación activa la ostentara el Vicepresidente (por mor del art 13 LPH)
El Presidente debe justificar la vigencia en su cargo en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando inicia el procedimiento directamente. Esta justificación se hará por certificado del acta de nombramiento, testimonio notarial de la misma o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios efectuado por el Secretario del Juzgado que está conociendo del proceso.
La legitimación del administrador es restringida: primero porque se circunscribe a la petición inicial del proceso monitorio (siempre que la Junta lo autorice a su vez de forma expresa, si bien no es preciso que la misma sea casuística, basta una autorización genérica). Sin embargo, si el juicio monitorio se transforma vg en ordinario por la oposición del deudor, el legitimado activamente será el Presidente de la Comunidad, tanto para presentar la demanda como para comparecer a la vista (Sentencia AP Toledo, 7 de noviembre de 2002). Por el contrario, no tendrá el Administrador legitimación activa para ejercitar en nombre de la comunidad otro tipo de juicio diferente, como puede ser el ordinario o el verbal. Sin embargo, otras resoluciones, como el auto de la AP de Badajoz, sección 3ª, de 7 de octubre de 2004, reconocen legitimación al administrador durante todo el proceso, incluido el eventual juicio verbal ordinario.
* En cuanto a la legitimación activa del comunero o copropietario, cabe alegar que si bien la misma es discutible, en cualquier caso quedaría sometida a los mismos requisitos expuestos “ut supra”. A mayor abundamiento, dados los requisitos exigidos por el Art. 814.2 de la LEC en cuanto a las reclamaciones por impagos de cuotas de Comunidad de Propietarios, que requieren certificación expedida conforme a D. Final 1ª, excluyen la posibilidad del ejercicio de una acción de este tipo sin autorización de la Comunidad de Propietarios, pues se requiere certificación del acuerdo de la Junta aprobatorio de la liquidación y autorización del Presidente o administrador para interponer la demanda. A su vez, deben traerse al caso sentencias como la de AP Murcia, sec. 5ª, S 3-2-2005 que establece que "pese a la representación orgánica que ostenta el Presidente de la Comunidad de Propietarios, el comunero está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad” (v. STC 115/99, de 14 de junio). Por lo tanto, es necesario que la cuestión que se someta a la decisión judicial cuente con el conocimiento de la Junta de Propietarios, puesto que las normas que rigen la propiedad horizontal son normas de derecho público que no pueden dejarse al arbitrio de las partes, y, por ello, si la cuestión sometida al conocimiento de la Junta de Propietarios quiere ejercitarse ante los órganos judiciales o bien iniciar cualquier tipo de reclamación extrajudicial, el comunero estaría legitimado para interponer la demanda una vez que la Junta ha sido informada de la cuestión que trata de ejercitarse judicialmente y se constate que la Junta por desidia o por otras circunstancias no quiere plantear la cuestión en interés de toda la Comunidad.1
Legitimación pasiva: Los distintos perfiles de deudor- Deudor ordinario
- Nuevo propietario
- Deudor concursado
Deudor ordinario: Prima facie se presenta el juicio monitorio de la LPH como de gran utilidad, aunque a veces, por la lentitud judicial, algunas Comunidades acaban acudiendo preferentemente al juicio ordinario o verbal.
Nuevo propietario: Como asevera el Letrado Daniel Loscertales Fuertes, “cada vez es más frecuente el cambio de titular del piso o local, sobre todo por la adjudicación judicial consecuencia de ejecución hipotecaria, toda vez que los deudores recalcitrantes son en realidad unos morosos ante todos sus compromisos. Y es normal que una persona que no paga la hipoteca, no se va a preocupar de abonar los gastos de la Comunidad, en el fondo sabe que su situación le llevará, tarde o temprano a la pérdida de su propiedad (...)”2
Aquí es donde ha de destacarse la modificación que se ha producido en el artículo 9 de la LPH, por cuanto anteriormente se tenía establecida una afección real del inmueble circunscrita al año en curso y al precedente, -aclarándose a su vez que la fecha a tener en cuenta era la de la propia escritura de compraventa y en casos de ejecución judicial, según unánime jurisprudencia, la del auto de adjudicación-. El propio Loscertarles Fuertes ya proponía de lege ferenda una ampliación del plazo de afección...
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