La servidumbre de luces y vistas y la equidistribución en la ejecución de los planes urbanísticos

AutorGabriel Soria Martínez
CargoAbogado
Páginas1735-1756

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I Introducción

La coexistencia de determinados preceptos del Código Civil destinados a limitar las facultades edificatorias de los propietarios junto a una legislación urbanística que regula amplia y minuciosamente el ejercicio de dichas facultades, definiendo el contenido del derecho de la propiedad del suelo en su dimensión urbanística, genera a veces una confusa situación de inequívoca trascendencia práctica.

En el presente estudio se pretende analizar en concreto la interacción de la regulación civil sobre la servidumbre de luces y vistas con el régimen urbanístico de la propiedad del suelo en aquellas situaciones que son producto de un proceso de equidistribución, ya sea por compensación o por reparcelación.

Page 1736Es decir, la cuestión que se debate se ciñe a considerar si, aprobado un proyecto de compensación o de reparcelación, el régimen jurídico al que quedan sometidos los terrenos resultantes del mismo en sus relaciones de vecindad viene determinado por las limitaciones previstas en el Código Civil bajo la denominación de servidumbres o quedan excluidas éstas por un nuevo régimen derivado del proyecto.

Esto es, si además de las determinaciones resultantes del planeamiento, recogidas en los proyectos de equidistribución, o generados de modo autónomo por éstos, existen también, como limitaciones sobreañadidas, las resultantes de las servidumbres legales del Código Civil o, por el contrario, si éstas desaparecen de tal forma que el único régimen jurídico de las situaciones jurídico-reales nacidas del planeamiento es el recogido en los proyectos de equidistribución en tanto los nuevos títulos respectivos se acomodan rigurosamente a él.

II La llamada servidumbre legal de luces y vistas

El Código Civil dedica la sección quinta del capítulo 2.º de su Libro II a la que llama «servidumbre de luces y vistas».

A pesar de calificarse como una servidumbre legal, es decir, de forzoso acatamiento para el titular de la finca sirviente y potestativo ejercicio para el de la dominante, es en realidad, como ha destacado profusamente la doctrina, una limitación legal del dominio.

Así, como expone Castán 1, «el Código Civil no establece, en realidad, ninguna servidumbre legal de luces y vistas, y sus preceptos lo que hacen es imponer limitaciones al Derecho de propiedad...»

En el mismo sentido se manifiestan Diez Picazo y Gullón 2 y Roca Sastre 3, al señalar como «estas ¡imitaciones no son cargas reales, sino más bien modos de ser o estar en. la propiedad».

Por último, cabe citar a González y Alguer 4, que al comparar el régimen civil español con el derecho alemán señala que el nuestro «es más extensivo, porque el Código Civil español llama servidumbres a ciertas relaciones legales de vecindad que el Código considera directamente como contenido de la regulación legal de la propiedad, como límites o prolongaciones inherentes al mismo contenido de la propiedad, fuera de toda idea de iura in re aliena, que tiene sustantividad propia».

Page 1737Para González-Alegre Bernardo, de que se trate de limitaciones legales del dominio o de servidumbres dependerá el régimen que les sea aplicable 5. Sin embargo, como conforme a la terminología del Código, esas limitaciones del dominio constituirían una servidumbre caracterizada por ser continua, aparente, forzosa y negativa, cuyo destino es proteger el interés de los particulares, parece evidente la aplicación del régimen de las servidumbres, a pesar de su distinta naturaleza.

En el régimen legal los preceptos que la regulan restringen la facultad de abrir ventanas o huecos en la pared medianera o en la contigua a la finca ajena, imponiendo unas distancias mínimas de retranqueo respecto a la finca vecina cuando se pretende abrir dichas ventanas o huecos, salvo que el modelo constructivo elegido respete lo dispuesto en el artículo 581 en relación con los llamados huecos de mera tolerancia (arts. 580 a 585 del Código Civil).

Por su parte, el artículo 585 determina los efectos de la servidumbre de vistas adquirida por título y no por ministerio de la Ley.

Por fin, conforme al artículo 551, al tratarse de una servidumbre impuesta por la Ley, por causa de utilidad privada, la servidumbre de luces y vistas se rige por las disposiciones del Título VII del Código Civil «sin perjuicio de lo que dispongan las Leyes, Reglamentos y Ordenanzas Generales o Locales sobre policía urbana o rural» y «podrán ser modificadas por convenio de los interesados cuando no lo prohiba la Ley ni resulte perjuicio a tercero».

