Luces y vistas sobre tejado ciego

Resumen

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La regulación del Código Civil español sobre las luces y vistas no diferencia según las características del fundo sobre el que se proyectan las vistas, en atención a si recaen sobre tapia, pared, muro o tejado ciegos, o si el terreno o solar contiguo tiene el carácter de abierto o cerrado. Este trabajo aborda las luces y vistas que recaen sobre tejado ciego y, por tanto, no vulneran el derecho a la intimidad y a la privacidad del propietario del fundo contiguo. Analiza desde la actual regulación jurídica, la posesión que generan esos huecos, la configuración de los vanos o ventanas, la oposición del dueño del fundo vecino, el derecho a sobreelevar pared adosada que cubra o tape esos huecos, la constitución de servidumbre y su eventual adquisición por prescripción. El estudio finaliza con una propuesta de la autora de régimen jurídico de las luces y vistas sobre tejado ciego.

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Extracto

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Luces y vistas sobre tejado ciego

I. Planteamiento. Un caso en la jurisprudencia española

El Código Civil bajo el epígrafe «de la servidumbre de luces y vistas» regula los huecos para luces y vistas (arts. 580 a 585), en cuanto limitaciones a la propiedad en razón de las relaciones de vecindad (arts. 580 a 584), y como servidumbre de luces y vistas (art. 585) 1.

El Código Civil, por razón de las relaciones de vecindad, limita al propietario la posibilidad de abrir huecos para luces y vistas en pared propia, restringiendo el derecho de propiedad y la libertad del propietario, a favor y en beneficio del dueño del fundo vecino.

Así, respecto a la recepción de luces, el Código Civil limita el derecho de propiedad para abrir huecos de luces en pared propia en atención al tamaño, altura y configuración: a la altura de las carreras o inmediatos a los techos, de treinta centímetros en cuadro, con reja de hierro remetida y red de alambre (art. 581 CC). Los huecos para luces no se limitan mediante la fijación de una distancia mínima, pues el propietario pueden abrir huecos de luces en pared propia colindante con el predio del vecino.

Los huecos para vistas están limitados mediante la fijación de distancias mínimas. El propietario puede abrir huecos para vistas rectas o directas a una distancia de dos metros sobre la finca del vecino (art. 582 CC) 2. Las distancias mínimas en caso de huecos para vistas laterales u oblicuas se reducen a sesenta centímetros. El artículo 583 del Código Civil determina cómo se contará esta distancia: para las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos sin voladizos, o desde la línea exterior del voladizo cuando los haya; y para las vistas oblicuas, desde la línea de separación de ambos predios.

La regulación del Código Civil español sobre las luces y vistas no diferencia según las características del fundo sobre el que se proyectan las vistas, en atención a si el terreno o solar tiene el carácter de abierto o cerrado, o si las vistas recaen sobre tapia, pared, muro o tejado ciegos. García Goyena establecía en el comentario del artículo correspondiente al actual 582, numerado con el 538: «sobre la propiedad del vecino esté o no cerrada: y bien sea en poblado o en despoblado», pero no recogió esta expresión en el articulado del Proyecto de Código Civil de 1851 3. Por el contrario, los Códigos Civiles francés e italiano recogen en su articulado la expresión del carácter abierto o cerrado del fundo sobre el que recaen las vistas.

La jurisprudencia española no se ha detenido a analizar quid cuando las vistas se proyectan sobre solar cerrado o sobre tejado o muro ciegos 4. Sin embargo, en algunos de sus pronunciamientos, el carácter de cerrado o de ciego del solar o del muro sobre el que recaían las vistas ha sido expresamente señalado.

Es el caso de la sentencia de 20 de mayo de 1969. En el supuesto de hecho, se cuestiona una terraza o mirador sobreelevado por los demandados en la planta superior de un edificio de once plantas. La terraza construida con gruesos cristales transparentes de luna Securit, montados sobre armadura fija de hierro no puede abrirse ni es abatible. La cubierta de la terraza es también de material transparente. La terraza no tiene huecos ni batientes, por lo que no permite asomar la cabeza ni arrojar cosa alguna, y está remetida unos treinta cm de la superficie sobre la que se asienta.

La terraza da sobre la pared ciega de los actores. Además se levanta por encima de la altura de siete plantas, por lo que tal y como quedó probado, no existe la menor posibilidad de vistas.

En los actos conciliatorios, los demandados amistosamente ofrecieron abonar una cantidad de dinero y a manifestar por escrito que los actores podrían elevar su edificio; incluso ofrecieron comprar el edificio de los actores, pero estos pidieron un precio excesivo que la parte demandada no pudo aceptar.

Los actores demandaron mediante acción negatoria de servidumbre el cierre de la terraza. Los demandados se opusieron al cierre de la terraza, dado que carecía de vistas, y no podían inspeccionar ni fiscalizar el fundo vecino, por lo que no se inquietaba la propiedad de los actores, ni les perjudicaba lo más mínimo. A la vez, reconocían que no existía un derecho de servidumbre a su favor, y admitían que en cualquier momento los actores podían elevar su construcción.

El Juzgado estimó la demanda, condenando a los demandados a cerrar los huecos con vistas rectas que están a menos de dos metros del fundo vecino o bien a recubrirlos con vidrio traslúcido.

La Audiencia Territorial de Oviedo revocó la sentencia de primera instancia, absolvió de la demanda, con base en que la razón del artículo 582 del Código Civil es proteger a los propietarios de la indiscreta inspección ajena, por lo que toda prohibición del artículo 582 desaparece cuando no existe esa inspección.

El Tribunal Supremo casó y anuló l...

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