Limitaciones al Derecho de Vuelo
| Autor | José Arturo Matheu Delgado |
| Páginas | 503-539 |
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La creación y posterior ejercicio de los derechos de vuelo y subsuelo no siempre discurren por cauces pacíficos en términos jurídicos, y en ocasiones, topan con obstáculos que hacen que los mismos vean condicionados algunos aspectos de su vida registral. A tales limitaciones dedicamos el presente capítulo haciendo un breve análisis sobre algunos de tales aspectos, unos de naturaleza estrictamente jurídica, y otros con una índole más técnica o arquitectónica, y que nos hacen sujetar los derechos reales a circunstancias ajenas a la voluntad de las personas constituyentes de los mismos.
Cuando páginas atrás estudiamos la denominada servidumbre de vuelo, y en donde dejamos sentado la inexistencia legal de la misma, hicimos referencia a varios tipos de servidumbres que podían tener más o menos relación con la materia objeto de nuestro estudio. Allí citábamos a la denominada servidumbre altius non tollendi así como a la de luces y vistas como instituciones que pudieran impedir la eficaz constitución y ejercicio de un derecho de elevación sobre una finca ajena, a la que ahora debemos añadir la eventual posibilidad de la existencia de una servidumbre de paso.
Con respecto a la servitus altius non tollendi, debemos señalar que la misma tiene su base en una limitación impuesta al titular del inmueble en tanto en cuanto se limita a éste a construir únicamente hasta una determinada altura permitida por lo general por las Ordenanzas Municipales o por el correspondiente Plan General de Ordenación Urbana. En tal caso, si el edificio base tiene la altura máxima permitida por tales instrumentos de planeamiento, no cabe la constitución de un derecho de vuelo a favor de un tercero pues tales normas imposibilitan su efectivo ejercicio. En cambio, si el edificio base no
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ha alcanzado la altura máxima permitida por el Plan General, sí que cabe tal constitución y posterior ejercicio. Ahora bien, si las Ordenanzas Municipales prevén un máximo de dos alturas por ejemplo, y las partes acuerdan en el título constitutivo que se ejercite un derecho de vuelo hasta tres alturas, debemos entender que tal derecho se entiende agotado cuando se levantan los dos alturas permitidas, y la tercera que consta en el título queda ineficaz por imposibilidad, pero no por ello, el título con el inicial pacto de las tres alturas ha devenido en ser nulo de pleno derecho desde un principio, sino que su contenido está limitado por la servidumbre altuis non tollendi, como acertadamente puso de manifiesto Roca Sastre1002.
Con respecto a la servidumbre de luces y vistas, que se define como el derecho a abrir huecos en la edificación con el fin de gozar de vistas sobre el fundo ajeno ostentando el titular del predio dominante la facultad de impedir toda obra que merme o dificulte tales vistas, debemos señalar que tal servidumbre operará también como un elemento distorsionador a la hora de poder constituir y ejercitar un derecho de vuelo toda vez que si tal servidumbre existiera sobre un fundo que denominamos sirviente, no se puede construir en el mismo en ejercicio de un derecho de vuelo que impida las luces y vistas adquiridas por el predio dominante. Ahora bien, si en el título constitutivo de la servidumbre sólo se estableció la imposibilidad de que se construyera a una distancia mínima del predio dominante pero sin hacer referencia a la altura que impidiera disfrutar de las luces y vistas, sólo operará la primera prohibición como limitadora a que se ejercite un derecho de vuelo referente a que la edificación resultante se distancie a una medida determinada del predio dominante, pero no operará tal merma respecto de la altura, si bien, y con arreglo al art. 585 CC nunca tal distancia podrá ser menor de tres metros de la pared del fundo dominante.
