Liquidación de cargas. Sistema de Derecho hipotecario.
| Autor | Ricardo Egea |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1587-1598 |
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Para mejor entender el problema de la liquidación de cargas hay que partir de la explicación de sus diferentes sistemas: el sistema de subsistencia y el sistema de purga de las cargas. Estos sistemas tratan de resolver el problema en el proceso ejecutivo cuando existen hipotecas y cargas anteriores e hipotecas y cargas posteriores al derecho que se ejecuta y que provoca la ejecución.
La evolución de este sistema fue el siguiente: Duque (La liquidación de cargas en el remate de inmuebles. Escritos en homenaje a Prieto Castro, tomo I, págs. 235 y ss.). Cuando en una ejecución ordinaria, y se emplea, dice Duque, el término de ejecución ordinaria la que es regulada en la L.E.C., en oposición a la ejecución especial, que es la regulada por la Ley Hipotecaria, se aprobaba el remate de un inmueble según la redacción del artículo 1.511 de la L.E.C., se imponía la liquidación de cargas del inmueble vendido. Sólo se rebajaba el precio de los censos y demás cargas perpetuas.
El artículo 1.511 de la L.E.C. distinguía dos situaciones que estaban perfectamente claras: los censos y las cargas perpetuas que se rebajaban del precio y el resto de los demás derechos y cargas que se liquidaban. Esta liquidación se notificaba a las partes y al comprador, y, notificada la liquidación, el Juez la aprobaba sin más trámites o procedía a hacer las rectificaciones pertinentes.
Es decir, si un inmueble había sido vendido en 100.000 pesetas y el capital de los censos y cargas perpetuas era de 20.000 pesetas, el comprador solamente venía obligado a pagar 80.000 pesetas, porque hay que tener en cuenta que el artículo 1.511 de la L.E.C. se refería exclusivamente a los censos y a las cargas perpetuas.
Page 1588Ahora bien: si existía una finca gravada con censos y cargas perpetuas, una primera hipoteca y una segunda hipoteca, y se despachaba la ejecución a instancia del segundo acreedor hipotecario, el artículo 1.516 de la L.E.C. disponía el siguiente procedimiento: con el precio de la venta de la finca vendida se destinaba en primer lugar a cubrir el importe de las cargas perpetuas, como hemos visto en el ejemplo anterior. En segundo lugar, se pagaba al primer acreedor hipotecario y el resto del precio quedaba para el segundo acreedor hipotecario que había ejecutado la hipoteca. Y la finca hipotecada se entregaba al comprador libre de toda hipoteca, salvo los censos y las cargas perpetuas.
Pero la reforma de la Ley Hipotecaria de 1909 reguló el procedimiento judicial sumario para ejercitar sin previa cognición el título constitutivo-de la hipoteca. El artículo 131 de la Ley Hipotecaria disponía que en los edictos por los que se anunciaba la subasta se hiciera constar en ellos las cargas y gravámenes anteriores o preferentes que quedaban subsistentes si las hubiere y que el rematante las aceptaba y se subrogaba en ellas.
Como se ve, aparece la existencia de dos tipos de sistemas de liquidación de cargas: el sistema de purga o liberación y el sistema de subsistencia de ellas. En el supuesto de la L.E.C, artículo 1.511, salvo los censos y las cargas perpetuas, se liquidaban todas las demás y se repartía el precio entre los acreedores por razón de su preferencia. En el supuesto del artículo 131 de la L.E.C, las cargas preferentes no se liquidan, sino que quedan subsistentes, y el comprador se subroga en ellas. El precio se entrega al primer acreedor hipotecario que ejecuta la hipoteca; si existe-primera hipoteca queda subsistente y es aceptada por el comprador que subroga en ella.
