Los mercados de la vivienda en Madrid: Una breve reflexión económica

AutorJosé Mª Aguilar González
CargoReal Centro Universitario "Escorial-María Cristina" San Lorenzo de El Escorial jm.aguilar@der.ucm.es
Páginas379-407

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I Introducción

Desde hace tiempo se considera a la vivienda como un bien preferente entendiendo como tal aquel bien que la sociedad considera debe ser accesible a todos los ciudadanos. Esta terminología, típicamente económica, tiene su equivalencia en el Derecho constitucional, que agrupa a este tipo de bienes bajo la denominación de derechos sociales. Tal concepción ha sido plasmada constitucionalmente en el Capítulo Tercero del Título I de nuestra Norma suprema, que hace referencia a varios derechos así denominados y que, en el caso concreto de la vivienda, se concreta en el artículo 47 del mencionado texto constitucional. No es irrelevante dicha concepción, ya que la misma sirve para justificar determinadas políticas intervencionistas en el mercado de la vivienda así como la elaboración de un sin fin de normas legales, fundamentalmente civiles, administrativas y fiscales1, que revisaremos, encaminadas, entre otras cuestiones, a facilitar el acceso a la vivienda a determinados grupos de renta que, en un mercado libre verían, en principio, dificultado dicho acceso, cuando no imposibilitado2.

Además de la consideración de la vivienda como un bien preferente o enmarcado en los denominados derechos sociales, se la suele considerar como un bien de consumo y de inversión, con la salvedad de que suele ser el bien de consumo y de inversión más importante de las economías domésticas. Tanto es así que el gasto en vivienda ha experimentado en nuestro país un crecimiento de diez puntos porcentuales desde 1990, aunque los aumentos más importantes se produjeron en el periodo 1990-1995: en este periodo la vivienda pasó, de representar el 20 por cien del esfuerzo económico familiar al 26 por cien. La vivienda suponía en 2003, de media, el 30 por cien del gasto de las familias españolas, con lo que se consolida como el capítulo más importante de la economía de los hogares españoles (véase el Gráfico nº 1). Page 380

Gráfico 1. Porcentaje de gasto de las familias en vivienda

(Gráfico en Documento Pdf)

Fuente: INE: Encuesta Continua de Presupuestos Familiares año 2003 (resultados provisionales).

Teniendo en cuenta estos datos, no hay duda alguna de la importancia que para las familias representa la vivienda en propiedad que en la mayoría de los casos supone el activo más importante de la riqueza del hogar. De ahí la relevancia de realizar un análisis de las políticas de vivienda, políticas que no sólo tienen influencia directa en el precio de mercado de aquellas y de otros mercados relacionados, sino que afectan a sectores tan importantes como el de la construcción. En términos del Valor Añadido Bruto sobre el PiB (a precios corrientes) el sector de la construcción en el año 2005 representó un 10,4 por cien según datos del INE3.

En general, puede comprobarse que el mercado de la vivienda español es un mercado bastante intervenido, ya sea mediante normas de derecho urbanístico, leyes fiscales, regulación administrativa o normas civiles que pueden provocar distorsiones en el mercado. Las justificaciones de la intervención pueden ser varias4: por ineficiencia del mercado debida a un volumen de viviendas inferior al óptimo5, como mecanismo redistribuidor de la renta6 y, por último, como método de actuación sobre la demanda agregada7.

Con el objetivo de saber cómo afectan al funcionamiento de los mercados de la vivienda las diferentes normas mencionadas analizaremos en primer lugar cómo funcionan dichos mercados -utilizando datos estadísticos fundamentalmente del periodo comprendido entre 1994 y 2004- para, finalmente, estudiar los efectos de las distintas normas sobre su funcionamiento. Page 381

II Funcionamiento de los Mercados de Vivienda

A la hora de analizar el funcionamiento de los mercados de vivienda es necesario distinguir dos "submercados" interrelacionados: el mercado de las casas en propiedad y el mercados de los inmuebles en alquiler.

Analizaremos en primer lugar el mercado de las casas en propiedad, estudiando las variables que influyen tanto en la oferta como en la demanda y presentando datos estadísticos relacionados con las variables referenciadas. En cuanto al mercado de alquileres, que se estudiará a continuación, analizaremos las variables que influyen en la oferta y la demanda prescindiendo del análisis empírico ya que, como se mencionará más adelante, los oferentes de las viviendas para alquiler son aquellos que demandan viviendas para posteriormente arrendarlas, apartado en el que sí se presentan datos estadísticos relacionados con el alquiler.

2.1. Mercado de las casas en propiedad
2.1.1. Estudio de la oferta

En este tipo de mercado la oferta la constituyen las distintas promociones inmobiliarias, públicas o privadas, así como los particulares. si atendemos al número de viviendas construidas en España, tanto de protección oficial (en adelante, VPO) como viviendas libres, se observa un incremento, en el periodo 1991 a 2004 del 106,5 por cien aproximadamente (véase el Cuadro 1) para todo el territorio nacional. En 1991 el número total de viviendas libres y de protección oficial construidas fue de 273.546; en 2004 el número total ascendió a 564.933.

