Sobre la limitación de la responsabilidad del hipotecante deudor a la finca hipotecada. A vueltas con el Auto 111/2010 de la Audiencia Provincial de Navarra

Resumen

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HIPOTECA - RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

Se analiza en este trabajo el Auto de la Audiencia Provincial de Navarra, que sostiene que, adjudicada al acreedor hipotecario la finca hipotecada, como consecuencia de la correspondiente ejecución, el acreedor hipotecario ejecutante no puede dirigirse contra el patrimonio del deudor hipotecante para intentar cobrar el resto de la deuda pendiente que no ha alcanzado a cubrir el valor obtenido en la venta de dicho inmueble. Es decir, se afirma, contraviniendo lo dispuesto en el CC, la LH y la LEC, que el valor de la finca ejecutada, sea cual fuere la cuantía del crédito garantizado, extingue la obligación principal aunque no alcance a cubrirla. Por lo tanto, eso supone una limitación de la responsabilidad del deudor a la responsabilidad hipotecaria, o real, olvidando la responsabilidad patrimonial de todo deudor (art. 1911 CC), que subyace en cualquier crédito hipotecario. Se critica esta resolución, dando argumentos jurídicos para discrepar de ella.
MORTGAGE - MORTGAGE LIABILITY
This paper looks at the decree of the Provincial Appellate Court of Navarra holding that, when a mortgaged property has been awarded to the lender as a consequence of the appropriate foreclosure, the foreclosing lender cannot take action against the borrower’s assets to try and collect the remainder of the outstanding debt not covered by the sum fetched by selling the said property. In other words, the court contradicts the Civil Code, the Mortgage Act and the Code of Civil Procedure and affirms that the value of the property seized in foreclosure, regardless of the sum for which it was collateral, clears the primary obligation even if it fails to cover the primary obligation. Therefore, that places a limit on the borrower’s liability for the mortgage or real liability. This stance neglects the personal liability of all borrowers (1911 Civil Code), which underlies any mortgage loan. The decision is criticized, and legal arguments for disagreement are given.

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Extracto

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Sobre la limitación de la responsabilidad del hipotecante deudor a la finca hipotecada. A vueltas con el Auto 111/2010 de la Audiencia Provincial de Navarra

I. Planteamiento de la cuestión

El Auto 111/2010, de 17 de diciembre, de la Audiencia Provincial de Navarra, ha causado gran sorpresa y expectación, no ya solo entre los juristas, sino también entre los medios de comunicación y los particulares que han visto en el mismo, una esperanza real de liquidar y extinguir sus préstamos garantizados con hipoteca con la adjudicación de la finca hipotecada al acreedor, y por el importe obtenido por ella en la subasta correspondiente.

De este modo, y tal y como se desprende de los fundamentos jurídicos del Auto en cuestión, un deudor hipotecante pone fin a su deuda, la extingue, cuando se adjudique al acreedor la finca dada en garantía, aunque el importe de la obligación principal que se asegura con aquélla, sea superior al valor actual de la finca ejecutada.

El patrimonio personal del deudor queda «a salvo» de una nueva ejecución por la cantidad pendiente de cobro, aunque la obtenida en subasta sea menor que el importe real de la deuda asegurada. Todo ello, como a continuación veremos, porque se considera que la finca se tasó por el acreedor hipotecario en una cantidad suficiente para satisfacer el préstamo hipotecario, y por lo tanto, la adjudicación del inmueble debe valer, ser suficiente, para satisfacer al acreedor.

El hecho de que la finca haya perdido valor y se adjudique al acreedor por un importe inferior al de tasación, y por tanto sin que alcance a cubrir la deuda, es irrelevante para el magistrado ponente, pues el inmueble se tasó previamente en una cantidad suficiente para cubrir la deuda, y no se ha solicitado su modificación. Su adjudicación, entonces, a modo de dación en pago, debe ser pro soluto y extinguir la deuda completamente.

La adjudicación de la finca, en consecuencia, sea cual sea el valor por el que se produce tal adjudicación, extingue no solo la hipoteca, sino también la obligación principal: el préstamo. El acreedor hipotecario ejecutante no puede, en este caso, dirigirse contra el patrimonio del deudor para intentar cobrar lo pendiente de pago, contraviniendo, a nuestro parecer, los principios de responsabilidad patrimonial universal del deudor, y desconociendo la naturaleza y función de garantía de la hipoteca, su carácter accesorio, y una pluralidad de preceptos legales vigentes en nuestro ordenamiento.

Los hechos que dieron lugar a la presente resolución fueron éstos:

El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A., concedió a don J. A. L. y doña M. L. R., un préstamo con garantía hipotecaria por importe de 59.390 €, que se amplió posteriormente en 11.865,39 €. Ante el impago de las cuotas, BBVA inició la ejecución hipotecaria correspondiente. La subasta quedó desierta y se dictó auto de adjudicación de la finca a f...

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