Otra de las posibilidades de existencia de limitaciones a la libre constitución y ejercicio de los derechos de vuelo radica en la existencia de servidumbres de paso que graven al inmueble sirviente tomando como éste al edificio base. Es lo que Roca Juan1003llamó "el lugar determinado por donde se materializa la servidumbre". Y así podría ocurrir que tanto sobre la superficie como bajo
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la rasante existiera una servidumbre de paso que obligara al titular del predio sirviente a permitir el paso al fundo colindante a su propietario, por ejemplo sobre la cubierta de un edificio. En tal caso, si bien tal servidumbre no impide que se constituya un derecho de vuelo o de subsuelo, sin embargo, su constitución deberá dejar a salvo tal derecho de paso. Las SSAP Barcelona de 24 de mayo de 1966 y de 20 de junio de 19661004obligaron en el caso de la primera, a que el derecho de vuelo referido a edificar sobre el total perímetro del terrado del edificio respetara las servidumbres existentes, y la segunda sentencia, la de respetar los servicios existentes en el terrado del inmueble en beneficio de los distintos titulares de los pisos frente a una limitación contractual estipulada de subsistencia sobre el expresado predio a modo de servidumbre, de dependencias, de cuartos, trasteros y lavaderos al servicio de los pisos. No obstante lo anterior, lo mismo debe ser predicable de servidumbres como la de recogida de aguas pluviales o de desagüe de edificios de los arts. 586 y ss. CC, u otras de análoga naturaleza como las derivadas del art. 590 CC referidas a artefactos o elementos clasificados como nocivos, peligrosos o molestos, elementos todos ellos limitadores a la libre constitución y ejercicio de derechos de vuelo y subsuelo, y que el art. 7.2 LPH se ha encargado de establecer como prohibición ya desde su inicial redacción en 1960, aunque referido más que a elementos, a actividades no permitidas por lo estatutos o que sean dañosas incómodas o insalubres para la finca.
También y como acertadamente señala Domenge Amer1005cabe la limitación a la creación de derechos de vuelo por un pacto de índole personal, y fuera del campo de los derechos reales, al poder los titulares de un inmueble prever en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal la de prohibir expresamente la constitución de derechos de vuelo en el edificio base, posibilidad que también alcanza a que se pacte tal prohibición en los Estatutos de la Comunidad o incluso en las Normas de régimen interior, si bien tenemos que apuntar que tal prohibición o la hace el propietario único del inmueble antes de proceder a la venta del primero de los pisos, o bien, una vez consumada la primera venta, deberá ser necesariamente la junta de propietarios por acuerdo unánime quien haga tal prohibición. Bien es cierto que en cumplimiento del art. 17 LPH, al requerirse la unanimidad, deberá ser también tal acuerdo unánime quien pueda dejar sin efecto tal previa prohibición para poder permitir una elevación o profundización de nuevas plantas en el edificio, al amparo del art. 12 LPH.
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Otra de las limitaciones a los derechos de vuelo radica en la existencia o no de total libertad para su enajenación. Sin perjuicio de que en un posterior apartado podremos analizar la eventual posibilidad ejercitar un derecho de adquisición preferente como es el de tanteo y retracto, en este momento debemos afirmar que tales derechos reales serán libremente trasmisibles como cualquier derecho por los medios que enumera el art. 609 CC o por la donación, la sucesión testada o no, o por los contratos o por la tradición, e incluso por la prescripción adquisitiva1006. La Ley 428.4º.1 del Fuero Nuevo de Navarra habla de actos inter vivos y mortis causa, y el CC catalán de 2006, en su art. 567.4º de éstos y de actos gratuitos y onerosos. Y el TRLS 2008 en su art. 41 también lo prevé para el derecho de superficie, permitiendo que en este caso de propiedad separada del suelo y de la propiedad superficiaria, que las enajenaciones sean independientes, incluyendo en la del suelo a la titularidad del subsuelo, no detentado el superficiario ningún derecho sobre éste, salvo que en el título se haya pactado expresamente su inclusión.
En el caso del derecho de vuelo, cabe que la transmisión se haya hecho del subsuelo pero no del suelo, si previamente se ha operado la operación de constitución de aquel como unidad privativa independiente en el Registro de la Propiedad en régimen de complejo inmobiliario, tal y como hemos tenido ocasión de señalar en el capítulo anterior y que la doctrina de la DGRN así lo ha mantenido. García-Granero1007ha defendido la libre transmisibilidad de los derechos reales de vuelo y subsuelo aunque dicho principio pueda ser excluido o limitado. En ese sentido podemos señalar que cabe que el derecho de vuelo se haya configurado como un anejo inseparable o inherente a una unidad privativa de un inmueble, sea un local, generalmente en planta baja, o un ático, todo ello fijado en el correspondiente título adquisitivo de la misma. En estos casos, no serán libremente transmisibles los derechos si no se hace conjuntamente con la enajenación de la unidad privativa respectiva, en armonía con lo que se señala el art. 396 CC. Asimismo operarán como elementos condicionantes del ejercicio de los derechos de vuelo las...
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