La nueva regulación de la Ley Hipotecaria no quiso quedar limitada al' procedimiento judicial sumario, y el artículo 133 de la Ley Hipotecaria no deja lugar a dudas que lo dispuesto en el artículo 131 de la misma Ley respecto a la subsistencia de hipotecas y demás gravámenes anteriores o preferentes al crédito del ejecutante será aplicable no sólo a la ejecución de créditos hipotecarios, sino a todos aquellos procedimientos en que se ejercite cualquier acción real o personal que produzca la venta de bienes inmuebles.
Después de este precepto, artículo 133 de la Ley Hipotecaria, la doctrina ha considerado derogado el artículo 1.516 de la L.E.C. por el 131 de la Ley Hipotecaria; en este sentido, Prieto Castro. Fenech (Derecho procesal civil 1979, pág. 491), donde dice que la Ley Hipotecaria vigente hace entrar en colisión normas de esta Ley, artículos 131 y 133 de la L.H. y normas de la L.E.C, artículos 1.511, 1.512, 1.516, 1, y 1.519, y que esta colisión se resuelve a favor de la Ley Hipotecaria. Guasp (La ejecución procesal en la Ley Hipotecaria) señala que es evidente que con Page 1589 arreglo al 133 de la Ley Hipotecaria han quedado derogadas las disposiciones de los artículos 1.516 y 1.518 de la L.E.C., y esto que parece claro es puesto en duda por algún autor y se sigue el sistema de liquidación en la práctica de algunos Juzgados aplicando el sistema de liquidación de cargas, pese al texto del artículo 133 de la Ley Hipotecaria.
La posición de Duque en el trabajo citado es clara. La reforma de la Ley Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 recoge en su artículo 133 la doctrina del anterior texto hipotecario de 1909, y las consecuencias son las siguientes:
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a Que han quedado derogados los artículos 1.516 y 1.518 de la L.E.C., así como el 1.511 de la L.E.C., en lo que se refiere a los censos y demás cargas perpetuas.
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a Que en los edictos en que se anuncia la subasta cuando se refieren a bienes inmuebles deberá anunciarse que los gravámenes y cargas anteriores y preferentes quedan subsistentes y que el rematante los acepta y queda subrogado en ellos. Será igualmente de aplicación el artículo 131 de la L.H. -8-10 y 13-16-. El precio obtenido en la venta se destinará al pago del crédito del actor.
Expuesta la evolución histórica de ambos sistemas, vamos a estudiar en qué consisten los principios examinados anteriormente. Los sistemas de purga o de subsistencia de cargas tratan de solucionar el problema que plantean las cargas o las hipotecas preferentes cuando se ejecutan derechos o hipotecas posteriores; en resumen, qué pasa con todos los derechos y cargas anteriores cuando es enajenada una finca por medio de un proceso de ejecución realizado sobre la base de hipotecas o derechos posteriores.
Roca Sastre expone así los diferentes sistemas (Derecho hipotecario, tomo IV, 5.a edición, pág. 869). Con el sistema de purga la enajenación forzosa en virtud de un proceso de ejecución provoca la extinción o liberación de toda clase de cargas y derechos, ya sean anteriores y preferentes o posteriores al derecho del ejecutante, destinándose el precio de la compra al pago de todos los acreedores por el orden de su rango o preferencia jurídica.
Se supone el caso de una finca gravada con una primera hipoteca y que se ejecuta la segunda. Se convierte el derecho de la primera hipoteca en un derecho sobre el precio que se obtiene por la venta de la finca; el primer acreedor hipotecario ve su inversión de capital anulada por una Page 1590 liquidación prematura; hay que tener en cuenta que la ejecución de la segunda hipoteca precipita el vencimiento de la primera y los acreedores hipotecarios solamente reciben el precio con arreglo a su rango hipotecario.
Caso contrario es el sistema de subsistencia de hipotecas anteriores o preferentes; en este caso, las hipotecas o derechos anteriores al derecho del ejecutante se mantienen firmes, o sea que subsisten como si se enajenase una finca de vendedor a comprador en una compraventa voluntaria. La ejecución forzosa es asimilada en estos casos a una compraventa ordinaria. Si el segundo acreedor hipotecario que ejercita su...
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