Del cuadro mencionado podemos destacar dos datos interesantes en cuanto a la oferta de vivienda nueva. En primer lugar, el incremento de la misma no se debe al aumento de la vivienda de protección oficial, ya que ésta no experimenta variaciones sustanciales, disminuyendo ligeramente algunos periodos y aumentando otros8. Concretamente se produce un aumento en el periodo 1991-1996, para posteriormente disminuir hasta el año 2002 momento en el que vuelve a aumentar el número de viviendas protegidas terminadas (véase gráfico 2). En España, en este periodo de 14 años, la vivienda protegida aumenta de 46.373 viviendas terminadas en 1991 a 55.640 en 2004 lo que supone un aumento de un 20 por cien Es por tanto la vivienda libre de nueva construcción la que experimenta un importante incremento en todo el periodo, pasando de 227.173 viviendas en 1991 a 509.293 en 2004. solamente en el periodo 1992 a 1996 se produce una disminución del número de viviendas. En el último año del periodo analizado se reduce el número de vivienda libre construida, precisamente el año en el que aumenta el número de vPo. comparando ambos tipos, observamos que la vivienda de protección oficial ha aumentado casi un 20 por cien y la construcción de vivienda libre ha aumentado un 127,1 por cien.

En segundo lugar, y comparando los datos del cuadro 1 con el gráfico 7, que muestra la evolución de los precios de la vivienda nueva y usada en España en el periodo 1991-2004, observamos como el descenso de precios de la vivienda nueva en el periodo que comprende desde el año 1991 a 1995 coincide con el descenso de la oferta total de vivienda. ¿Podría Page 382 deberse esta reducción de la oferta a una reacción a la bajada de precios?. Hacen falta otros datos de los indicadores de oferta y también de demanda para responder a esta pregunta

Cuadro 1. Construcción de viviendas por tipo de vivienda y años en España

Años VPO (de nueva construcción): Viviendas terminadas VIVIENDAS LIBRES8A: Terminadas total viviendas (vpo + libres): Terminadas
1991 46.373 227.173 273.546
1992 43.327 177.602 220.929
1993 53.181 170.403 223.584
1994 55.514 174.793 230.307
1995 65.350 155.902 221.252
1996 79.428 194.871 274.299
1997 74.726 224.332 299.058
1998 72.179 226.631 298.810
1999 60.116 296.250 356.366
2000 52.853 362.940 415.793
2001 52.922 452.252 505.174
2002 38.957 480.729 519.686
2003 43.619 462.730 506.349
2004 55.640 509.293 564.933

Nota: El apartado vivienda protegida incluye hasta 1998 datos de VPO de régimen general y de 1999 a 2004 viviendas protegidas de nueva construcción sujetas a distintos regímenes de protección.

Fuente de información: Ministerio de Vivienda.

Fuente: Anuario Estadístico de España (1998 a 2006) (INE)

Los datos expuestos, relativos a toda España, muestran que durante el período analizado se ha dado un ciclo claramente expansivo en la evolución de la oferta de nuevas viviendas construidas acompañada de una importante variación en las ratios entre VPO y vivienda libre (véase gráfico 2).

Gráfico 2. Evolución de la construcción de vivienda en España (obras terminadas). Periodo 1991-2004.

(Gráfico en Documento Pdf)

Fuente: elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Vivienda. Page 383

En Madrid la tendencia es más acusada, influenciada sobre todo por el salto cuantitativo del número de viviendas de ambos tipos de 2003 a 2004, según datos del Ministerio de Vivienda mostrados en el Cuadro 2. El total de viviendas, en el periodo 1991 a 2004, se ha incrementado en un 331por cien aproximadamente. El Cuadro 2 presenta el número de viviendas y su tipología.

Cuadro 2. Construcción de viviendas por tipo y años en la Comunidad de Madrid

Años VPO (de nueva construcción)8B: Viviendas terminadas VIVIENDAS LIBRES: Terminadas8A Total VIVIENDAS (VPO + LIBRES): Terminadas
1991 1.894 13.853 15.747
1992 3.169 15.360 18.529
1993 2.369 15.943 18.312
1994 3.854 10.982 14.836
1995 2.550 14.451 17.001
1996 8.004 21.176 29.180
1997 9.244 33.823 43.067
1998 7.435 29.017 36.452
1999 7.026 26.880 33.906
2000 3.118 31.631 34.749
2001 1.824 34.587 36.411
2002 1.696 40.134 41.830
2003 1.137 42.094 43.231

Datos estimados a partir de "proyectos visados" por el Colegio de Arquitectos que facilitan datos de obras terminadas.

El Gráfico...

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