Por lo tanto, a tenor del citado precepto, la servidumbre legal quedaría superada cuando las ordenanzas impusieran unas mayores distancias entre las edificaciones o prohibieran la apertura de cualquier hueco en la pared que da al vecino, o bien cuando existiera un convenio lícito entre los interesados que la excluyera.

Recíprocamente, el régimen legal de la servidumbre quedaría también afectada, como se verá en el siguiente apartado, si el Plan impusiera una distancia menor de la exigida por el Código con apertura obligada de huecos en la pared colindante.

Finalmente, en cuanto a su extinción, se produciría por la renuncia eficaz del titular de la finca dominante, por el acuerdo entre los interesados, por la adquisición de una servidumbre de signo contrario, bien consensuada, bien por prescripción, y por la desaparición de las circunstancias objetivas (como sería la creación de un vial público entre las fincas) o subjetivas (por ejemplo, reunión del dominio de las fincas en un solo propietario) que determinaban la existencia de la servidumbre.

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III La prevalencia de las determinaciones del plan sobre la servidumbre legal de luces y vistas

Según se ha expresado en el apartado precedente, la interpretación racional del artículo 551 del Código Civil en lo que a la expresión «sin perjuicio de lo que dispongan las Leyes, Reglamentos y Ordenanzas Generales o Locales sobre policía urbana o rural» se refiere, sólo puede ser la de que la servidumbre legal quedaría alterada agravándose sus efectos cuando las Ordenanzas impusieran un régimen más restrictivo tanto del derecho edificatorio del titular del predio sirviente, como de los derechos derivados de las servidumbres de luces y vistas para el del predio dominante o bien que el régimen legal resultaría superado, si los Reglamentos o las Ordenanzas expresamente establecieran un régimen menos restrictivo.

En cuanto a la primera parte de la interpretación, la relativa a la prevalencia de las Ordenanzas municipales cuando exigen unas mayores distancias entre edificaciones o prohiben la apertura de huecos a las fincas vecinas, no plantea, en principio, dificultad de interpretación, al no colisionar con el contenido de lo dispuesto en el Código Civil, por ser más restrictivo para el constructor el régimen administrativo que el que resulta de la aplicación de los preceptos de Derecho privado. Sin embargo también existe, sin duda, una prevalencia de la norma administrativa frente a la pura aplicación del Código Civil cuando desde el planeamiento se pretenda precisamente una menor distancia entre las edificaciones con apertura obligada de huecos, circunstancia que si en principio resulta difícil imaginar, pudiera no ser tan extraña en la práctica.

En efecto, suponiendo que la normativa del Plan aplicable exigiera en determinadas parcelas agotar la edificabilidad, imponiendo además un fondo edificable determinado y exigiendo la apertura de ventanas y huecos de luz por la tipología impuesta por el propio Plan, al amparo de las facultades previstas en el artículo 3.1.K) del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, vigente en virtud de la Sentencia dictada por el Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, pudiera suceder que sólo se podía edificar, y era obligado hacerlo, vulnerando las distancias mínimas previstas en el Código Civil. En tal caso, como en otros semejantes, es evidente que no podría invocar el vecino los artículos 581 y siguientes del Código, por ser prevalente la normativa urbanística, en virtud del interés público que se atribuye por la Ley al Plan.

Así es porque no debe olvidarse que la servidumbre legal de luces y vistas, tal y como resulta de las definiciones del Código Civil, tiene su justificación en la defensa del interés privado del titular del predio dominante, circunstancia que nunca sería oponible a la normativa del Plan en la que subyace la defensa del interés público, como ha recordado reiteradamente la Page 1739 jurisprudencia con ocasión de las solicitudes de suspensión de la ejecución de planes en vía contencioso-administrativa 6.

Ahora bien, a pesar de ello, debe entenderse que las circunstancias que podrían determinar la ablación de las normas del Código Civil relativas a la servidumbre legal de luces y vistas por razón exclusivamente del Plan serían únicamente las descritas u otras semejantes, que no admitieran otros proyectos de edificación respetuosos con los artículos 581 y siguientes del Código Civil.

Es decir, decaería la limitación legal del dominio en todas aquellas situaciones en las que el único proyecto de edificación posible conforme al Plan implicara su...

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